يقول البنك الاحتياطي إن الفوائد المحتملة لقيود DTI ستفوق بشكل كبير تكاليف البنوك
أصدر البنك الاحتياطي (RBNZ) تفاصيل إطار العمل للقيود المقترحة منذ فترة طويلة للدين إلى الدخل (DTI) للمقترضين الذين يأخذون قروضًا لشراء العقارات السكنية، قائلاً إن حدود DTI المنفصلة للممتلكات التي يشغلها المالك والممتلكات الاستثمارية يمكن أن تكون ممكنة.
قام بنك الاحتياطي النيوزيلندي أيضًا بتضمين بعض تقديرات التكاليف الإدارية للبنوك لتنفيذ إطار العمل، لكنه يقول إن فوائد DTI ستفوقها.
يتم حساب حدود DTI على أساس نسبة بسيطة لديون المقترض مقسومة على دخل المقترض. يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إنه لم يتخذ قرارًا بتفعيل قيود DTI، كما أنه لم ينشئ إعدادًا معينًا لـ DTI في هذه المرحلة.
ما يسمى بأداة احترازية كلية مثل قيود نسبة القرض إلى القيمة (LVR)، يقترح بنك الاحتياطي النيوزيلندي أنه إذا تم إدخال حد DTI، فسيكون واحدًا فقط عبر كل من المالكين المحتلين والمستثمرين. لكنه يظهر الآن مزيدًا من المرونة في هذا الشأن.
“استجابةً للتعليقات على استشارة إطار عمل DTI، قررنا تضمين خيار حدود DTI المنفصلة للممتلكات المشغولة من قبل المالك والممتلكات الاستثمارية في إطار العمل، كما هو موجود حاليًا لقيود LVR. على الرغم من أن تحليلنا حتى الآن يشير إلى أنه ليس من الضروري أن يكون لديك حدود متباينة، نظرًا لأن تأثيرات قيود DTI الموحدة من المحتمل أن تكون ملزمة في الغالب على المستثمرين والمقترضين ذوي الدخل المرتفع، فإن دمج خيار الحدود المتباينة في تصميم إطار DTI سيمكننا من تعديل التأثيرات النسبية في المستقبل إذا لزم الأمر “، كما يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي.
“هناك نقطة أخرى يجب مراعاتها في هذا السياق وهي التفاعل بين قيود DTI وLVR … من الممكن أن نرخي إعدادات LVR إذا وعندما تكون قيود DTI سارية، مع الاستمرار في الحفاظ على أهداف الاستقرار المالي الخاصة بنا. وهذا من شأنه أن يفيد المنزل الأول المشترين، حيث أن الادخار مقابل وديعة على المنزل الأول يمكن أن يمثل تحديًا خاصة بالنسبة لذوي الدخل المنخفض “.
عملية طويلة المدى
أراد بنك الاحتياطي النيوزيلندي أن يكون لديه أداة DTI في مجموعة أدواته الاحترازية الكلية منذ عام 2016 على الأقل، لكنه كافح لتأمين الدعم الحكومي من الحكومة التي تقودها الدولة أولاً ثم حكومة حزب العمال الحالية بسبب المخاوف بشأن التأثير المحتمل على مشتري المنزل الأول. لقد حصل أخيرًا على دعم من وزير المالية جرانت روبرتسون فيفي يونيو 2021 مع تفشي سوق الإسكان.
لم يلتزم بنك الاحتياطي النيوزيلندي بفرض قيود DTI. بدلاً من ذلك، أشارتأشارت سابقًا إلى أنه يمكن أن يكون لديها أداة تقييد DTI للمقرضين لاستخدامها مع المقترضين الذين يأخذون قروضًا لشراء المنازل جاهزة للانطلاق في مارس 2024. ولا يزال هذا الجدول الزمني يسير وفقًا لهذا الجدول الزمني، وبالتالي تحصل البنوك على 12 شهرًا لتجهيز أنظمتها، يجب هم مطلوبون. يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إنه نظرًا لأن سوق الإسكان يمر حاليًا بحالة ركود، فلا توجد حاجة فورية لتنفيذ قيود DTI.
في تقييم الأثر التنظيمي الصادر عن بنك الاحتياطي النيوزيلندي يوم الاثنين، قال البنك المركزي إن تكاليف قيود DTI تشمل التكاليف الإدارية للبنوك و “تكاليف كفاءة التخصيص” من تقليل توافر الائتمان لبعض المقترضين ذوي الجدارة الائتمانية.
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي: “يشير تحليلنا إلى أن الفوائد المحتملة لقيود DTI ستفوق بشكل كبير تكاليفها”.
“يشتمل إطار DTI على عناصر التصميم التي من شأنها أن تخفف من تكاليف الكفاءة – على وجه الخصوص، استخدام الإعفاءات لأنواع معينة من المقترضين، و” حدود السرعة “التي تسمح للبنوك بمواصلة تقديم بعض القروض للمقترضين فوق عتبة DTI. بالإضافة إلى ذلك، تقديم قد تمكننا قيود DTI من تخفيف قيود LVR على إقراض الرهن العقاري السكني مع الحفاظ على أهداف الاستقرار المالي لدينا. سيكون لهذا فائدة موازنة لكفاءة التخصيص.
سلط بنك الاحتياطي النيوزيلندي الضوء على بعض ما ستشمله البنوك في البلاد، والتي ستحتاج إلى تحمل تكاليف إدارية للتحضير للتنفيذ المحتمل لقيود DTI.
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي: “تشمل هذه التكاليف تغييرات في أنظمة تكنولوجيا المعلومات وتدريب الموظفين على تطبيق القيود”.
“في استشارتنا بشأن إطار DTI، سألنا المقرضين عما إذا كان بإمكانهم تقديم تقدير لحجم تكاليف التنفيذ هذه. وأشار المجيبون عمومًا إلى صعوبة تحديد التكاليف في هذه المرحلة من العملية. ومع ذلك، استنادًا إلى الأرقام التي قدمناها المستلمة، نقدر أن التكاليف على مستوى النظام للتغييرات في أنظمة تكنولوجيا المعلومات يمكن أن تتراوح من 1.25 مليون دولار إلى 2.5 مليون دولار.
“لم نتلق أي تقديرات كمية لتكاليف تدريب الموظفين أو تكاليف التنفيذ الأخرى. ومع ذلك، نلاحظ أنه حتى لو كانت هذه التكاليف كبيرة – على سبيل المثال، إذا كانت تكاليف التنفيذ الإجمالية في حدود 10 ملايين دولار – فسيكون هذا رقم صغير بالنسبة للمقياس المحتمل لكل من مزايا الاستقرار المالي وتكاليف الكفاءة التخصيصية لقيود DTI “.
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إنه إذا تم تفعيل قيود DTI فعليًا، فإن تكاليفها وفوائدها ستعتمد “إلى حد كبير” على كيفية معايرتها.
“سنقوم بتقييم تأثيرات المعايرات المختلفة بشكل منفصل قبل اتخاذ أي قرار لتفعيل قيود DTI. وكجزء من هذا التقييم، سننظر أيضًا في التفاعل بين قيود DTI وLVR.”
لا حاجة فورية
يقر بنك الاحتياطي النيوزيلندي بأن سوق الإسكان يمر حاليًا بتراجع “ولا نرى حاجة فورية لتطبيق قيود DTI”.
وبالتالي، كان من الممكن أن يكون البديل هو عدم وضع إطار عمل DTI الآن، “ولكن بدلاً من ذلك الانتظار وتقييم ما إذا كانت قيود DTI ضرورية في مرحلة مستقبلية من دورة الإسكان”.
“في حين أن هذا من شأنه تجنب التكاليف الإدارية التي تتحملها البنوك على المدى القصير، إلا أن هناك فرصة كبيرة في أنه إذا تحولت دورة الإسكان وبدأت مخاطر الاستقرار المالي في الارتفاع، فلن يكون هناك وقت كافٍ لوضع إطار العمل لمعالجة هذه المخاطر. هذا لأن البنوك طلبت مهلة 12 شهرًا لإعداد أنظمتها للتنفيذ المحتمل لقيود DTI “.
لقد قيل الكثير في الماضي حول التأثير المحتمل لقيود DTI على مشتري المنزل الأول. يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إن تأثيرات قيود DTI على مشتري المنزل الأول ستعتمد على كيفية معايرتهم.
“ومع ذلك، يشير تحليلنا إلى أن قيود DTI ستؤثر بشكل عام بشكل أكبر على المستثمرين ومشتري المنازل ذوي الدخل المرتفع، الذين يقترضون بنسب DTI أعلى في المتوسط.
“تتطلب مذكرة التفاهم التي أبرمناها مع وزير المالية بشأن السياسة الاحترازية الكلية أن نأخذ في الاعتبار تجنب الآثار السلبية، قدر الإمكان، على مشتري المنزل الأول، إلى الحد الذي يتوافق مع أهداف الاستقرار المالي لدينا. كما أننا مطالبون بمراعاة إلى الشمول المالي بشكل أكثر عمومية في إطار سياسة السياسة المالية الخاصة بنا. وتجدر الإشارة إلى أن الإقراض لمشتري المنزل الأول، مثل المقترضين الآخرين، يخضع لاختبارات مصرفية للقدرة على تحمل تكاليف خدمة الديون بغض النظر عما إذا كانت قيود DTI سارية “.
تقول كيت لو كويسن، مديرة السياسة الاحترازية في بنك الاحتياطي النيوزيلندي، إن نشر إطار العمل الآن لا يؤدي على الفور إلى تنشيط قيود DTI أو تعيين معايرة أو مستوى لها.
“بدلاً من ذلك، فإنه يوفر للبنوك وضوحًا فيما يتعلق بتعريفات الديون والدخل ومتطلبات الإبلاغ عن البيانات المستقبلية، كما يوفر لهم إطارًا زمنيًا لإجراء أي تغييرات على أنظمتهم وعملياتهم الداخلية حتى يكونوا قادرين على الامتثال لقيود DTI المحتملة في المستقبل “.
“قيود DTI على إقراض الرهن العقاري السكني، عند تنفيذها، تضع حدودًا على مقدار الديون التي يمكن أن يتحملها المقترضون بالنسبة إلى دخلهم. وهذا يدعم الاستقرار المالي من خلال الحد من الإقراض العقاري عالي المخاطر، وبالتالي تقليل احتمالية وجود تمويل مالي متعلق بالإسكان في المستقبل مصيبة.
“وهذا بدوره يساعدنا على تحقيق هدفنا القانوني المتمثل في ‘تعزيز الحفاظ على نظام مالي سليم وفعال.
“من خلال ربط توافر الائتمان بنمو الدخل، تكمل قيود DTI الأدوات الأخرى التي نستخدمها لدعم الاستقرار المالي، بما في ذلك قيود LVR على إقراض الرهن العقاري السكني.”
أعلن بنك الاحتياطي النيوزيلندي عن قراره بإضافة DTIs إلى “مجموعة أدوات السياسة الاحترازية الكلية” للبنك المركزي في أبريل 2022 وعُقدت مشاورة عامة حول مسودة التعرض لإطار DTI في نوفمبر 2022.
يقول لو كويسن: “كان أصحاب المصلحة بشكل عام داعمين للتصميم المقترح لإطار DTI واتفقوا مع نهجنا العام للحفاظ على إطار العمل بسيطًا وواضحًا”.
يتوفر المزيد من الوثائق الصادرة عن بنك الاحتياطي النيوزيلندي هنا.
* شارك في التغطية غاريث فوغان.
المصدر: interest
قد يهمك:
تحويل الاموال من الامارات الى مصر
كيفية تحويل الاموال بنك الراجحي
مكاتب تحويل الاموال في السعودية
