يبقى اختبار إجهاد الرهن العقاري دون تغيير ماذا يعني ذلك وسط ارتفاع أسعار الفائدة
أعلن مكتب المشرف على المؤسسات المالية (OSFI) كجزء من المراجعة السنوية يوم الخميس أن الحد الأدنى للمعدل المؤهل للرهون العقارية غير المؤمن عليها – المعروف لمشتري المساكن وشركات إعادة التمويل باعتباره اختبار الإجهاد – لن يتغير عن مستوياته الحالية.
يقول المنظم، المسؤول عن تحديد اختبار الإجهاد للرهون العقارية غير المؤمنة في كندا، إنه من “الحكمة” الحفاظ على المعيار حتى مع زيادة أسعار الفائدة من بنك كندا، يضغط على المقترضين للتأهل بمعدلات أعلى.
بينما قال بعض الخبراء الذين تحدثوا إلى Global News يوم الخميس إن هناك “حجة صحيحة” لتقليل اختبار الإجهاد لتخفيف مخاوف القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، اتفق معظمهم على أن المعيار أثبت حتى الآن فعاليته في حماية مالكي المنازل الكنديين والمقرضين من صدمة أعلى اسعار الفائدة.
ما هو اختبار تحمل الرهن العقاري؟
اليوم، يتعين على المتقدمين للحصول على قرض عقاري إثبات قدرتهم على التعامل مع مدفوعات أعلى من معدل العقد الفعلي الذي قدمه المقرض. يظل هذا المعدل 5.25 في المائة أو معدل عقد الرهن العقاري زائد نقطتين ممئويتين،
بالنسبة لمعظم جائحة COVID-19، عندما كان سعر الفائدة الرئيسي لبنك كندا عند أدنى مستوياته التاريخية، كان العديد من المقترضين الكنديين مؤهلين بمعدل 5.25 في المائة.
لقد تغير ذلك مع الارتفاعات السريعة للبنك المركزي لسعره القياسي حتى عام 2022.
بعد أن رفعت أكبر البنوك الكندية أسعار الإقراض الرئيسي إلى 6.45 في المائة استجابةً لزيادة سعر الفائدة بمقدار 50 نقطة أساس من بنك كندا الأسبوع الماضي، فإن اختبار الإجهاد لبعض الباحثين عن الرهن العقاري الكنديين وصل إلى أكثر من ثمانية في المائة.
لا يُطلب من بعض المقرضين الخاضعين للتنظيم الإقليمي إخضاع المقترضين لاختبار جهد OSFI. ينطبق اختبار الإجهاد الخاص بـ OSFI أيضًا على الرهون العقارية غير المؤمن عليها، على الرغم من أن وزارة المالية الفيدرالية قد طابقت المعيار المؤهل للجهة التنظيمية على المنتجات المؤمن عليها.
وأكدت الوزارة في بيان يوم الخميس أن اختبار أوتاوا للرهون العقارية المؤمن عليها سيبقى دون تغيير.
لماذا لدينا اختبار تحمل الرهن العقاري؟
الهدف من اختبار الإجهاد
، وفقًا لـ OSFI، هو حماية المقترضين الكنديين من خلال ضمان قدرتهم على الاستمرار في سداد مدفوعات القروض وسط الارتفاع المفاجئ في أسعار الفائدة أو الانكماش الاقتصادي.
قالت OSFI في بيان موجز يوم الخميس أنه في حين أن مقدمي طلبات الرهن العقاري اليوم مؤهلين بالفعل في بيئة ذات معدل أعلى، فإن اختبار الإجهاد يظل ممارسة “سليمة” للمقرضين.
وجاء في البيان: “في بيئة تتميز بارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، والتضخم المرتفع المستمر والمخاطر المحتملة على دخل المقترض، من الحكمة أن يواصل المقرضون اختبار المقترضين بحثًا عن الظروف المعاكسة”.
وقالت وزيرة المالية كريستيا فري لاند، في حديثها للصحفيين وهي في طريقها للخروج من اجتماع مجلس الوزراء الليبرالي يوم الخميس، إن “نظام الرهن العقاري المنظم جيدًا” في كندا يعد من بين “نقاط القوة الأساسية” لقطاعها المالي.
واستشهدت بالحماية في مجال الرهن العقاري كأحد الأسباب التي جعلت البنوك الكندية لم تتضرر بشدة في الأزمة المالية لعام 2008.
“في الوضع الذي نحن فيه اليوم، من المنطقي أن تستمر كندا في تقليدنا المتمثل في توخي الحذر والتفكير والحصافة. هذا هو النهج الذي اتبعته OSFI وهذا هو النهج الذي اتبعته وزارة المالية، “قال فري لاند.
هل اختبار التحمل فعال؟
اتفق الاقتصاديون وخبراء العقارات الذين تحدثوا إلى Global News يوم الخميس إلى حد كبير على أن اختبار الإجهاد يبدو أنه قد أدى وظيفته حتى عام 2022، حيث كان من الممكن أن تغلب معدلات الارتفاع السريع على المشترين وتحفز على ارتفاع حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري.
أخبر تولغا يا لكين، مساعد المشرف في OSFI، المراسلين في مؤتمر صحفي يوم الخميس أن المنظم يعزو اختبار الإجهاد مع الحفاظ على مستويات التأخر في سداد القروض العقارية “عند أو بالقرب من أدنى مستوياتها التاريخية”.
وقال “هامش الأمان هذا سهّل على مالكي المنازل الكنديين دفع قروضهم العقارية والبقاء في منازلهم بينما تبدأ الأسعار في الارتفاع”.
يقول ستيفن براون، كبير الاقتصاديين الكنديين في Capital Economics ، لـ Global News أنه في حين أن اختبار الإجهاد “بالتأكيد ليس شائعًا” بين مشتري المنازل، فإن الاستقرار النسبي لسوق الإسكان في عام 2022 دليل إيجابي على فعالية اختبار الإجهاد.
ويشير إلى إحصائيات جمعية العقارات الكندية (CREA) الصادرة يوم الخميس والتي أظهرت انخفاضًا في إدراجات المنازل الجديدة في نوفمبر.
إذا كان الكنديون غير قادرين على مواكبة الرهون العقارية مع ارتفاع التكاليف، فسنشهد موجة من العقارات تغرق السوق، كما يجادل – وهو أمر رأته كندا في الثمانينيات عندما ارتفعت المعدلات بسرعة دون وجود احتياطي. تم تقديم اختبار التحمل الخاص بـ OSFI في يناير 2018.
“ارتفعت القوائم الجديدة بشكل حاد للغاية (في الثمانينيات) لأن الناس أجبروا على بيع منازلهم بشكل جماعي تقريبًا، في حين أننا نشهد حدوث العكس هذه المرة. كان الناس قادرين على الجلوس على الهامش، على الرغم من أن (معدلات الفائدة المرتفعة هذه) لاذعة، إلا أنها لا تجبرهم على بيع هذه المنازل لأنهم لا يستطيعون تحمل تكاليفها، “كما يقول.
ما هو التأثير الذي كان من شأنه خفض اختبار الإجهاد OSFI؟
وفقًا للخبراء الذين تحدثوا إلى Global News ، فإن تغيير اختبار الإجهاد سيكون له تأثير فوري على الطلب على الإسكان والقوة الشرائية.
يقول فيكتور تران، خبير الرهن العقاري والعقارات في موقع Rate.ca، إنه مقابل كل 25 نقطة أساس أعلى، كان من المفترض أن يرتفع اختبار الإجهاد، سيخسر المشتري العادي ما بين 10،000 إلى 15،000 دولار في القوة الشرائية على سعر الشراء النهائي للمنزل.
يقول تران إن الحفاظ على اختبار الإجهاد كما هو يعني أنه سيتعين على الكنديين التأهل للحصول على قروض عقارية بمعدلات أعلى نظرًا لقرار بنك كندا الأسبوع الماضي، والذي سيستمر في تآكل القدرة على تحمل التكاليف.
إذا كان OSFI قد خفف اختبار الإجهاد، لكان قد زاد من قدرة الكنديين على الاقتراض.
يقول جون باسا ليس، رئيس Real Sophy Realty في تورنتو، إن هناك حجة لإلغاء اختبار الإجهاد الآن بعد أن ارتفعت المعدلات بالفعل. ويلاحظ أنه من غير المحتمل أن ترتفع أسعار الفائدة بنقطتين مئويتين أخريين، بالنظر إلى الرسائل الواردة من بنك كندا حول احتمال توقف الزيادات في الأفق.
“هل يمكنهم الاسترخاء قليلاً الآن بينما نبدأ في الدخول في هذا الاتجاه الأكثر استقرارًا أو … الاتجاه التنازلي في أسعار الفائدة المحتمل؟ يقول باسا ليس: أعتقد أنها حجة صحيحة. “لكن مرة أخرى، أعتقد أن صانعي السياسة يريدون اتخاذ موقف محافظ للغاية في الوقت الحالي.”
يقول براون إن الوقت الحالي قد لا يكون هو الوقت المناسب لخفض الحواجز في سوق الإسكان الكندي.
في حين أن ارتفاع معدلات الفائدة الحقيقية لم يؤد بعد إلى حالات تخلف عن سداد الرهن العقاري واسعة النطاق في كندا هذا العام، إلا أن أسعار الفائدة المرتفعة قد تستغرق عامًا أو أكثر لتعمل في طريقها من خلال النظام. ويشير براون إلى أن حاملي الرهن العقاري الذين لديهم معدلات ثابتة أو مدفوعات ثابتة لن يشعروا بألم المعدلات المرتفعة حتى يتم تجديدها، وقد يشعر السوق بتأثير ارتفاع تكاليف الاقتراض على التأخير.
في الوقت نفسه، قد تؤدي المخاوف من الركود الذي يلوح في الأفق إلى فقدان الوظائف في كندا في الأشهر المقبلة، مع توقع كابيتال إيكونوميكس أن معدل البطالة قد يرتفع إلى 6.5 في المائة العام المقبل من معدل 5.2 في المائة الذي شوهد في نوفمبر.
تم تصميم اختبار الإجهاد لعزل صناعة الرهن العقاري ليس فقط من المعدلات المرتفعة، ولكن أيضًا من الضربات غير المتوقعة على الدخل، يلاحظ براون.
“كثير من هؤلاء الناس (الذين قد يفقدون وظائفهم) سيكونون أصحاب منازل وقد يواجهون صعوبات. ولكن بسبب اختبار الإجهاد، ربما أثبتوا أنهم حصلوا على بعض المدخرات. يمكنهم وضع هذين للعمل. إنه يمنحهم القليل من الحماية، “كما يقول.
ويضيف براون أن مجرد ارتفاع أسعار الفائدة بشكل كبير في عام 2022، لا يعني أنها لن تتمكن من الارتفاع أكثر في عام 2023.
ما هي التغييرات الأخرى التي يمكن إجراؤها على اختبار التحمل؟
وقالت OSFI أيضًا إنها ستطلق مراجعة لاختبار الإجهاد ومعايير ضمان الرهن العقاري الأخرى في يناير. قالت الهيئة التنظيمية إنها تتوقع ترك اختبار الإجهاد ساري المفعول بعد مراجعته، “على الرغم من أن البيئة الاقتصادية يمكن أن تؤدي إلى تغيير فوري أكثر”.
في نهاية الصيف، دعا مجلس العقارات الإقليمي في تورنتو (TRREB) OSFI إلى مراجعة اختبار الإجهاد لمنح المستهلكين مزيدًا من المرونة لتحويل قروضهم العقارية إلى مقرض مختلف. في الوقت الحالي، عندما يقوم صاحب الرهن العقاري بإعادة التمويل أو يتطلع إلى تغيير المقرضين، يتعين عليهم إعادة التأهيل للرهن العقاري بموجب معايير اختبار الضغط.
يوافق باسا ليس على أن مُجددي الرهن العقاري يمكن أن يستفيدوا من المرونة الإضافية في المشهد الحالي لأسعار الفائدة، لإعادة التفاوض بشأن إطفاء رهنهم العقاري إلى جدول سداد أكثر تساهلاً أو تأمين سعر أرخص مع مزود آخر.
ويقول إن مثل هذه التحركات لن تؤدي إلى بدء رهن عقاري جديد – إدخال مخاطر جديدة في النظام – ولكنها تساعد أصحاب المنازل على التخفيف من تأثير ارتفاع معدلات الفائدة وربما تجنب التخلف عن السداد.
يقول باسا ليس: “إنها تلك المساحة التي أعتقد أنه سيكون من الحكمة إجراء بعض التغييرات عليها لتسهيل الأمر على أصحاب المنازل الحاليين”.
المصدر: globalnews
شاهد أيضا:
