لا يفوز البنك دائمًا بالرهون العقارية
حققت البنوك الإسبانية العظيمة – سانتاندر، BBVA، CaixaBank، Sabadell، Bankinter وUnicaja – أرباحًا قياسية بلغت 20850 مليون يورو في عام 2022. ومع ذلك، لا تفوز المؤسسات المالية دائمًا عندما تبت المحاكم في حقوق المستهلك. الرهون العقارية هي المنتجات التي تتراكم فيها أكبر درجات التقاضي وبأكثر القرارات مواتية للمواطنين. تكشف الدراسة الفقهية لجمعية المستخدمين الماليين (Asufin) أنه في عام 2022 تم تسجيل نفس عدد الإجراءات تقريبًا ضد البنوك كما في عام 2021، وتحديداً 0.70٪ أقل.
وفقًا لكلية المسجلين، في عام 2022 تم توقيع 463،463 قرضًا عقاريًا، بزيادة 11.2٪ عن العام السابق. بالنظر إلى هذه الزيادة، تقر باتريشيا سواريز، رئيسة Asufin، أنه على الرغم من بقاء التقاضي مستقرًا “بسبب تنقية المنتجات المسيئة من الماضي، مثل الرهون العقارية متعددة العملات، فإننا قلقون بشأن المنتجات الجديدة والخطيرة التي يتم اختراقها. ” ويحذر تقرير الجمعية من المشاكل المستقبلية الناتجة عن ارتفاع أسعار الفائدة، “مع الممارسات التي يمكن أن تتعارض مثل ربط المنتجات برهون عقارية جديدة أو العملاء الذين يتطلعون إلى التغيير لتحسين سعر الفائدة”.
بحلول عام 2023، توقع خوان إجناسيو نافاس ماركيز، الشريك الإداري لشركة Navas & Cusí Abogados، أنه نتيجة للقرار الأخير للمحكمة الأوروبية بشأن لجنة فتح الرهن العقاري “ستكون هناك زيادة في التقاضي؛ أيضًا بسبب الأحكام القادمة لمحكمة العدل في الاتحاد الأوروبي (CJEU) لسياسة حماية المستهلك الخاصة بها “.
حكمت CJEU في 16 مارس أن عمولة فتح قروض الرهن العقاري تخضع لرقابة التعسف وستكون قانونية فقط إذا كانت واضحة ومفهومة ولا تسبب اختلالًا في المزايا في الأجور “للدراسة والمعالجة الفردية لطلب الرهن العقاري. ترى شركات المحاماة وجمعيات المستهلكين مسارًا جديدًا لهزيمة البنوك في المحكمة.
هذه ليست القضية الوحيدة المثيرة للجدل. في الآونة الأخيرة، ألغت محكمة مقاطعة تينيريفي التعديل أحادي الجانب للتأمين على الحياة المرتبط بالرهن العقاري الذي يعني زيادة بنسبة 400 ٪ في قسط التأمين. حكم القضاة على شركة تأمين البنك بإعادة المبالغ التي تجاوزت قسط التأمين المتفق عليه في البداية لمدة 14 عامًا. يسلط المحامي الذي تعامل مع هذه المسألة، Ymer Isaac González، الضوء على أهمية قبول العميل لأي زيادة في الأقساط لأن “افتقارها يفترض بطلان الزيادة المذكورة، والبطلان الذي لا يسقط بالتقادم كما كررت المحكمة العليا”. يتيح عدم التقادم هذا إمكانية المطالبة بإعادة التحميلات التي لم يتم الإبلاغ عنها أو قبولها، مما قد يؤدي أيضًا إلى زيادة التقاضي.
شروط غير عادلة
على الرغم من انخفاض المطالبات على الرهون العقارية متعددة الأقسام وبنود الطوابق بشكل كبير، فقد ارتفعت الأحكام على مصاريف الرهن العقاري بنسبة 60٪، وفقًا للدراسة الفقهية المذكورة أعلاه. كما انخفضت القرارات المتعلقة بمؤشر IRPH بنسبة 40٪ في عام 2022، ولكن هناك مخاوف من زيادة الصراع بسبب حكم CJEU القادم بشأن ما إذا كانت البنوك قد انخرطت في ممارسة مسيئة عند تسويق الرهون العقارية المشار إليها في المؤشر المذكور دون تطبيق فارق سلبي.
قرارات المحاكم بشأن شروط الرهن العقاري في نسبة عالية لصالح المستخدمين. أصدرت المحاكم المتخصصة في البنود التعسفية – الهيئات التي تم إنشاؤها في يونيو 2017 والتي تحلل مسائل مثل انتهاء الصلاحية المبكر، وشروط الحد الأدنى، والفائدة المتأخرة أو نفقات إضفاء الطابع الرسمي على الرهن العقاري – أكثر من 503000 حكم على هذه المنتجات المالية بحلول عام 2022.
97.5٪ من القرارات في هذه السنوات الخمس كانت لصالح المستخدمين، مع أكثر من 490 ألف حكم مخالف لمصالح البنوك، وفقًا لبيانات المجلس العام للقضاء. يسلط تقرير Asufin الضوء أيضًا على أن معدل النجاح لصالح المستهلك لا يزال مرتفعًا للغاية، مع أكثر من 98٪ من القرارات الإيجابية في نفقات الرهن العقاري خلال عام 2022.
كما حصل البنك على أحكام مهمة. قررت المحكمة العليا في قرار مثير للجدل في أكتوبر 2018 أن على العميل دفع ضريبة الأعمال القانونية الموثقة على قروض الرهن العقاري. اعتمادًا على المجتمع المستقل، يمكن أن يمثل ما يصل إلى 1.5 ٪ من المبلغ الإجمالي لالتزامات الرهن العقاري، أكبر من الأموال المقرضة لدفع ثمن المنزل.
ومع ذلك، فإن آثار الحكم لم تدم طويلاً. وافقت الحكومة في يونيو 2019 على قانون الرهن العقاري الجديد لإدراج هذه الضريبة ضمن النفقات التي يتعين على المؤسسة المالية دفعها. تم إعفاء العميل من دفع هذه الضريبة وفتح إمكانية المطالبة بهذه التكلفة إذا دفعها المستخدم عند توقيع رهنه العقاري. كما دعم قرار CJUE الصادر في مارس 2020 بشأن IRPH حجج البنك من خلال التأكيد على أن نشر منشور بنك إسبانيا مع صيغة الحساب لسعر الفائدة هذا في بنك إنجلترا يكفي لفهم كيفية عمله.
في مواجهة الكثير من الدعاوى القضائية، يؤكد خوسيه رامون كوسو، الشريك في Ceca Magán، أن “العملاء والبنوك والمحامين بحاجة إلى أسس متينة في العقود المصرفية”. لطالما دعت الجمعيات المصرفية الرئيسية السلطات العامة إلى “قدر أكبر من اليقين القانوني وقواعد واضحة وقابلة للتنبؤ لسوق الرهن العقاري”.
يقول المحامي الخبير في القانون المصرفي إن صلابة النظام المصرفي وحماية حقوق المستهلك يجب أن تستند إلى “لوائح قانونية واضحة تسهل التمويل وهذا بدوره يجعل التعاقد مع العملاء والبنوك آمنًا”.
المصدر: elpais
شاهد المزيد:
