تبحث لتجنب اختبار تحمل الرهن العقاري ماذا تعرف عن المقرضين البديل
قد يكون بعض مشتري المنازل الكنديين الذين يأملون في التأهل للحصول على أكبر قرض عقاري قد أصيبوا بخيبة أمل بسبب القرار هذا الأسبوع بالإبقاء على اختبار الإجهاد دون تغيير.
قال مكتب المشرف على المؤسسات المالية (OSFI) في مراجعته السنوية لاختبار إجهاد الرهن العقاري يوم الخميس أنه لن يخفض الحد الذي يدفع الكنديين للتأهل بمعدلات أعلى من سعر العقد الفعلي من المقرض الخاضع للتنظيم الفيدرالي.
لكن المؤسسات الخاضعة للتنظيم على مستوى المقاطعات لا يتعين عليها وضع المتقدمين للرهن العقاري من خلال اختبار الإجهاد الفيدرالي، مما يوفر لبعض الكنديين طريقة للتغلب على المعايير المحددة للمنتجات غير المؤمنة من قبل OSFI أو المعيار المطابق للرهون العقارية المؤمنة التي تحتفظ بها وزارة المالية.
ما هي جهات الإقراض البديلة، وهل يمكن لهذه المؤسسات أن تقدم مسارًا قابلاً للتطبيق لامتلاك المنازل أثناء الالتفاف على اختبار إجهاد الرهن العقاري؟
إليك ما تحتاج إلى معرفته.
ما هو المقرض البديل؟
يشير المقرض البديل عادةً إلى أي مؤسسة في كندا ليست بنكًا مستأجرًا. وهذا يشمل المقرضين من القطاع الخاص وكذلك الاتحادات الائتمانية، والتي يتم تنظيمها على مستوى المقاطعات في كندا.
يقول مايكل ها تش، نائب رئيس العلاقات الحكومية في جمعية الاتحاد الائتماني الكندي (CCUA) ، التي تمثل 210 من هذه المؤسسات في كندا، إنها “المنافسة الحقيقية الوحيدة” للبنوك الستة الكبرى في القطاع المالي.
شهدت مساحة الاتحاد الائتماني بالفعل نموًا في سوق الرهن العقاري الكندي حيث ارتفعت أسعار الفائدة هذا العام.
زادت أرصدة الرهن العقاري للاتحادات الائتمانية بنسبة 4.1 في المائة بين 31 مارس و30 يونيو، وفقًا لبيانات CCUA. يفوق ذلك النمو بنسبة 2.6 في المائة في أرصدة الرهن العقاري في Big Six خلال ذلك الوقت، وفقًا لتقرير رويترز في وقت سابق من هذا الخريف.
على الرغم من تنامي الأعمال الخاصة بالاتحادات الائتمانية، إلا أن ها تش لا تنسب اختبار إجهاد الرهن العقاري إلى الشعبية بين المستهلكين.
يقول هاتش: “منذ ظهور اختبار الإجهاد قبل عدة سنوات، كانت هناك تنبؤات بأنه قد يتسبب في نوع من الفيضانات للمقرضين غير الخاضعين للتنظيم الفيدرالي، مثل الاتحادات الائتمانية، التي تخضع للتنظيم الإقليمي في المقام الأول”. “وهذا لم يحدث.”
تجعل المعدلات المرتفعة اختبار الإجهاد أكثر إلحاحًا
تم تقديم اختبار الإجهاد للرهون العقارية المؤمن عليها في عام 2016 والمنتجات غير المؤمن عليها في عام 2018.
كان هناك قدر ضئيل من التباين في نسبة قروض الرهن العقاري القائمة بين البنوك والمقرضين البديلين منذ ذلك الوقت، حيث تمتلك البنوك المعتمدة عادة حوالي 80 في المائة من حصة السوق.
وفقًا لإحصاءات مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC) للربع الثاني من عام 2022، احتفظت الاتحادات الائتمانية بنسبة 13.3 في المائة من إجمالي قيم قروض الرهن العقاري القائمة، مع احتفاظ البنوك الكبرى بما يزيد قليلاً عن 80 في المائة. وشكل المقرضون الخاصون وشركات التأمين النسبة الباقية.
ومع ذلك، كانت أسعار الفائدة في بنك كندا منخفضة نسبيًا بينما كان اختبار الإجهاد نشطًا. يعتبر النطاق الحالي البالغ 4.25 في المائة لسعر الفائدة القياسي هو الأعلى منذ عام 2008.
يتطلب اختبار الإجهاد من المستهلكين التأهل بنسبة 5.25 في المائة أو معدل تعاقدهم بالإضافة إلى نقطتين مئويتين، أيهما أعلى. بالنسبة لمعظم الوباء، عندما كانت أسعار الفائدة في أدنى مستوياتها التاريخية، كان معظم المتقدمين مؤهلين للحصول على قروض عقارية عند علامة 5.25 في المائة.
مع رفع البنك المركزي الأخير لسعر الفائدة بمقدار 50 نقطة أساس في 7 ديسمبر، رفعت الشركات الستة الكبرى أسعار الإقراض الرئيسي بالتناغم إلى 6.45 في المائة. وهذا يعني أن بعض الكنديين يضطرون للتأهل بمعدلات أعلى من ثمانية في المائة لرهنهم العقاري اليوم.
معدلات أعلى ومدد أقصر نموذجية مع المقرضين البديل
أخبرت ليا زلا تكين، سمسار الرهن العقاري والخبير في LowestRates.ca، Global News أنه من الجدير التسوق للحصول على أسعار مختلفة لمعرفة ما إذا كان بإمكان المقرض البديل الحصول على المزيد من الفوائد مقابل أموالك. لكنها تحذر من وجود فروق دقيقة في سوق الرهن العقاري البديل يجب على مشتري المنزل وضعها في الاعتبار.
قالت جلوبال نيوز: “يختلف كل مقرض قليلاً، ولكن هناك خيارات مطلقة متاحة للأشخاص الذين يرغبون في المحاولة والتأهل للمزيد”. “ما عليك سوى توخي الحذر الشديد في تقييم جميع خياراتك.”
في كثير من الأحيان، تأتي المقايضة للحصول على مبلغ رهن عقاري أكبر من مقرض خاص أو بديل بسعر أعلى على رهنك العقاري، كما يقول زلا تكين.
تميل الشروط أيضًا إلى أن تكون أقصر، مع احتمال أن تضطر إلى المرور بعملية شاقة للتجديد كل عام، كما تقول.
يقول ها تش إن الاتحادات الائتمانية ليست مجرد الخطة “ب ” التي يلجأ إليها الكنديون عندما لا يكونون مؤهلين للحصول على الرهن العقاري الذي يريدونه في بنك مستأجر.
وقد تمكنت الاتحادات الائتمانية من تنمية أعمالها في بيئة تتسم بارتفاع معدلات التضخم وارتفاع أسعار الفائدة لأنها قادرة على تقديم منتجات تنافسية مقارنة بالمقرضين الأكبر حجمًا، كما يجادل.
يقول ها تش: “نحن نتنافس على السعر وعلى كل مقياس آخر علينا أن نتنافس فيه مع المؤسسات الضخمة التي تجعلنا قزمًا من حيث الحجم”.
ومع ذلك، فإن المساحة الأصغر هي نقطة بيع للاتحادات الائتمانية، وفقًا لها تش. يمكن لعضوية الاتحاد الائتماني، والتي عادة ما تكون شرطًا للحصول على قرض، أن تقدم مزايا تقاسم الأرباح بنفس الطريقة التي يمكن للمساهمين من خلالها امتلاك البنوك التقليدية.
من الذي يجب أن يبحث عن مقرض بديل؟
يقول زلا تكين إن المقرضين البديلين غالبًا ما يكونون مناسبين لمقدمي طلبات الرهن العقاري الذين لديهم ظروف غير عادية أو صعوبة في إثبات مصادر الدخل.
إن العاملين لحسابهم الخاص أو أولئك الذين يتلقون مدفوعات إعاقة منتظمة هم بعض الحالات التي يمكن فيها للمقرض البديل التحقق بشكل أفضل من قدرتك على سداد الرهن العقاري، كما تقول.
في حين أن جهات الإقراض البديلة مثل الاتحادات الائتمانية يمكن أن تكون مسارات بالنسبة للبعض الذين يكافحون للحصول على قرض عقاري، يقول ها تش إن عدم وجود اختبار تحمّل لا يعني عدم تطبيق العناية الواجبة على القرض.
ويلاحظ أن الاتحادات الائتمانية تتبع اللوائح المنصوص عليها في مقاطعاتها الأصلية، والتي ستتضمن إرشادات صارمة خاصة بها للاكتتاب في الرهن العقاري.
يقول ها تش: “إن الاتحادات الائتمانية تعمل في مجال إقراض المال، بالطبع، لكنها تعمل في المقام الأول على عدم تحميل أعضائها ديونًا لا يمكنهم تحملها”.
يقول Zlatkin إن بعض سماسرة الرهن العقاري سيساعدون عملائهم في الوصول إلى رهن عقاري عالي الفائدة من مقرض خاص ثم ينقلونهم إلى أعلى السلسلة نحو معدل منخفض مع بنك مؤجر بمجرد إصلاح ائتمانهم أو تحسن مستويات دخلهم.
وتضيف أن هذا لا يعني أنه يجب على الجميع الدخول إلى السوق لمجرد أنهم يستطيعون ذلك.
على الرغم من اعترافها بأنها منحازة لمنصبها، إلا أن زلا تكين تقول إن العمل مع وسيط أو متخصص في الرهن العقاري يفهم وضعك المالي الفريد يجب أن يكون الخطوة الأولى قبل الحصول على قرض، سواء من بنك رئيسي أو مقرض بديل.
في حين أن اختبار الإجهاد يمكن أن يكون محبطًا لبعض المشترين اليائسين للدخول إلى السوق، فإنها تشير أيضًا إلى أنه يمكن أن يكون مقياسًا قيمًا لما إذا كان عليك الانتظار للدخول إلى السوق أو الدخول برهن عقاري كبير بقدر ما تستطيع. اليوم.
يقول زلا تكين إن وسيط الرهن العقاري الجيد لديه حق الوصول إلى جميع منتجات المقرضين ويمكنه أن يوضح لك ما يمكنك تحمله بشكل واقعي، سواء اجتزت اختبار الإجهاد أم لا.
“يشعر الجميع أن اختبار الإجهاد يعاقب الناس. إنه لا يعاقب الناس. إنه التأكد من تمتعهم بالاستقرار والموارد المالية اللازمة لمواصلة العيش في منزلهم بمجرد شرائه “، كما تقول.
المصدر: globalnews
شاهد المزيد:
