يختار مشترو المساكن في الإمارات العربية المتحدة القروض العقارية ذات السعر الثابت لتعويض ارتفاع التكاليف
شويتا واهي، كندية هندية مقيمة في دبي، حصلت على رهن عقاري بقيمة 2 مليون درهم (544،588 دولار) قبل حوالي عام من بنك أبو ظبي التجاري لشراء منزل عائلتها الأول – فيلا من أربع غرف نوم في تلال دبي التابعة لشركة إعمار – في المرحلة الثانوية. سوق.
اختارت واهي، التي تعمل مديرة للعمليات في جامعة كيرتن في دبي، الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت، حيث يتم تأمين السعر لمدة ثلاث سنوات قبل الانتقال إلى معدل متغير.
يعكس اختيارها اتجاهاً أوسع نطاقاً في السوق في الإمارات العربية المتحدة، حيث يرتفع الطلب على الرهون العقارية ذات السعر الثابت بشكل كبير حيث يسعى أصحاب المنازل إلى الأمان والاتساق في مدفوعات الرهن العقاري وسط عدم الاستقرار الاقتصادي العالمي وتكاليف الاقتراض المرتفعة، حيث ترفع البنوك المركزية أسعار الفائدة لكبح جماح التضخم.
تقول: “كنت أنا وزوجي نستأجر خلال السنوات القليلة الأولى من زواجنا، لأننا لم نكن في وضع يسمح لنا بالشراء في ذلك الوقت، ولم نكن متأكدين من مواردنا المالية”.
” كان قرار الشراء نتيجة لتنمية الأسرة والرغبة في تعميق جذورنا في البلاد كما كنا هنا طوال الجزء الأفضل من العقود الثلاثة الماضية وكان آباؤنا هنا لفترة أطول.
“كان من المنطقي بالنسبة لنا الشراء بدلاً من الاستئجار، وتعمل أقساطنا الشهرية المتساوية الآن على ما كنا سننفقه على الإيجار على أي حال.”
يدفع المستهلكون المزيد لاقتراض الأموال بعد أن رفع البنك المركزي الإماراتي أسعار الفائدة الأساسية تسع مرات متتالية خلال العام الماضي.
في الشهر الماضي، رفعت الهيئة التنظيمية سعر الفائدة الأساسي على تسهيلات الإيداع لليلة واحدة بمقدار ربع نقطة مئوية إلى 4.9 في المائة، من 4.4 في المائة.
يقول الخبراء إنه مع وصول الناس إلى نهاية الرهون العقارية ذات السعر الثابت ودخولهم السوق المتغير خلال فترة ارتفاع معدل الفائدة بين بنوك الإمارات (Eibor)، فإنهم يتعرضون فجأة لمدفوعات أعلى بكثير مما كان متوقعًا.
على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة، يواصل سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة الانتعاش بقوة من وباء فيروس كورونا على خلفية المبادرات الحكومية وارتفاع أسعار النفط وغيرها من الإجراءات لدعم الاقتصاد.
قال مكتب دبي الإعلامي الأسبوع الماضي إن متوسط السعر المطلوب للشقق في دبي ارتفع بنسبة 25 في المائة سنويًا في الربع الأول من عام 2023، بينما ارتفعت أسعار الفلل بنسبة 16 في المائة في فترة الثلاثة أشهر.
تقول وحي، وهي في أوائل الثلاثينيات من عمرها، إن شراء منزل يمكن أن يكون عملية عاطفية.
“إذا كنت الشخص العادي الذي لا يتعامل مع الأمور المتعلقة بالتمويل يوميًا، فقد تكون هذه العملية شاقة، لذلك من الأفضل طرح أكبر عدد ممكن من الأسئلة – حتى لو كان يبدو أن لديهم إجابات واضحة”، كما تقول.
“لا تترك أي شيء للافتراض. من الأفضل أن تطلب رسومًا مقدمة، بغض النظر عما إذا كنت تتعامل مع وسيط أو مباشرة مع البنك “.
الرهن العقاري للسيدة واهي هو من نفس البنك الذي لديه حساب راتبها لتسهيل العملية.
لا يضر بدء البحث، حتى لو لم تكن تبحث عن الشراء على الفور. اعثر على وسيط أو مصرفي يمكنك بناء علاقة معه ومراقبة السوق، كما تقول.
ومع ذلك، هناك عدد من التكاليف التي يجب على المشترين حسابها، كما تحذر.
رسوم الوسيط، رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي، رسوم التقييم، رسوم المعالجة. هناك أيضًا خطة تأمين تحتاج إلى اتخاذها بمجرد أن يتم سداد قرضك العقاري “، تشرح.
“الوسطاء والبنوك مفيدون جدًا لإرشادك خلال العملية برمتها. مبلغ القرض الفعلي الذي يمكنك الحصول عليه هو مضاعف راتبك الشهري، والأفراد الذين يتقاضون رواتب هم في وضع أفضل للحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض من أصحاب الأعمال.
“قم بالحسابات وخذ وقتك معها.”
وفي الوقت نفسه، سجلت Mortgage Finder نموًا بنسبة 20 في المائة في حجم طلبات الرهن العقاري في الربع الأول من عام 2023، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
وبالمثل، سجل سمسار الرهن العقاري Holo زيادة بنسبة 286 في المائة في الأعمال في الأشهر الثلاثة حتى نهاية مارس، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
يقول محمد كسواني، العضو المنتدب في Mortgage Finder: “أصبحت الأسعار الثابتة أكثر شيوعًا بين المقترضين اليوم، حيث يهدف الناس إلى تثبيت تكلفة الإسكان، لا سيما خلال فترة عدم اليقين الاقتصادي العالمي”.
لا يزال هناك عدد من العروض بأسعار ثابتة أقل من 5 في المائة في السوق. لكن المعدلات اليوم تقارب ضعف ما كانت عليه في الربع الأول من العام الماضي.
“هناك عدد من العروض الحالية لمنتجات الرهن العقاري الثابتة لمدة ثلاث سنوات وخمس سنوات أقل من 5 في المائة.”
يقول توماس ماكلولين، مدير دولة الإمارات العربية المتحدة في Holo، إن متوسط السعر الذي يمكن أن يتوقعه الشخص دفعه هو حوالي 5.2 في المائة.
ويضيف أنه لا تزال هناك صفقات متاحة مثل “سعر الفائدة الثابت الرائد في السوق لمدة خمس سنوات عند 4.99 في المائة”.
ويضيف ماكلولين أنه إذا قارنت الأسعار المتاحة الآن بتلك الموجودة في هذا الوقت من العام الماضي، فإن المعدلات زادت بنحو 2.5 في المائة لمدة خمس سنوات ثابتة.
لا يزال مشترو المنازل لأول مرة يمثلون أكبر نسبة من المقترضين في Mortgage Finder، في حين أن الأشخاص من الهند والمملكة المتحدة والإمارات العربية المتحدة هم أفضل الجنسيات التي تتطلع إلى الشراء.
كما تضاعف الاهتمام بإعادة تمويل الرهن العقاري تقريبًا مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، كما يقول قصواني.
قبل الزيادات المتتالية في أسعار الفائدة التي بدأت في 22 مارس من العام الماضي، كان العديد من المقترضين في الإمارات العربية المتحدة يختارون منتجات ذات معدل متغير منخفض للغاية بأقل من 2 في المائة، على حد قوله.
شاهد: القصر 60 مليون دولار. نلقي نظرة على أحدث قصر للحفلات في دبي
القصر الذي تبلغ تكلفته 60 مليون دولار – نلقي نظرة على أحدث قصر للحفلات في دبي
ويضيف أن معظم الرهون العقارية التي نشأت في أوائل عام 2022 تتكيف الآن مع معدلات أعلى، مما يدفع المقترضين إلى تثبيت تكاليف الإسكان عن طريق إعادة التمويل.
شهد Holo أيضًا زيادة في استفسارات الاستحواذ.
ومع ذلك، يحذر ماكلولين من أن المقترضين يجب أن يدركوا أن هناك رسومًا متضمنة أيضًا عند التحول إلى قرض عقاري آخر.
شهد قطاع الرهن العقاري نموًا قويًا في الاثني عشر شهرًا الماضية، حتى مع الزيادات العديدة في أسعار الفائدة من البنوك، كما يقول ديرين جوبتا، العضو المنتدب لشركة 4C Mortgage Consultancy.
يقول جوبتا: “إن البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة قادر على إدارة زيادة أسعار الفائدة الفيدرالية في أسواق الولايات المتحدة بجدية من خلال السيطرة على ارتفاعات إيبور، التي زعزعت أسعار الفائدة في الصناعة المصرفية”.
ومع ذلك، لم يثن ذلك مشتري الرهن العقاري من دخول السوق بسبب ارتفاع الطلب على العقارات في الإمارات العربية المتحدة.
“مع ارتفاع الطلب على العقارات التي يتم إعادة بيعها وتسليمها، فقد أدى ذلك إلى إبقاء صناعة الرهن العقاري متفائلة. علاوة على ذلك، هناك أيضًا طلب لإعادة تمويل الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة أو المتغيرة بمعدلات إقراض ثابتة “.
حاليًا، تتراوح معدلات الإقراض العقاري الثابت بين 4.75 في المائة و5.99 في المائة لمدة تتراوح بين عامين وخمسة أعوام، وفقًا لشركة 4C Mortgage Consultancy.
مستثمرون صينيون يشترون عقارات في دبي – بالصور
يبدو أن المستثمرين الصينيين، الذين التقطوا صورًا وهم يتفقدون نماذج العقارات في دبي خلال رحلة 2018، سيعودون بأعداد كبيرة هذا العام. الصورة: خصائص مدفوعة
تظهر بيانات الشركة الاستشارية أنه قبل أن يبدأ البنك المركزي الإماراتي في رفع أسعار الفائدة على إيبور في مارس 2022، تراوحت الرهون العقارية بين 2.49 في المائة و3.99 في المائة.
وبلغت معدلات الرهن العقاري أعلى مستوى لها في 2008-2009، حيث ارتفعت إلى نحو 7.75 في المائة لتصل إلى 8.5 في المائة.
يقول جوبتا: “تبدأ أفضل معدلات ثابتة للرهن العقاري حاليًا من 3.99 في المائة ثابتة لمدة عامين للملف الشخصي براتب و4.99 في المائة ثابتة لمدة ثلاث إلى خمس سنوات للمهنيين العاملين لحسابهم الخاص”.
نما الطلب على المنازل والفيلات بشكل ملحوظ منذ انتشار الوباء. لكن الطلب على الشقق حافظ أيضًا على الزخم بسبب الأسعار التنافسية، والمزيد من التوافر، والعديد من مدفوعات التسليم المستحقة، كما يقول جوبتا.
يقول: “لقد شهدنا طلبًا من العديد من مالكي المنازل لأول مرة الذين هاجروا مؤخرًا إلى الإمارات العربية المتحدة، بينما اختار أصحاب الرهن العقاري الحاليون وحدات أكبر”.
يسعى الإماراتيون أيضًا للحصول على دعم الرهن العقاري لفيلاتهم الكبيرة ومبانيهم السكنية.
يتطلع غالبية عملاء Holo إلى الشراء بسعر 1.5 مليون درهم أو أقل، كما يقول ماكلولين.
“بشكل عام، زاد متوسط حجم قرضنا. ويشكل مشترو المغتربين لأول مرة أو أولئك الذين يدخلون السوق من جديد الجزء الأكبر من استفساراتنا.
VH، التي لم ترغب في استخدام اسمها الكامل لأسباب تتعلق بالسرية، حصلت مؤخرًا على رهن عقاري متغير بقيمة 550.000 درهم لشراء شقة في دبي.
تعتقد محترفة اتصالات الشركات أن السعر المتغير هو الأنسب لحالتها حيث تبلغ أقساط الرهن العقاري الشهرية حوالي 3300 درهم شهريًا، لذلك يمكنها تحمل الزيادة.
“لكنني أيضًا حريصة على الاستفادة من معدلات متغيرة عندما تنخفض، وقد قيل لي إنهم على الأرجح سيفعلون في نهاية العام أو العام المقبل”، كما تقول.
“لقد كان قرارًا جيدًا لأن مبلغ 3300 درهم الذي أدفعه شهريًا مقابل رسوم خدمات الرهن العقاري بالإضافة إلى رسوم خدمات ديوا وكلفة ديوا كانت تكلفني أقل قليلاً مما كنت أدفعه كإيجار، ولكن هذا على الأقل من أجل الحصول على مكان خاص بي.”
تقترح، لا تخف من التفاوض مع البنوك. وتضيف أن الشيء الآخر الذي يجب مراعاته هو مدى شعورك بالأمان في وظيفتك في الإمارات العربية المتحدة، حيث قد تتغير شروط وأحكام الرهن العقاري اعتمادًا على حالة التأشيرة الخاصة بك.
كما توصي بالحصول على أربعة إلى خمس موافقات مسبقة من بنوك مختلفة لأنها مجانية وستقدم فكرة أفضل عند مقارنة الأسعار لأنها ستكون مخصصة بالفعل لحالتك الفردية.
“ومع ذلك، عند الحصول على موافقة مسبقة، اسأل البنك عما إذا كان سيتم طلب الموافقة المسبقة فقط للحصول على قرض عقاري أو بطاقة ائتمان لأن البنوك في بعض الأحيان تستخدم نفس عملية تقديم الطلب وسيظهر” طلب بطاقة الائتمان قيد المعالجة “ويؤثر على حسابك التصنيف الائتماني، “يحذر VH.
المصدر: thenationalnews
شاهد ايضا:
