هل وصل ازدهار الإسكان في أستراليا إلى نهاية الطريق وهل يمكن أن يؤدي إلى انهيار الاقتصاد معه؟
في حين أن الأرجنتين ربما تكون قد أرسلت أستراليا للمضي قدمًا والفوز بكأس العالم لكرة القدم، إلا أن هناك منافسة واحدة حيث نحن قادة العالم بلا منازع – وهذا أمر اقتصادي.
في حين أن اقتصاد الأرجنتين يمر عبر أزمات التضخم والديون مع انتظام مقزز، تمكنت أستراليا من تجنب الضيق الاقتصادي الحاد لفترة طويلة جدًا.
استغرق الأمر COVID-19، لفترة وجيزة، جر أستراليا إلى الركود بعد حوالي ثلاثة عقود بدون عقد.
حتى في ذلك الوقت، كان الألم عابرًا، ولم يستمر سوى بضعة أشهر لمعظم أسعار الفائدة المنخفضة بشكل قياسي، وطباعة النقود غير المسبوقة، والحوافز الحكومية التي تقزم أي شيء قبل أن تعيد تعويم الاقتصاد.
كان التحفيز كبيرًا لدرجة أنه لم يصحح السفينة فحسب، بل دفعها بمعدل عقدة إلى طفرة لم تشهد مثلها أستراليا منذ السنوات القوية لطفرة التعدين الأصلية على الأقل في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
مع قطع الحدود المغلقة لإمدادات رئيسية من العمالة الإضافية، انخفضت أرقام البطالة في أستراليا إلى أدنى مستوياتها التي شوهدت آخر مرة في النصف الأول من السبعينيات، عندما كان مصطلح التوظيف الكامل يعني في الواقع ذلك تمامًا – يمكن لأي شخص قادر ومستعد للعمل إلى حد كبير العثور على وظيفة.
وبالعودة إلى تشبيهنا الأصلي بكرة القدم، فقد كان ميسي هو الأفضل بالنسبة لجميع الركلات.
ولكن، مثلما لم يكن هناك شك في أن الملايين من الأرجنتينيين يعانون من صداع شديد في اليوم التالي لنهائي كأس العالم، فقد استيقظ مئات الآلاف من الأستراليين للتو على مخلفاتهم المالية.
في حين أن الكثير من الانتعاش الاقتصادي الذي أعقب عمليات الإغلاق الأولية لفيروس كورونا كان مدفوعًا بالديون الحكومية – التي ارتفعت بأكثر من 300 مليار دولار من حيث القيمة الإجمالية منذ بدء الوباء – استفادت الأسر من المعدلات القياسية المنخفضة لتتناسب مع هذه المساهمة.
حفلة ديون أستراليا COVID
دخل الأستراليون الوباء مع ما يقرب من 2 تريليون دولار من الديون الشخصية – كان ما يقرب من 60 في المائة منها مستحقًا للمنازل التي يعيش فيها المقترضون، وكان ثلثها الآخر مستحقًا لمستثمري العقارات، مع نسبة 8 في المائة المتبقية أو نحو ذلك بشكل أساسي على بطاقات الائتمان والقروض الشخصية.
في العامين ونصف العام التاليين تقريبًا، حتى تشرين الثاني (نوفمبر) 2022، زاد الأستراليون تراكم ديونهم بنسبة 15 في المائة إلى ما يقرب من 2.3 تريليون دولار.
كل هذه الزيادة، ثم بعضها، كانت لشراء مساكن. لقد خفضنا بالفعل ديوننا الشخصية الأخرى بأكثر من 18 مليار دولار خلال نفس الفترة.
كان جنون الاقتراض منخفض الفائدة قوياً لدرجة أن المحلل المصرفي في Jefferies Brian Johnson يقول إن حوالي نصف دفاتر قروض البنوك الكبرى قد نشأت أو أعيد تمويلها خلال فترة الوباء.
يقول جونسون إن متوسط حجم القرض في جميع أنحاء أستراليا قفز أيضًا بأكثر من 100000 دولار بين ديسمبر 2020 ويناير 2022، إلى 617608 دولارًا.
سكان سيدني، كالعادة، أكثر مديونية، حيث تضخم متوسط القرض من أقل من 650 ألف دولار إلى أكثر من 800 ألف دولار خلال تلك الفترة.
ومن يستطيع أن يلوم الأشخاص الذين اقترضوا مبالغ كبيرة لشراء حلمهم الأسترالي؟ كانت العديد من معدلات الرهن العقاري الثابتة أقل من 2 في المائة، وبعضها لمدة تصل إلى أربع سنوات، وقد قال محافظ بنك الاحتياطي مرارًا وتكرارًا أنه من غير المرجح أن ترتفع المعدلات حتى عام 2024 “على الأقل”.
ولكن الآن تأتي المخلفات، في شكل تضخم وارتفاعات في أسعار الفائدة لم تشهدها أستراليا منذ حوالي ثلاثة عقود.
في الواقع، نظرًا لأننا نتخلى عن مثل هذه المعدلات المنخفضة، فإن الأسر الأسترالية تواجه أكبر صدمة في فوائد الرهن العقاري على السجلات التي تعود إلى نهاية الخمسينيات من القرن الماضي، وحتى أكبر من تلك التي حدثت في أواخر الثمانينيات.
قام جونسون بتفحص الأرقام الخاصة بمدى ارتفاع المقترضين الجدد منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الأسترالي في رفع أسعار الفائدة في مايو من العام الماضي.
كان متوسط المقترض على المستوى الوطني الذي اشترى في كانون الثاني (يناير) 2022 سيدفع 2438 دولارًا شهريًا إذا كان بمعدل عميل جديد نموذجي يبلغ 2.49 في المائة.
ستشهد ارتفاعات أسعار الفائدة البالغ 3 نقاط مئوية التي نفذها بنك الاحتياطي الأسترالي بالفعل في عام 2022 قفزة في الحد الأدنى للسداد الشهري بأكثر من ألف دولار شهريًا إلى 3503 دولارات – بزيادة 44 في المائة في أقل من عام.
إذا كانوا على معدل ثابت يبلغ 1.9 في المائة، فإن الصدمة تكون أكبر – زيادة أقساط السداد بمقدار 1250 دولارًا في الشهر هي قفزة بنسبة 55 في المائة.
مرة أخرى، الأمور أسوأ بالنسبة لأولئك الموجودين في أغلى أسواق البلاد.
يمكن لمقترض نموذجي في سيدني في يناير 2022 يخرج من معدل ثابت قدره 1.9 في المائة أن يتوقع أن ترى أقساط السداد تقفز من 2929 دولارًا في الشهر إلى 4556 دولارًا.
وهذا لا يأخذ في الاعتبار المزيد من الارتفاعات المتوقعة في الأسعار، والتي تبدو أكثر شبهاً بعد أن انتعشت أحدث أرقام التضخم إلى أعلى مستوياتها في 32 عامًا عند 7.3 في المائة.
إذا وصل معدل السيولة النقدية إلى 3.85 في المائة، كما هو متوقع من قبل اثنين من البنوك الأربعة الكبرى، فسوف يرتفع مقرضنا في سيدني لما يقرب من 5000 دولار شهريًا في السداد بمعدل رهن عقاري يبلغ حوالي 6.3 في المائة.
بعبارة أخرى، من المحتمل أن يضطر الشخص الذي لديه رهن عقاري بقيمة 800 ألف دولار إلى العثور على 2000 دولار إضافية شهريًا للوفاء بسداد أقساطه الجديدة، أو ما يقرب من 500 دولار في الأسبوع.
وجد بنك الاحتياطي الأسترالي أن 15 في المائة من المقترضين يخاطرون بالتدفق النقدي الفائض السلبي
قام البنك الاحتياطي بعمل نمذجة خاصة به على هذا، والتي نشرت في أكتوبر مراجعة الاستقرار المالي.
بافتراض أن معدل النقد ارتفع إلى ذروة بلغت 3.6 في المائة وتبع ذلك معدلات فائدة متغيرة، وباستخدام توقعات البنك في ذلك الوقت للتضخم ونمو الأجور، توقع بنك الاحتياطي الأسترالي أن ما يزيد قليلاً عن نصف المقيمين من المالكين على معدلات الرهن العقاري المتغيرة سيشاهدون نقودهم الفائضة التدفقات بعد جعل أقساط سداد الرهن العقاري تنخفض بأكثر من 20 في المائة على مدى العامين المقبلين.
والأمر الأكثر إثارة للقلق هو أن التحليل وجد أن 15 في المائة من المالكين الشاغلين سيحصلون على تدفقات نقدية فائضة سلبية – أي بعد سداد الرهن العقاري لن يكون لديهم ما يكفي من المال لشراء ضروريات الحياة، مثل البقالة والمرافق والوقود، “بالإضافة إلى مبلغ صغير من النفقات التقديرية”.
خلص RBA إلى:
“هذه المجموعة الأخيرة من الأسر (عادةً ما تكون منخفضة الدخل ومثقلة بالديون) ستضطر على الأرجح إلى سحب مخزونها من المدخرات من أجل الاستمرار في سداد مدفوعات قروضها ونفقات المعيشة الأساسية.”
ولكن هذا هو الشيء المهم:
“قد يكون لدى البعض قدرة محدودة على القيام بذلك، بالنظر إلى أن الأسر ذات الدخل المنخفض والمثقلة بالديون عادة ما يكون لديها احتياطي ادخار أقل.”
بعبارات بسيطة، هذا هو البنك الاحتياطي الذي يعترف بأن سياسات أسعار الفائدة الخاصة به ستضر ببعض مالكي المنازل الأكثر ضعفاً في أستراليا أولاً وأصعب.
ماذا عن أي شخص آخر؟
“من المحتمل أن يكون معظم المقترضين قادرين على الإدارة لمدة عامين على الأقل عن طريق تقليل إنفاقهم غير الضروري، وتقليل تدفقات الادخار و/ أو السحب من مخازن الدفع المسبق المتراكمة.”
لترجمة هذا الرسم البياني، إذا استمر مقترضو الرهن العقاري الأسترالي في الإنفاق بالطريقة التي كنا عليها، فإن ثلثهم تقريبًا سينفد من احتياطيات المدخرات في غضون ستة أشهر.
إذا خفضنا جميعًا إنفاقنا غير الضروري بنسبة 20 في المائة، فإن ذلك ينخفض إلى واحد من كل خمسة.
ولكن، كما ورد أعلاه، هناك مجموعة صغيرة، ولكنها بعيدة كل البعد عن كونها غير جوهرية تظل في ورطة، حتى لو خفضت تقريبًا كل إنفاقها غير الضروري.
“لا يزال هناك حوالي 8 في المائة من المقترضين ذوي الأسعار المتغيرة من المالك والشاغل الذين سيستنفدون بالكامل هوامش السداد المسبق في غضون ستة أشهر، حتى لو خفضوا إنفاقهم الحقيقي غير الضروري بنسبة 80 في المائة،” .
“حوالي 40 في المائة من هؤلاء المقترضين هم في الربع الأدنى من توزيع الدخل، وبالتالي هم بالفعل أكثر عرضة للتخلف عن سداد مدفوعات قروضهم.
“من الناحية العملية، قد يحاول العديد من المقترضين في هذا الوضع إجراء تعديلات أخرى، مثل استكمال دخلهم أو تعديل أنماط إنفاقهم الحالية تحسبًا للزيادات المستقبلية في نفقاتهم.”
ولكن إذا قام الكثير منا بخفض إنفاقنا خلال العامين المقبلين لمواكبة أقساط سداد الرهن العقاري، فكم عدد هؤلاء المقترضين المتعثرين الذين سيتمكنون من العثور على عمل إضافي لالتقاطه؟
خلص RBA إلى:
“سيؤدي ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم إلى إبطاء الاستهلاك الأسري الكلي ووتيرة النمو الاقتصادي على نطاق أوسع، لكن مخاطر الاستقرار المالي المباشر التي يفرضها المقترضون الضعفاء تبدو متواضعة.
“إن الزيادة الكبيرة في البطالة المقترنة بانخفاض كبير تاريخياً في أسعار المساكن من شأنها أن تشكل مخاطر مادية أكبر على متأخرات القروض والتخلف عن السداد، وبالتالي الاستقرار المالي”.
لكن ألا يؤدي السبب الأول – تباطؤ الاستهلاك والنمو الاقتصادي – منطقيًا إلى حدوث الثاني، زيادة كبيرة في البطالة؟
هل وصلت العلبة إلى نهاية الطريق؟
وهناك خطر آخر يهدد الاستنتاج المتفائل للبنك الاحتياطي بشأن التوقعات بالنسبة لأستراليا.
ومن المفترض أن يكون احتياطي المدخرات لمدة عامين كافيين، وتستند نمذجه إلى معدلات تبلغ ذروتها عند 3.6 في المائة.
ضمنيًا في هذا الافتراض بأن التضخم سوف يخف بسرعة معقولة دون الحاجة إلى أن ترتفع المعدلات أكثر مما هي عليه الآن.
يعتقد جراهام أندرسن، مستشار التكنولوجيا المالية الذي يمتلك عقودًا من الخبرة في قطاع الرهن العقاري، أن هذا افتراض محفوف بالمخاطر.
أخبرني أن “البنوك والمنظمين يأملون، ولا يعرفون، أن أسعار الفائدة ستنخفض بما يكفي لحل المشكلة”.
“في الماضي، كان ركل العلبة ناجحًا بسبب انخفاض التضخم وانخفاض أسعار الفائدة. إنه ليس حلاً لعام 2023.”
وهو يعتقد أن الكثير من الأفراد ليسوا فقط على وشك التعرض لمتاعب مالية حادة، ولكن البنوك قد تكون كذلك.
“وجهة نظري هي أنه سيكون هناك عدد كافٍ ممن لن يتمكنوا من إعادة التمويل ولن يتمكنوا من خدمة قروضهم ليصبحوا مشكلة للبنوك”.
من الجدير بالذكر أنه في الولايات المتحدة في عام 2008، كان 4.5 في المائة من الرهون العقارية التي تحولت إلى “متأخرة بشكل خطير” (أكثر من 90 يومًا متأخرة في السداد) كافية لإشعال أزمة مالية و”الركود العظيم”.
إذا عدنا إلى نموذج البنك الاحتياطي، فإن نسبة 15 في المائة من المالكين المحتلين الذين سيقعون في التدفق النقدي السلبي تعادل حوالي نصف مليون أسرة.
حتى لو انتهى الأمر بواحد فقط من كل خمسة من هؤلاء إلى عدم القدرة على سداد أقساط الرهن العقاري، فسيكون ذلك أكثر من 100،000 أسرة متخلفة عن سداد ديونها أو اضطرت لبيع منزلها.
ثم قد تصل العلبة أخيرًا إلى نهاية الطريق.
المصدر: abc
شاهد المزيد:
