كيف تصبح مطور عقارات
يمكن أن يكون التطوير العقاري مهنة ساحرة ومجزية – إذا كنت على استعداد لتخصيص الوقت للحصول على التعليم والتدريب اللازمين للدخول فيه. تعرف على ما يلزم لتصبح مطورًا عقاريًا، حتى تتمكن من تحويل قطعة أرض شاغرة إلى برج مكاتب شاهق أو شقق بوتيكية فاخرة.
ما هو المطور العقاري؟
المطور العقاري هو شخص أو شركة تشرف على جميع الأشخاص المشاركين في بناء أو ترميم المنازل أو المكاتب أو مراكز البيع بالتجزئة أو المواقع الصناعية. قد تحول هذه المشاريع الأراضي الشاغرة أو المباني الفارغة المهملة إلى أعمال تجارية ومنازل جديدة.
على وجه التحديد، يحتاج مطورو العقارات إلى رؤية الإمكانات في قطعة أرض أو عقار، ثم تنظيم الموارد لتحويلها إلى حقيقة. إنهم يطورون خطة تتضمن إيجاد مستثمرين لشراء العقار، وتحديد ما سيتم بناؤه أو إعادة بنائه على هذا العقار والعثور على المقاولين لإكمال المشروع. إنهم يتوقعون مقدار الأموال التي ستجلبها المنازل أو الشركات الجديدة؛ ثم يدير المطورون البناء ويبيعون المشروع في النهاية.
من البداية إلى النهاية، قد تستغرق الوظيفة سنوات حتى تكتمل، مع جميع مراحل عملية التطوير العقاري. يمتلك مطورو العقارات خبرة في المجالات التالية:
- حيازة الأرض
- دراسات السوق
- الموافقات والتصاريح
- تمويل المشروع والتحليل المالي
- تطوير المباني
- تجديدات المباني
ما هي متطلبات أن تصبح مطورًا عقاريًا؟
يمكنك بدء مهنة عقارية على الفور، ولكن الأمر يستغرق عادةً بضع سنوات وخبرة عمل واسعة لتطوير معرفة واسعة بجميع جوانب العقارات التي يتعامل معها المطور.
يقول ديفيد ويلسون، الرئيس السابق لمعهد CCIM: “ذهب العديد من مطوري العقارات إلى المدرسة للحصول على درجة البكالوريوس أو الماجستير في التمويل العقاري، أو حتى ماجستير إدارة الأعمال”.
الشهادات والتعليم المستمر من المنظمات العقارية مثل معهد CCIM أو NAIOP أو جمعية السماسرة الصناعية والمكاتب توفر أيضًا الغوص العميق.
يقول ويلسون: “أعتقد بشدة أن التعليم الذي يقدمه معهد CCIM هو أحد أفضل الأماكن للتعرف على معدل الحد الأقصى، ومعدل العائد الداخلي، والاستهلاك، وما إلى ذلك”.
يوجد أدناه مسار تقليدي يسلكه العديد من مطوري العقارات.
التعليم والخبرة اللازمة لتصبح مطورًا عقاريًا
دليل تفصيلي للدخول في مجال التطوير العقاري
تختلف الخبرة والتعليم اللازمين لتصبح مطورًا عقاريًا باختلاف الفرد. ومع ذلك، فيما يلي بعض الخطوات الشائعة التي يتخذها العديد من مطوري العقارات.
الخطوة الأولى: الحصول على التعليم اللازم
تقدم العديد من الجامعات برامج عقارية للطلبة الجامعيين والماجستير في إدارة الأعمال داخل كليات إدارة الأعمال، مما يبني أساسًا تعليميًا قويًا لمهنة التطوير العقاري. يمكن للمطورين المستقبليين التعرف على قانون العقارات، والتمويل، والمعالجة البيئية، والسياسة العامة، والتخطيط الحضري، والعمارة، وغيرها من مجالات التنمية.
قد يحصل الطلاب أيضًا على خبرة قائمة على المشاريع لإضافتها إلى محافظهم، والتدريب الداخلي الذي يؤدي إلى بناء شبكة من جهات الاتصال داخل الصناعة. يقول ويلسون: “إذا كانت هناك فرصة للانضمام إلى برنامج تدريب داخلي مع التطوير أولاً، فهذا دائمًا طريق رائع”.
الخطوة الثانية: اكتساب الخبرة في مجال العقارات
عادة ما يكون هناك مساران يمكنك اتباعهما لتبليل قدميك في التطوير العقاري بعد التخرج.
1. العمل في شركة تطوير عقاري
قد يتم تعيين كبار خريجي البرامج العقارية كشركاء تطوير مبتدئين في شركة تطوير عقاري. تتضمن بعض المهام التي قد تقوم بها في وظائف التطوير العقاري للمبتدئين ما يلي:
- التواصل مع العميل على مدار المشروع
- تطوير الميزانيات
- اصطفاف الباعة والمقاولين
- ضمان بقاء المشاريع في الموعد المحدد
- التحدث إلى الجيران بالقرب من المشروع
- العمل على النماذج المالية
- إجراء أبحاث السوق
- مساعدة المزيد من كبار أعضاء الشركة
يمكن أن يكون العثور على شخص ما لتظهر لك الحبال خلال هذه الأنواع من الوظائف أمرًا لا يقدر بثمن لتنمية حياتك المهنية في مجال التطوير العقاري. يقول ويلسون: “أشجع الناس بشدة على العثور على مرشد في الصناعة يساعدهم في توجيههم وتوجيههم عندما يتعلق الأمر بما يجب فعله وما يجب تجنبه”.
2. العمل في المجالات العقارية ذات الصلة
يختار بعض الأشخاص أن يصبحوا سماسرة عقارات لتعلم كيفية وضع الصفقات معًا. يعمل آخرون في تشييد المباني أو التمويل أو الهندسة المعمارية أو الإقراض التجاري لإجراء الاتصالات واكتساب الخبرة. بغض النظر عن مجال العقارات الذي تختاره، وفقًا لويلسون ، يمكن لشركة كبيرة أن تمنحك إمكانية الوصول إلى مجموعة أكبر من الخبرة: “أنا مؤمن بشدة أنه إذا كنت قد بدأت للتو، فلا يوجد مكان أفضل من شركة حيث يمكنك التعلم من عدة أشخاص “.
الخطوة 3: النظر في الشهادات والدورات الإضافية
يتابع العديد من مطوري العقارات الحاليين والطامحين تعليمًا متخصصًا إضافيًا لتطوير حياتهم المهنية. تقدم المنظمات التجارية العديد من شهادات ودورات التطوير العقاري.
يقدم معهد CCIM عضو الاستثمار التجاري المعتمد (CCIM)، بالإضافة إلى مسار تخصص تطوير شامل. تقدم NAIOP، وهي جمعية تطوير العقارات التجارية، شهادات متقدمة لتطوير العقارات التجارية والتمويل العقاري.
الدورات. تشمل عروض دورات CCIM مقدمة دورة مكثفة لمدة يومين ونصف اليوم حول التطوير العقاري، وورشة عمل تطوير، وبرنامج مسار تخصص تطوير شامل، وتعيين رسمي في العقارات التجارية التي يمكن أن تستغرق سنوات حتى تكتمل. يتطلب الحصول على رقم التعريف الشخصي CCIM دورات في النمذجة المالية والاستثمارات وتحليل السوق والأخلاقيات، بالإضافة إلى اختبار شامل صارم.
يقدم NAIOP دروسًا عبر الإنترنت وشخصية، بما في ذلك برامج الشهادات في تطوير العقارات التجارية والتمويل العقاري.
الابتداء كمطور عقاري
ستحتاج إلى وضع توقعات واقعية لنفسك عندما تبدأ في التطوير العقاري. يقول ويلسون: “أعتقد أن هناك عقلية أنه يمكنك التخرج من الكلية، وأن تصبح مطورًا عقاريًا وأن تربح 100000 دولار بالإضافة إلى عامك الأول”، مضيفًا، “لن يحدث ذلك”.
تحتاج أيضًا إلى أن تكون لديك أخلاقيات عمل قوية إذا كنت تريد النجاح. يقول ويلسون: “التطوير العقاري ليس من 8 إلى 5 وظائف”. “إذا دخل شخص ما في العمل واعتقد أنه بإمكانه الانخراط فيه، فسأختلف معه تمامًا.”
فيما يلي بعض النصائح الجديرة بالمعرفة كمطور عقاري جديد:
بناء علاقات. قد يكون بناء العلاقات هو العامل الأكثر أهمية للنجاح كمطور عقاري. يقول ويلسون: “أعتقد أن الشيء الرئيسي هو أن تكون قادرًا على أن تكون مسيرًا جيدًا للشبكات وأن تبني علاقات قوية”. يقول ويلسون: “إنك تتعامل مع أشخاص تعرفهم وتحبهم وتثق بهم، وبمجرد أن يعرف الناس أنهم يستطيعون الوثوق بك وأنك ستقدم لهم النجاح، سيرغبون في القيام بمزيد من الأعمال معك”.
ابحث عن رأس المال. إذا لم يكن لديك مبلغ نقدي كبير في البداية، فستحتاج إلى العثور على شركاء سيقدمون المال. يقول ويلسون: “تعلم العمل واستثمر بشكل مشترك مع شخص تثق به وتحترمه، إذا أمكنك ذلك”. قد ترغب أيضًا في البدء في التعرف على قروض العقارات التجارية المتاحة، وما هي الشروط المؤهلة.
تنمي معرفتك باستمرار. يدرس مطورو العقارات السوق لمعرفة ما يحتاجه، وتصميم المشاريع لتلبية تلك الاحتياجات. يقول ويلسون: “تعلم كل يوم عن الأعمال التجارية”. وأضاف ويلسون: “انقع في أكبر قدر ممكن من المعرفة، وتذكر أنه لا توجد صفقتان متماثلتان”.
شراء الأرض. الآن بعد أن أصبح لديك حق الوصول إلى النقد، فأنت بحاجة إلى الحصول على عقار للبناء عليه. يمكنك شراء الأراضي الشاغرة أو المباني القديمة لإعادة التأهيل أو الهدم.
وضع خطة واعتمادها. يدرس مطورو العقارات السوق لمعرفة ما يحتاج إليه، ثم يصممون مشروع بناء لتلبية هذا الطلب. ستحتاج على الأرجح إلى تسجيل الخروج من الحكومة المحلية قبل البدء.
يبني. بمجرد الحصول على الموافقة، يمكنك تشييد المبنى الجديد أو إعادة تأهيل المبنى الأقدم في الممتلكات الخاصة بك.
بيع المشروع. بمجرد اكتمال المشروع، يصبح بيعه هو الأولوية الرئيسية. قد يكون من المغري الحصول على ترخيص عقاري حتى تتمكن من جني بعض أموال العمولات الإضافية، ولكن قد يكون من الأفضل تركيز وقتك وطاقتك على صفقات التطوير الجديدة. يقول ويلسون: “يحصل بعض المطورين على تراخيصهم العقارية لمحاولة جني رسوم العقارات على المعاملات، لكنني اكتشفت أنك لا تستطيع حقًا ارتداء قبعتين”.
كيف تصبح مستثمر عقاري بلا مال
بينما يستثمر المطورون عادةً بعض أموالهم الخاصة، يأتي الجزء الأكبر من التمويل من القروض التجارية، وتأتي غالبية حقوق الملكية في المشروع من المستثمرين. يمكن أن يكون هؤلاء المستثمرون من صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ، وصناديق التقاعد، وشركات الأسهم الخاصة، والمكاتب العائلية، ومستثمرين آخرين من القطاع الخاص.
قد تقتصر على المقرضين من القطاع الخاص والمستثمرين “الملائكة” في البداية، بما في ذلك الأصدقاء الأكبر سنًا وأفراد الأسرة الناجحون الذين يتطلعون إلى تنويع دخلهم التقاعدي. قد يجد المستثمرون من القطاع الخاص أيضًا القيمة الاجتماعية لمشروع ما جذابة، مثل تطوير الإسكان الميسور التكلفة.
متوسط راتب المطور العقاري
يمكن أن يكون التطوير العقاري مجالًا عالي الأجر، لكن الرواتب تختلف حسب خبرتك ونوع الوظيفة. يوضح الجدول أدناه متوسط الرواتب السنوية لمواقع تطوير التجزئة والبناء المدرجة في أحدث مسح للتعويضات العقارية تم تجميعه بواسطة CEL & Associates ، وهي شركة استشارية عقارية.
| مسمى وظيفي | متوسط الراتب السنوي |
|---|---|
| كبار تنفيذي التطوير | 297600 دولار |
| مدير تطوير أول | 194400 دولار |
| مدير المشروع | 116800 دولار |
| محلل مشروع | 89000 دولار |
| مدير المشروع | 78800 دولار |
كيف تغير التطوير العقاري منذ الوباء
تأثر تطوير العقارات بشدة بسبب جائحة COVID-19. على الرغم من أن الأمور بدأت في العودة إلى طبيعتها، إلا أن التواجد أمام الناس أصبح له معنى جديد تمامًا، كما أن تنمية العلاقات والحفاظ عليها أكثر صعوبة.
يقول ويلسون: “مع تضاؤل العمل الشخصي، يتعين عليك حقًا وضع مهارات التواصل وبناء العلاقات هذه للعمل لتحقيق نفس الاتصال عبر القنوات عبر الإنترنت”.
