كلمة التهنئة التي ألقاها جي سيمكاوس خلال المؤتمر العقاري السنوي التاسع لبنك ليتوانيا
كلمة ترحيب من جيديميناس سيمكاوس، رئيس مجلس إدارة بنك ليتوانيا، خلال المؤتمر العقاري السنوي لبنك ليتوانيا (23 نوفمبر 2021، فيلنيوس)
النص ليس نصًا مكتوبًا للكلمة
صباح الخير أيها الخبراء العقاريون الأعزاء زملائي الأعزاء مشاهدي الحدث،
يسعدني أن أهنئكم الذين اجتمعوا بالفعل في المؤتمر العقاري السنوي التاسع لبنك ليتوانيا. إنه لمن الجميل بشكل خاص أن نلتقي بالعديد منكم ويعيشون مرة أخرى ونتشارك الآراء حول الاتجاهات في أسواق العقارات السكنية والتجارية وتطورها.
قبل عام – كانت بداية الحجر الصحي الثاني – التقينا بشكل افتراضي لمناقشة العوامل التي تحدد مرونة سوق العقارات في مواجهة جائحة COVID. اليوم، نواجه وضعًا مختلفًا: الاهتمام بالعقار مرتفع للغاية، والإسكان يزداد بسرعة أكبر.
أود أن أشير إلى أن هذا النشاط المرتفع المرئي حاليًا لسوق الإسكان والزيادة السريعة في أسعار المساكن ليست ظاهرة فريدة، فهي فريدة من نوعها في ليتوانيا. يتم تسجيل معدل نمو أسعار المساكن المكون من رقمين في معظم البلدان الأوروبية، ومعدل نمو الأسعار الإجمالي في الاتحاد الأوروبي هو الأسرع منذ عام 2007. المخاوف بشأن اتساع الفجوة بين أسعار المساكن والقيم الأساسية والمخاطر المتزايدة محسوسة ليس فقط في أوروبا، ولكن أيضًا خارجها.
أعزائي الزملاء،
وصل نشاط سوق الإسكان في ليتوانيا إلى مستويات قياسية هذا الربيع. على الرغم من أن حجم المساكن قد انخفض بشكل طفيف في الأشهر الأخيرة، إلا أنه لا يزال مرتفعًا تاريخيًا. وفقًا لمركز السجلات، خلال الأشهر العشرة من هذا العام، تم تسجيل ما يقرب من 30 بالمائة من معاملات شراء وبيع العقارات في ليتوانيا مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي وربع أكثر من الأشهر العشرة الأولى من 2019 قبل الجائحة.
يرجع جزء من النشاط المتزايد في سوق الإسكان إلى تأثير الربيع المضغوط – بعبارة أخرى، عادت قرارات شراء المنازل التي تم تعليقها في بداية جائحة COVID-19 في وقت سابق من هذا العام. في العام الماضي أيضًا، مع ارتفاع الأجور بشكل سريع وفي نفس الوقت فرض الحجر الصحي على تكاليف الاستهلاك المحدود، زادت مدخرات السكان. أدت زيادة المدخرات، وظروف الإقراض السكنية المواتية للغاية، والرغبة في العيش في منزل أكثر راحة واتساعًا إلى زيادة الطلب على هذه المنازل، بما في ذلك منازل المنتجعات.
من المهم أيضًا ألا يتحول جائحة COVID-19 إلى ركود اقتصادي – تظهر البيانات المنقحة أن نمو الناتج المحلي الإجمالي لم يدخل المنطقة السلبية العام الماضي. بالإضافة إلى ذلك، هذا العام والعام المقبل، من المتوقع أن ينمو الناتج المحلي الإجمالي بسرعة – 4.9 في المائة و3.5 في المائة على التوالي. التوقعات الإيجابية للاقتصاد الليتواني لها تأثير إيجابي على توقعات الأعمال والسكان في المستقبل.
ماذا يحدث في جانب العرض؟ تواجه شركات البناء نقصًا في المواد الخام لأنها لا تزال غير قادرة على ضمان الإمداد السلس بسبب الوباء. يجب أن تنتظر بعض مواد البناء حتى نصف عام. المواد الخام باهظة الثمن، وارتفاع أسعار الطاقة – الوقود والكهرباء – والنقص الحاد المتزايد في البنائين المؤهلين يزيد من تكاليف البناء.
كل هذا يؤدي إلى حقيقة أننا نرى اختلالًا معينًا في العرض والطلب في سوق الإسكان ومعدل نمو متسارع لأسعار المساكن، والذي يتجاوز حاليًا 17 بالمائة 1. مع ارتفاع الأسعار بسرعة، يزداد بعدهم عن القيم الأساسية. وفقًا لحسابات بنك ليتوانيا، تتجاوز أسعار المساكن الآن القيم الأساسية بنحو 7 في المائة.
النبأ السار هو أنه، على عكس بعض البلدان، مثل السويد، حيث يصبح الإسكان لا يمكن تحمله بالنسبة لجزء كبير بشكل متزايد من السكان بسبب ارتفاع أسعار المساكن، تظل القدرة على تحمل تكاليف السكن في ليتوانيا جيدة للغاية ولا تزال عند مستوى مماثل لها. كان في عام 2019. فيما يلي مثال بسيط: لا يزال من الممكن شراء شقة متوسطة الحجم في ليتوانيا من قبل عائلة مكونة من شخصين عاملين بمتوسط راتب ثلاث سنوات.
سيداتي وسادتي،
على الرغم من أن الإسكان في ليتوانيا لا يزال في متناول الجميع، حيث ترتفع أسعاره بسرعة، إلا أن التوقعات تتزايد أيضًا بأن المساكن ستستمر في أن تصبح أكثر تكلفة، مما يزيد من مخاطر الاستثمارات غير المقاسة وربما المضاربة في الإسكان. بالإضافة إلى ذلك، يتعين على الأسر التي تقرر شراء مسكن بقرض أن تقترض مبالغ أكبر من أي وقت مضى، وهذا هو سبب نمو محافظ قروض الإسكان للمؤسسات المالية.
أعتقد أن الكثيرين منا لا يزالون يتذكرون الدروس المؤلمة لتصحيح الائتمان المفرط والاختلالات الناتجة عن ذلك في سوق العقارات السكنية التي تعلمناها في 2008-2010. مع وضع ذلك في الاعتبار، يجب علينا اتخاذ الإجراءات في الوقت المناسب للحد من تطور التوقعات غير المعقولة والسلوك غير المسؤول المحتمل من قبل مشتري المساكن والمقرضين.
تهدف تدابير السياسة الاحترازية الكلية لبنك ليتوانيا إلى ذلك بالضبط – لضمان الاستدامة المالية للأسر المقترضة ومؤسسات الائتمان. بالنظر إلى البدايات المحتملة للتنمية غير المستدامة لسوق الإسكان، فإننا نتخذ إجراءات تستهدف كل من مشتري المنازل والمؤسسات المالية.
وفقًا لبيانات بنك ليتوانيا، كان حجم قروض الإسكان الممنوحة في الأشهر التسعة الأولى من هذا العام أعلى بنسبة 50 بالمائة تقريبًا مما كانت عليه في نفس الفترة في فترة ما قبل الجائحة 2019، ومعدل النمو السنوي لمحافظ قروض الإسكان في البنوك والاتحادات الائتمانية، التي تتجاوز حاليًا 11 في المائة، هي الأعلى بين دول منطقة اليورو والأسرع منذ عام 2009. إذا استمرت هذه المحفظة في النمو بهذا المعدل، فقد نواجه تحديات خطيرة للاستقرار المالي في حالة حدوث تصحيح في سوق الإسكان.
لذلك، من أجل ضمان استمرار اقتراض المنزل المستدام، قمنا بتشديد متطلبات الدفعة المقدمة في لوائح الإقراض المسؤول إلى 30 في المائة لأولئك الذين يقترضون لشراء منزل برهون عقارية مستحقة. ستدخل هذه الإضافات على الأحكام المذكورة أعلاه حيز التنفيذ في اليوم الأول من فبراير 2022. مع المتطلبات الأكثر صرامة، نأمل أن نشجع السكان على تقييم قدرتهم بعناية أكبر على الوفاء بالالتزامات المالية الإضافية التي يرغبون في تحملها. بالإضافة إلى ذلك، نأمل أن يشجعهم ذلك على إلقاء نظرة فاحصة على جاذبية الاستثمار في الإسكان بالرافعة المالية. من المهم التأكيد على أن هذا التغيير في أحكام الإقراض المسؤول لن يؤثر على الأشخاص الذين قرروا الحصول على قرض المنزل الأول، وأولئك الذين سددوا بالفعل جزءًا كبيرًا من قرض المنزل الحالي – سيظلون كذلك. مع مراعاة متطلبات الحصول على دفعة أولى.
كما نخطط لتطبيق معدل إضافي لاحتياطي مخاطر النظام القطاعي بنسبة 2 في المائة لمقدمي قروض الإسكان، وسيتم تطبيقه على محفظة قروض الإسكان. لن يؤدي هذا الاحتياطي الإضافي إلى زيادة مرونة النظام المالي في مواجهة المخاطر المتزايدة بسبب احتمال تصحيح أسعار المساكن فحسب، بل سيعزز أيضًا انتباه الدائنين للمخاطر التي يشكلها النمو السريع لقروض الإسكان.
كما ذكرت من قبل، من أجل تحقيق التنمية المستدامة لسوق الإسكان، من المهم للغاية إجراء معايرة مناسبة للتدابير الاحترازية الكلية التي تؤثر على السوق وتطبيقها في الوقت المناسب. لسوء الحظ، ما زلنا اليوم لا نحظى بفرصة مراقبة الوضع في جميع قطاعات سوق الإسكان في الوقت الفعلي.
تنشأ المشكلة من حقيقة أنه لا يوجد أحد في ليتوانيا لديه بيانات دقيقة عن سوق الإسكان الأولي. ليس لدينا معلومات موثوقة حول عدد المعاملات التي تتم “من الرسومات”، ولا نعرف ما هي أسعار هذه المنازل. نتلقى معلومات رسمية حول هذه المعاملات فقط عند الانتهاء من البناء وتغيير الملكية في مكتب كاتب العدل، وذلك بعد عام أو نصف.
بعد تقييم هذا الوضع، قدم بنك ليتوانيا مقترحات محددة إلى وزارة العدل، تشمل التسجيل الرسمي لمعاملات الشراء والبيع الأولية ومعالجة هذه البيانات. من شأن البيانات التفصيلية التي يمكن الوصول إليها بسهولة عن شراء المساكن غير المبنية أن تساعد على الاستجابة بشكل أسرع للتحديات والمخاطر الناشئة في سوق الإسكان.
يعد تطبيق التدابير الاحترازية الكلية، التي تعد جزءًا من ولاية بنك ليتوانيا، فعالًا في الحد من مخاطر مقترض المنزل والمقرض. ومع ذلك، يتحقق التأثير الأكبر عندما تعمل أحكام الإقراض المسؤول جنبًا إلى جنب مع سياسة ضرائب الممتلكات غير التجارية المنسقة جيدًا. لذلك، يسعدني أن نائبة وزير المالية السيدة Rūta Bilkštyt معنا اليوم، والتي وافقت على تقديم التغييرات المخطط لها على ضريبة الإسكان.
أنا سعيد أيضًا وليس لدي أدنى شك في أنه سيكون من المفيد سماع آراء مدير دائرة الأراضي الوطنية، السيد ليمون شياك، حول إمكانيات تأجير أراضي الدولة. لا يخفى على أحد أن الشقق المبنية حديثًا تستحوذ على حصة كبيرة بشكل متزايد من المعاملات العقارية، في حين أن المشترين الدائمين لا ينظرون حتى إلى شقق المباني القديمة. ومع ذلك، ليس فقط في فيلنيوس، ولكن أيضًا في المدن الأخرى، هناك نقص في قطع الأراضي لتطوير العقارات السكنية الجديدة. إن الفرص المحدودة للغاية لشراء قطع الأراضي مع حق الملكية تحد من المعروض من مساكن البناء الجديدة وفي نفس الوقت تزيد من أسعار هذا القطاع. لذلك، تعتبر قضايا تأجير أراضي الدولة ذات صلة كبيرة ليس فقط للمطورين، ولكن أيضًا بالنسبة لنا جميعًا المهتمين بالتنمية المستدامة لسوق الإسكان.
الزملاء،
تسبب الوباء أيضًا في الكثير من الارتباك لجزء مهم آخر من سوق العقارات – سوق العقارات التجارية.
في العام الماضي، توقعنا ما إذا كان سيتم التخلي عن المكاتب بسبب زيادة فرص العمل من المنزل. ناقشنا ما إذا كانت المتاجر الكبرى ستظل ضرورية لأننا ربما نشتري كل شيء عبر الإنترنت. تساءلنا عما إذا كانت الفنادق ستكون قادرة على تحمل هذه الفترة الصعبة بسبب الوباء الذي يحد من السياحة الدولية.
اليوم يمكننا القول إن أكثر التوقعات دراماتيكية لم تتحقق. وهذا ما تؤكده مشاريع التطوير الأكبر للمكاتب ومراكز التسوق التي لم يتم إلغاؤها، وظلت معدلات الشواغر في المكاتب دون تغيير إلى حد كبير، ومحافظ القروض للبنوك المضمونة بالعقارات التجارية التي صمدت في وجه تحديات الوباء.
نرى تطبيع شروط التمويل. في العام الماضي، سمعنا شكاوى من شركات المقاولات والعقارات بأن مؤسسات الائتمان قامت بتقييم طلبات القروض أو طلبات تغيير شروط الالتزامات المالية بحذر شديد – فقد تم رفض كل طلب تقريبًا من شركات التطوير العقاري لتمويل المشاريع. عدد أقل وأقل من الشركات التي تشكو الآن من توافر الائتمان. بشكل عام، تكون الصعوبات المالية أقل وأقل خبرة في صناعة البناء، وعادت الثقة في هذا القطاع إلى مستوى ما قبل الوباء، وتظهر نتائج مسح البنوك الليتوانية أن الغالبية العظمى من البنوك لا تقصر الإقراض على هذه شركات.
استقرت التوقعات بشأن أسعار العقارات التجارية وظلت دون تغيير إلى حد كبير، حيث توقع أكثر من نصف البنوك في استطلاعنا الأخير ارتفاع الأسعار وقال بنك واحد فقط إنها ستنخفض. لنقارن: قبل عام، توقع معظم المستجيبين انخفاض الأسعار. تم تقليل عدم اليقين بشكل كبير في هذا الجزء. انخفض عدد البنوك التي حددت الاختلالات وعاد إلى مستوى ما قبل الجائحة – حدد بنك واحد فقط اختلالات جانب العرض في السوق.
تتم ملاحظة التغييرات في قطاعي المكتب والتجزئة، حيث يتمثل الهدف في تخصيص مساحة أكبر وأكثر لكل عامل مكتب أو زائر متجر. في الوقت نفسه، حيث أدى الوباء إلى تسريع انتقال التجارة إلى الفضاء الإلكتروني، يتخلى بعض التجار عن المباني المخصصة للمخزن تمامًا، ويركزون على التخزين، ويتم التخطيط لعدد أقل من أماكن العمل في المكاتب مقارنة بالموظفين. في الوقت الحالي، لا يزال من الصعب تحديد ما إذا كانت هذه تغييرات قصيرة الأجل يحددها الوباء، أو ما إذا كانت الاتجاهات طويلة الأجل قد بدأت في الظهور، والتي سيكون لها تأثير كبير على تطوير القطاع في المستقبل.
ومع ذلك، من الواضح – وأود الاحتفال بهذا – أن سوق العقارات التجارية قد دخل مرحلة جديدة من النضج هذا العام ويتبع الاتجاهات الشائعة في الدول الغربية. أصبحت الشقق التي تم شراؤها من قبل المستثمرين المؤسسيين مثل صناديق التأمين أو المعروضة للإيجار من قبل المطورين أنفسهم أبرز تغيير في سوق العقارات التجارية في السنوات الأخيرة. الفرص الناشئة لصناديق الاستثمار وكبار المستثمرين للمشاركة في سوق الإسكان السكني لا يقتصر فقط على توسيع قائمة الخيارات لهؤلاء المستثمرين. هذا يمكن أن يغير جذريًا ديناميكيات سوق الإسكان الليتواني. ليس لدي شك في أننا سنسمع المزيد عن تأثير وآفاق وجاذبية هذا الجزء في الجزء الثالث من المؤتمر.
سيداتي وسادتي،
لقد أثر وباء COVID-19 حتمًا على الجميع – بما في ذلك أسس سوق العقارات الليتواني. نحن نعيش في أوقات مثيرة مليئة بالتحديات والفرص.
لذلك أنا سعيد لأنك مهتم بهذا السوق، والعمليات التي تجري فيه، وأنك تراقب وتقيم أحدث الاتجاهات. في افتتاح المؤتمر، آمل ألا نناقش خلال المناقشات الوضع الحالي لسوق العقارات ومخاطره فحسب، بل سنبحث أيضًا عن حلول فعالة لتقليل هذه المخاطر.
أدعو الجميع لمشاركة أفكارهم وآرائهم بصراحة!
المصدر: lb
شاهد ايضا:
رقم خدمة عملاء البنك الأهلي السعودي
