يقول كبار المديرين التنفيذيين في قطاع العقارات إن قطاع صناديق الاستثمار العقاري يحتاج إلى أن ينمو بشكل أكبر كثيرًا
يجب أن تنمو صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة بشكل أكبر بكثير إذا أرادت تقديم عوائد جذابة بدرجة كافية للمستثمرين على القطاعات الأخرى وأشكال ملكية العقارات، وفقًا لأرقام بارزة في قطاع العقارات في البلاد.
أثناء حديثه في ندوة الاتحاد الأوروبي العامة العقارية إنسايت 2021 على الإنترنت في 5 يناير، دعا الرؤساء التنفيذيون لصناديق الاستثمار العقارية البريطانية REITs Landsec و Tritax Big Box REIT PLC، جنبًا إلى جنب مع رئيس الاستثمار العقاري في شركة BMO Asset Management Ltd. ، إلى مزيد من النطاق والتخصص في هذا القطاع.
تم تقديم صناديق الاستثمار العقاري – الشركات المدرجة في البورصة التي تمتلك أو تدير أو تمول العقارات المدرة للدخل وتوزع الغالبية العظمى من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين – في المملكة المتحدة في عام 2007 بهدف زيادة الاستثمار في سوق العقارات. بينما نما القطاع منذ ذلك الحين، تم تداول أسهم العديد من صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة بخصومات كبيرة على صافي قيمة أصولها في السنوات الأخيرة بسبب عدم اهتمام المستثمرين في الأسهم.
قال ماركوس فاير-ميدج ، مدير الصناديق في شركة بي إم أو أسيت مانجمنت: “في النهاية، نحن بحاجة إلى تنمية صناديق الاستثمار العقارية”. يدير Phayre-Mudge أصولًا بقيمة 1.4 مليار جنيه إسترليني كمدير لـ TR Property Investment Trust ، التي استثمرت أكثر من 380 مليون جنيه إسترليني في شركات العقارات المدرجة في المملكة المتحدة اعتبارًا من 30 سبتمبر 2020.
وأضاف: “نحن بحاجة إلى تشجيع المستثمر الصغير [و] مدير الثروات على التفكير في صناديق الاستثمار العقاري وشركات العقارات المدرجة باعتبارها الطريقة التي يجب أن يتعاملوا بها مع قطاع العقارات”. ” لذلك، يتعلق الأمر بتقليل التقلبات وخفض التكاليف وزيادة العائد الإجمالي.”
يتألف قطاع REIT في المملكة المتحدة من 59 شركة برأسمال سوقي إجمالي يبلغ حوالي 55 مليار جنيه إسترليني اعتبارًا من نهاية يونيو 2020، وفقًا لتقرير صادر عن EPRA. أظهرت بيانات EPRA أنه في حين أن عدد صناديق الاستثمار العقاري قد ارتفع من 40 في عام 2016، إلا أن إجمالي القيمة السوقية للقطاع زاد بشكل طفيف فقط من حوالي 48 مليار جنيه إسترليني في ذلك الوقت.
الأوقات العصيبة
تأثرت أسعار أسهم REIT البريطانية خلال تلك الفترة بعدم اليقين المحيط بخروج البلاد من الاتحاد الأوروبي، والتغيرات الهيكلية المستمرة في قطاع التجزئة، ومؤخراً جائحة COVID-19. وقد شهد كل من Landsec و British Land Co PLC، وهما أكبر صندوقين للاستثمار العقاري في المملكة المتحدة من خلال بعض المسافة، انخفاض أسعار أسهمهما بنحو 50٪ في السنوات الخمس الماضية.
قال كولين جودفري ، الرئيس التنفيذي للتخزين اللوجستي REIT Tritax Big Box ، الذي يمتلك محفظة عقارية بقيمة 4.18 مليار جنيه إسترليني اعتبارًا من نهاية يونيو 2020: ” يحتاج قطاع REIT في المملكة المتحدة إلى أن ينمو بشكل أكبر كثيرًا “. صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة، أقرب بكثير إلى عملية الولايات المتحدة “.
يعد سوق REIT الأمريكي الأكبر والأقدم في العالم. أظهرت بيانات EPRA أنه كان هناك 191 صندوقًا للاستثمار العقاري في الولايات المتحدة حتى نهاية يونيو 2020، مع رسملة سوقية مجمعة تزيد عن 1 تريليون دولار.
قال جودفري إنه يتوقع أن يرى تخصصًا أكبر بين صناديق الاستثمار العقاري في السنوات القادمة حيث كانت هناك حاجة إلى تقديم نوع العوائد التي من شأنها جذب المزيد من المستثمرين. قال “التخصصات هي المفتاح لتقييم التسليم في مجالك “. “قطاع العقارات واسع جدًا. لا يمكنك أن تكون خبيرًا في كل هذه المجالات. “
تشكل صناديق الاستثمار العقاري المتنوعة – تلك التي تمتلك الأصول العقارية وتديرها عبر مختلف القطاعات الفرعية – غالبية صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في المملكة المتحدة، وفقًا لبيانات القطاع الفرعي FTSE ICB على موقع بورصة لندن على الإنترنت.
شهدت صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة ثروات مختلطة في السنوات الأخيرة. أصبحت Segro PLC، التي تركز على القطاع الفرعي الصناعي واللوجستي الأوروبي، أكبر صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في المملكة المتحدة من حيث القيمة السوقية في عام 2018، متجاوزةً صناديق REIT المتنوعة Landsec و British Land في هذه العملية. وفي الوقت نفسه، تراجعت أسعار أسهم صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في تجارة التجزئة Hammerson PLC و Intu Properties PLC Intu في السنوات الأخيرة، مع شطب Intu في النهاية بعد سقوطه في الشطب في يونيو.
لها ميزة
تمتعت Tritax Big Box ، التي يشبه تخصصها في القطاع الفرعي لمستودعات التخزين اللوجيستية الجذابة هيكليًا تلك الخاصة بشركة SEGRO، بنمو قوي منذ طرحها في عام 2013. وارتفع سعر سهم الشركة بنحو 70٪ منذ ذلك الحين.
قال جودفري : ” نعتقد أننا مدير ومطور الاستثمار الأكثر دراية وخبرة في مجالنا، في مجال الخدمات اللوجستية الكبيرة في سوق المملكة المتحدة، ويمنحنا المعرفة في هذا المجال الأفضلية “. “امتلاك هذه الميزة أمر بالغ الأهمية في العصر الحديث.”
قال مارك آلان، الرئيس التنفيذي لشركة REIT Landsec المتنوعة، إن امتلاك “نطاق ضخم وقاعدة تكلفة ضئيلة للغاية” من خلال التخصص “إحدى الطرق التي يمكن أن تعمل بها صناديق REIT كوكيل لعقد العقارات.”
قال آلان، الذي تولى منصبه في مايو 2020، إن شركته كانت تحول استراتيجيتها بعيدًا عن امتلاك الأصول من أجل استغلال قوتها المتمثلة في “إنشاء القيمة من خلال التدخلات العقارية” في شكل تطوير أو إدارة الأصول. وقال “هذه في النهاية قصة عودة كاملة”.
وقال: ” الجلوس على الأصول التي لا يمكنك إضافة الكثير من القيمة إليها، مع وجود قاعدة تكلفة كبيرة والموهوبين داخل الشركة الذين لديهم سلكية لإضافة قيمة إلى الأصول، يعد انقطاعًا في الاتصال”.
تعد الشركة، التي كان لديها محفظة عقارات في المملكة المتحدة بقيمة 11.8 مليار جنيه إسترليني في نهاية سبتمبر 2020، واحدة من العديد من صناديق الاستثمار العقاري البريطانية والأوروبية التي يتم تداول أسهمها بخصومات كبيرة على صافي قيمة أصولها. ” أحد الأشياء التي يخبرنا بها الخصم هو أن هناك مجمعات أخرى لرأس المال تقدر قيمة أصولنا بدرجة أعلى من سوق الأسهم – ونحن بحاجة إلى الاستفادة من _ _ _ _ _ _ _ _ هذا، قال آلان، الذي سلط الضوء على بيع الشركة للأصول منذ توليه المسؤولية ويخطط لإعادة تدوير رأس المال من خلال التطوير.
وأضاف آلان أن النهج الأكثر نشاطًا مع زيادة الشهية للمخاطرة يجب أن يحقق نوع العوائد التي ستجذب المستثمرين مرة أخرى إلى الشركة. ” يشير [الخصم NAV] إلى حاجتنا إلى تقديم عائد إجمالي يبرر تقييمًا أقرب إلى صافي قيمة الأصول.”
المصدر: spglobal
أقرأ أيضا:
