ما هو الخطأ في الرهون العقارية الأسترالية؟ تم إصلاحها للمساهمين وليس لأصحاب المنازل
إذا كنت تسدد قرضًا عقاريًا – أو تطمح إلى – تخيل ما إذا كنت لا تقلق كثيرًا بشأن ارتفاع أسعار الفائدة.
هذا هو الواقع بالفعل بالنسبة لمشتري المنازل في الولايات المتحدة. على عكس أستراليا، فإن معظم الرهون العقارية في الولايات المتحدة لديها معدل فائدة ثابت لمدة 30 عامًا.
بدلاً من الاضطرار إلى الانتظار ومعرفة ما إذا كان البنك المركزي (الاحتياطي الفيدرالي) يرفع أسعار الفائدة كل شهر، سيظل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة بنسبة 2 في المائة يحصل على نفس السداد الشهري – حتى بعد رفع سعر الفائدة.
في المقابل، عندما يرفع بنك الاحتياطي الأسترالي المعدلات، يكون لذلك آثار هائلة على ميزانيات الأسر، لأن معظم المقترضين لا يزال لديهم قروض عقارية متغيرة السعر.
في كل مرة يزداد فيها معدل النقد وتمرر البنوك حتماً هذه الزيادة، ترتفع مدفوعات الرهن العقاري لدينا أيضًا – مما يضيف آلاف الدولارات إلى متوسط المدفوعات السنوية.
هذا هو أحد الأسباب التي جعلت محافظ بنك الاحتياطي الأسترالي فيليب لوي حذرًا للغاية بشأن اتباع إشارة بنك الاحتياطي الفيدرالي القوية بشأن رفع أسعار الفائدة.
فلماذا لا يقدم المقرضون الأستراليون أيضًا قروضًا عقارية بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا، مثل نظرائهم في الولايات المتحدة؟
كل 1 في المائة إضافية يمكن أن تكلف الآلاف
هنا في أستراليا، تعني نسبة 1 في المائة إضافية على قرض عقاري بقيمة 600 ألف دولار زيادة 6000 دولار سنويًا في مدفوعات الفائدة. وهذه دولارات بعد خصم الضرائب. لذلك إذا ربحت 100000 دولار، وبالتالي دفعت متوسط معدل ضرائب بنسبة 25 في المائة، فهذا يشبه خفض الأجور بمقدار 8000 دولار تقريبًا. أوتش.
إن ارتفاع الأسعار الرسمية بنسبة 3 في المائة على مدى سنتين إلى ثلاث سنوات ليس مستحيلاً. على رهن عقاري بقيمة 600000 دولار، فهذا يعني 18000 دولار إضافية في السنة في مدفوعات الفائدة.
يعرف بنك الاحتياطي الأسترالي هذا بالطبع. وهو ينظر إلى ديون الأسر الأسترالية التي تزيد عن 120 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي ويعرف أن رفع المعدلات بقوة مفرطة يخاطر بوضع عدد كبير من الأسر الأسترالية في ضائقة مالية.
من ناحية، هذه أخبار جيدة. هذا يعني أن بنك الاحتياطي الأسترالي لديه ذخيرة من العيار الكبير لإطلاقها سعياً وراء أهداف سياسته النقدية (لإبقاء البطالة منخفضة والتضخم بين 2 في المائة و3 في المائة).
ولكن سيكون من الأفضل لو أن سوق الرهن العقاري الأسترالي ينطوي على مخاطر أقل للمستهلكين.
لا يوجد سبب يمنع المقرضين الأستراليين من تقديم قروض عقارية بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا. بعد كل شيء، هناك سوق سندات حكومية نشط بآجال استحقاق تتراوح من عام واحد إلى 30 عامًا. هذا يوفر معيارا لتسعير الرهون العقارية.
إصلاحان لقروض عقارية أكثر بأسعار معقولة
أصبحت القروض العقارية ذات السعر الثابت أكثر شيوعًا في أستراليا في السنوات القليلة الماضية: قفزت نسبة الرهون العقارية الجديدة التي تم إصلاحها من حوالي 15 في المائة في يونيو 2019 إلى أكثر من 45 في المائة بحلول سبتمبر 2021.
ولكن حتى هذه القروض عادةً ما يتم إصلاحها لمدة ثلاث سنوات فقط – أحيانًا تصل إلى سنة واحدة، وأحيانًا تصل إلى خمس سنوات. بعد ذلك يعود السعر إلى المعدل المتغير.
إن القروض ذات السعر الثابت الأطول ستعزل المقترضين الأستراليين عن التقلبات الكبيرة في أسعار الفائدة. في الولايات المتحدة، يمكنك إعادة تمويل قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا إذا انخفضت أسعار الفائدة طويلة الأجل. لذلك يمكنك الاستفادة إذا انخفضت الأسعار، ولكنك محمية إذا ارتفعت.
فكرة أخرى لتحسين شروط عقد القرض للمقترضين – التي دافع عنها منذ فترة طويلة الخبير الاقتصادي في جامعة ملبورن كيفن ديفيس – هي ما يسمى بـ “الرهن العقاري المتعقب”. تقيد هذه العقود المقترضين بدفع “فارق” معين فوق سعر الفائدة القياسي.
تعتمد هذه العروض في جزء كبير منها على المنافسة في القطاع المصرفي. الولايات المتحدة لديها الكثير من المنافسة في مجال البنوك. أستراليا لديها القليل جدا.
عندما ترتفع التكاليف، يمكن لمجموعتين تحمل هذه التكلفة: العملاء أو المساهمين.
في أستراليا، عندما ترتفع تكاليف التمويل المصرفي، يتحمل العملاء إلى حد كبير كل التكاليف، ولا يتحمل المساهمون أي شيء. هذا هو أفضل دليل تحصل عليه من أي وقت مضى على القوة الحقيقية في السوق.
خيط الإبرة
بنك الاحتياطي في وضع جيد لدفع معدل البطالة الرسمي إلى الانخفاض من 4.2 في المائة إلى أدنى مستوياته منذ 50 عامًا مع إبقاء التضخم تحت السيطرة. إنها تعرف متى تزيد أسعار الفائدة، سينتقل ذلك بشكل مباشر جدًا إلى الاقتصاد الحقيقي.
يتمثل التحدي الذي يواجه لوي في استخدام قوته النارية في مجال أسعار الفائدة بطريقة Goldilocks الحقيقية: ليس بالقليل جدًا، ولكن ليس كثيرًا. سيكون هذا هو التحدي الكبير للبنوك المركزية في السنوات العديدة القادمة.
إذا تمكنا من إعادة هيكلة سوق الرهن العقاري الأسترالي لحماية المقترضين بشكل أفضل من التقلبات في أسعار الفائدة، فإن وظيفة محافظي بنك الاحتياطي الأسترالي في المستقبل لا تحتاج إلى مثل هذا التوازن الدقيق.
المصدر: abc
أقرا أيضا:
