يحدد بنك الاحتياطي خطط تصميم للأداة التي يمكن أن يفرضها على البنوك للحد من نسبة الدين إلى الدخل لمشتري المنازل
يقول البنك الاحتياطي (RBNZ) إنه يمكن أن يكون لديه أداة للحد من الدين إلى الدخل (DTI) ليستخدمها المقرضون على المقترضين الذين يأخذون قروضًا لشراء منازل جاهزة في مارس 2024، إذا استمرت السياسة في انتخابات 2023.
في أحدث ورقة استشارية في الملحمة الطويلة الأمد لسعي بنك الاحتياطي النيوزيلندي لإضافة أداة DTI إلى مجموعة أدوات الحيطة الكلية، يغطي المنظم مجموعة من “أسئلة التصميم” التي تحتاج إلى إجابة قبل تنفيذ حد DTI.
يتم حساب حدود DTI على أساس نسبة بسيطة لديون المقترض مقسومة على دخل المقترض. يؤكد بنك الاحتياطي النيوزيلندي أنه لم يتخذ قرارًا بتفعيل قيود DTI ولا يستشير بشأن إعداد DTI معين في هذه المرحلة. وتخطط للتشاور بشكل منفصل بشأن المعايرة في عام 2023، قبل اتخاذ أي قرار باستخدام القيود فعليًا.
“قيود إمكانية خدمة الديون هي أداة سياسة احترازية كلية تُستخدم لدعم الاستقرار المالي وأسعار المنازل المستدامة عن طريق الحد من مخاطر دورات الائتمان” الازدهار والكساد “التي تضخم الانكماش في الاقتصاد الحقيقي. وهي تكمل قيود نسبة القرض إلى القيمة (LVR) فيما يتعلق بإقراض الرهن العقاري، أداة أخرى احترازية كلية يستخدمها بنك الاحتياطي في السنوات الأخيرة “، كما يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي.
تعرض الورقة الاستشارية الجديدة وجهات نظر حول كيفية قياس البنوك للدخل والديون عند حساب نسب DTI، وكيف يجب على البنوك التعامل مع حالات الإقراض المعقدة مثل تعدد المقترضين، وما إذا كان ينبغي أن تكون هناك استثناءات من قيود DTI، وما إذا كان يجب أن تكون قيود DTI هي متماثل أو مختلف حسب نوع مالك العقار على سبيل المثال، استثمار أو مشغول بمالكه.
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي: “أخبرتنا البنوك أنها بحاجة إلى حوالي 12 شهرًا لإعداد أنظمتها للتنفيذ المحتمل لقيود DTI. إذا قررنا تنفيذ قيود DTI، فمن المحتمل أن يكون أقرب تاريخ يمكننا القيام به هو مارس 2024”.
إذا تم تطبيق قيود DTI فعليًا، يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إنه سيحتوي على “حد للسرعة” مقترن بحد أقصى أو سقف، كما هو الحال مع قيود LVR.
“على سبيل المثال، يمكن تعيين قيد DTI بحد أقصى 20٪ من قروض الرهن العقاري الجديدة [للمقرض]، الحد الأقصى للسرعة، عند DTI يزيد عن سبعة [كونه] الحد الأقصى أو الحد الأقصى. نعتزم تعيين حد السرعة على أساس بشأن قيمة القروض الجديدة، بدلاً من عدد القروض، وهو نفس النهج المتبع في قيود LVR “، كما يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي.
ملحمة طويلة المدى
أراد بنك الاحتياطي النيوزيلندي أن يكون لديه خيار استخدام أداة DTI منذ عام 2016 على الأقل لكنه كافح لتأمين الدعم الحكومي من الحكومة التي تقودها الدولة أولاً ثم حكومة حزب العمال الحالية بسبب المخاوف بشأن التأثير المحتمل على مشتري المنزل الأول. وحصلت أخيرًا على دعم من وزير المالية جرانت روبرتسون في يونيو من العام الماضي.
وقد عارضت البنوك أيضًا إدخال الأداة، حيث أكدت مجموعة الضغط التابعة لبنك نيوزيلندا المصرفيون على ” وجود خطر حقيقي للتأثير السلبي على العميل” إذا قدم بنك الاحتياطي النيوزيلندي أداة DTI.
في ورقة استشارية في نوفمبر 2021، قام بنك الاحتياطي النيوزيلندي بتقييم آثار إدخال سقف DTI للمقترضين من ستة أو سبعة أضعاف الدخل الإجمالي وحد أدنى لسعر الفائدة الاختباري لمقرضي البنوك بنسبة 7٪ أو 8٪، لكنه شدد على أن هذه مجرد نماذج توضيحية.. كما تحدثت عن التأثير المحتمل لمؤشرات DTI على مشتري المنازل الأولى.
ثم في أبريل من هذا العام، قال بنك الاحتياطي النيوزيلندي إنه سيمضي قدمًا في تطوير إطار عمل أداة DTI، لكنه سيترك البنوك لتحديد أسعار الفائدة التي تستخدمها لاختبار قدرة المقترضين الجدد على التعامل مع ارتفاع أسعار الفائدة. وتجادل بأن قيود DTI من المرجح أن تكون أكثر فعالية من أرضيات معدلات الاختبار في دعم الاستقرار المالي وأسعار المنازل المستدامة، مضيفًا أن قيود DTI لها أيضًا تأثير أقل على الوصول إلى الديون لمشتري المنزل الأول لأنهم يقترضون بمضاعفات DTI أقل في المتوسط من العقارات. المستثمرين والملاك الحاليين.
معاملة الدخل الشخصي
يخطط بنك الاحتياطي النيوزيلندي لقياس دخل المقترضين على أساس إجمالي ما قبل الضريبة. وتقول إن هذا النهج يتميز بالبساطة، وهو مستقل عن أي تغييرات ضريبية مستقبلية.
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي: “نقترح السماح بإدراج جميع أشكال الدخل الشخصي في حساب DTI، بما في ذلك الأجور والرواتب، ودخل الإيجار، ودخل الحدود، ودخل الاستثمار، والدخل الأجنبي، والدخل الإضافي، والدخل من المزايا الحكومية”.
“سيتم أيضًا تضمين دخل الأعمال، إلى الحد الذي يكون متاحًا لخدمة ديون الرهن العقاري والديون الشخصية الأخرى.”
فيما يتعلق بالدخل المتغير مثل العمولات والمكافآت، يقترح بنك الاحتياطي النيوزيلندي السماح للبنوك بتطبيق سياسات الإقراض الداخلية الخاصة بها، لكنه يسعى للحصول على تعليقات على ذلك.
معالجة الديون
يقترح بنك الاحتياطي النيوزيلندي تضمين جميع أشكال الديون الشخصية مثل ديون الرهن العقاري وديون بطاقات الائتمان والقروض الشخصية وقروض الطلاب ضمن حساب DTI باستثناء ديون الشراء الآن وادفع لاحقًا (BNPL).
“في مناقشاتنا مع البنوك، ذكر البعض أنهم يتعاملون مع BNPL كمصروف وليس ديونًا. وذلك لأنه قد يكون من الصعب حساب حدود الاقتراض بموجب BNPL، كما أن BNPL غير مدرج حاليًا في المعلومات التي تحتفظ بها وكالات الائتمان. كما لاحظت البنوك أنه في معظم الحالات، لا يمثل مصرف BNPL سوى نسبة صغيرة جدًا من إجمالي الديون “.
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي: “لهذه الأسباب، فإن وجهة نظرنا الحالية هي أنه يمكن استبعاد BNPL من حساب DTI وأن مسودة إطار العمل تعكس ذلك. ومع ذلك، فإننا نرحب بالتعليقات حول هذه النقطة”.
دخل الأعمال والديون
بالنظر إلى الغرض من قيود DTI هو تقليل المخاطر النظامية المرتبطة بإقراض الرهن العقاري السكني، يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إن الديون التجارية يجب استبعادها عمومًا من حساب DTI عند الاحتفاظ بها بشكل منفصل عن ديون الرهن العقاري.
يقترح تضمين أرباح الأعمال الخاضعة للضريبة في حسابات DTI، بغض النظر عما إذا كانت الأرباح تؤخذ على أنها دخل شخصي أو يتم الاحتفاظ بها داخل الشركة. تستبعد الأرباح الخاضعة للضريبة مدفوعات الفائدة على الديون التجارية لأنها عادة ما يتم التعامل معها على أنها مصروفات تجارية. بالنسبة للشركات التي لديها أكثر من مساهم واحد، ستعكس الأرباح حصة حقوق الملكية للمقترض في الأعمال التجارية.
“عندما يتم استخدام دخل الأعمال لخدمة إقراض الرهن العقاري السكني، يجب تضمين هذا الدخل في حساب DTI.”
“بشكل مؤقت، نحن نهدف إلى خصم مدفوعات رأس المال للديون التجارية من حساب دخل الأعمال، حيث إنها تقلل بشكل مباشر من مبلغ الدخل المتاح لخدمة ديون الرهن العقاري السكني. نحن نؤمن بعدم السماح بتنبؤات الدخل التجاري المستقبلي، لأنها ستدخل الكثير من عدم اليقين في الحساب – لكننا نلاحظ أنه يمكن استخدام حد السرعة لاستيعاب العملاء الذين لديهم مستويات عالية من دخل الأعمال المتوقع “، كما يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي.
سيناريوهات الإقراض المعقدة
تتناول الورقة الاستشارية أيضًا ما يوصف بأنه حالات إقراض معقدة، حيث قد يكون من الصعب على المقرضين حساب نسبة DTI. يقترح بنك الاحتياطي النيوزيلندي أن هذه السيناريوهات قد تمثل ما بين 5٪ و10٪ من إجمالي قروض الرهن العقاري السكني.
“هناك مصدران رئيسيان محتملان للتعقيد: أولاً، الهياكل المعقدة مثل الصناديق الاستئمانية والشركات التي تتطلع إلى المراجعة؛ وثانيًا، المواقف مع العديد من المقترضين والممتلكات المتعددة، لا سيما عندما تكون الكيانات المقترضة مترابطة ولكنها لا تتداخل بشكل كامل،” بنك الاحتياطي النيوزيلندي يقول.
إنها تقترح مجموعة من تخصيص الإقراض المعقد إلى حد عام للسرعة، وعند معايرة حد السرعة، تأكد من أنه كبير بما يكفي لتغطية حالات الإقراض المعقدة، ووضع قواعد أو إرشادات لحساب نسب DTI في حالات الإقراض المعقدة.
“على وجه التحديد، قمنا بصياغة مجموعة من القواعد التي نعتبرها يجب أن تغطي حصة كبيرة، 50٪ أو أكثر، من المواقف المعقدة. بالنسبة لبقية الحالات، التي نشير إليها على أنها” معقدة للغاية “، سيتم تخصيص الإقراض إلى الحد العام للسرعة. نحن نرحب بأي تعليقات على هذه القواعد، “يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي.
الإعفاءات
تم اقتراح نظام إعفاء لقيود DTI مشابه لنظام LVR. وسيشمل ذلك إعفاءات لـ؛ القروض الممنوحة بموجب مخطط قرض المنزل الأول لكاينجا أورا، وإعادة تمويل القروض، وإمكانية نقل القروض، والتمويل المرحلي، وبناء المساكن الجديدة، والقروض الممنوحة عن طريق الخطأ.
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي: “نحن نعتبر أن الأساس المنطقي لهذه الإعفاءات ينطبق بالتساوي على قيود DTI كما هو الحال بالنسبة لقيود LVR”.
لن يتم تمييز DTIs حسب نوع المستعير
وفي الوقت نفسه، تقول الجهة التنظيمية إنها نظرت أيضًا فيما إذا كانت ستفرق بين قيود DTI حسب الملكية أو نوع المقترض.
“ومع ذلك، تشير التعليقات الواردة من بعض البنوك إلى أن هذا قد يضيف تعقيدًا كبيرًا. علاوة على ذلك، أظهر التحليل الذي قدمناه في وثيقة استشارة DTI لعام 2021 أن المستثمرين يقترضون بمعدلات DTI أعلى بكثير في المتوسط ، وبالتالي سيظلون المجموعة الأكثر تضررًا بموجب حد موحد من DTI “، كما يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي.
“لذلك، من أجل التبسيط، نقترح تطبيق حد موحد من DTI عبر جميع قروض الرهن العقاري وهذا ينعكس في مسودة إطار العمل.”
وكما هو الحال مع قيود LVR، يخطط بنك الاحتياطي النيوزيلندي لقياس امتثال المقرضين على مدى فترة متدرجة تبلغ ثلاثة أشهر للبنوك الأكبر وستة أشهر للبنوك الأصغر. ويضيف بنك الاحتياطي النيوزيلندي أن هذا سيمكن البنوك من إدارة “التكتلات” أو التباين في تدفقات الإقراض ذي مؤشر DTI المرتفع.
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي أيضًا إنه يخطط لتحليل النمذجة لفهم التأثيرات المحتملة لإعدادات DTI المختلفة بشكل أفضل، بما في ذلك التفاعلات مع السياسات الأخرى مثل قيود LVR.
“تنتهي التقديمات المتعلقة بهذه المشاورة في 14 ديسمبر 2022. بمجرد النظر في الطلبات المقدمة، سنقوم بصياغة نسخة نهائية من إطار عمل DTI، والتي ستحتاج إلى موافقة مجلس إدارة البنك الاحتياطي. نتوقع نشر إطار العمل النهائي، جنبًا إلى جنب مع مع ملخص التقديمات، في مارس أو أبريل 2023. “
المصدر: interest
قد يهمك:
