المواطنون المثقلون ببرنامج Euribor: هل من الملائم سداد الرهن العقاري الآن؟
بدأت آثار الصعود السريع لـ Euribor في الظهور. تعكس كشوف الحسابات المصرفية التي تصل إلى منازل المرهون بالفعل زيادات تبلغ عدة مئات من اليورو في الرسوم. بالنسبة لأكثر من أربعة ملايين أسرة، فقد تجاوزها مؤشر Euribor – وهو المؤشر الأكثر استخدامًا لحساب مراجعة معدلات الفائدة المتغيرة. لمدة سبع سنوات، كان Euribor في المنطقة السلبية. لم يكن موضوع نقاش أو نقاش. لم يقاتلوا في أبريل 2022، عادت إلى مستويات إيجابية وبعد ثمانية أشهر فقط تم وضعها فوق 3٪.. هو الآن عند 3.3٪. بالنسبة لرهن عقاري بقيمة 200000 يورو تم توقيعه في أبريل 2022، زادت الرسوم بمقدار 300 يورو شهريًا. كل نقطة يرتفع فيها Euribor عن هذا المبلغ من القرض هي 100 يورو إضافية شهريًا “، كما يشير ريكارد جاريجا، الرئيس التنفيذي لشركة Trioteca.
ينتشر الحيرة مثل بقعة زيت كبيرة. يتساءل الرهون العقارية الذين يحالفهم الحظ في الحصول على مدخرات عما إذا كان ينبغي عليهم السداد مبكرًا لدفع فائدة أقل. هل هذا هو الوقت المناسب لتقديم دفعة الرهن العقاري؟ يعتمد على. هناك بعض المتغيرات التي يجب مراعاتها لاتخاذ القرار الصحيح. ” في وقت مثل ارتفاع السعر الحالي، إذا كان الرهن العقاري متغيرًا وعند مراجعة القرض، يتم تطبيق سعر فائدة أعلى من الربحية الناتجة عن إيداع تلك المدخرات في استثمار بديل، فقد يكون من المثير للاهتمام السداد مبكرًا،” يقول لير لوبيز، المحلل في جمعية الرهن العقاري الإسبانية (AHE).
العديد من المدخرين يفكرون الآن في سداد الرهن العقاري. يؤكد Jaime Aguilar، الشريك الاستشاري للثروة في Abante، “إننا نراه باستمرار مع العملاء”. ويضيف: “لقد جئنا من عام سيء للغاية في الدخل الثابت والمتغير، ويعتقد هؤلاء الأشخاص المعاقبون أنه من أجل عدم تحقيق الربحية، فمن الأفضل إطفاء”. ومع ذلك، على الرغم من الدافع الطبيعي للرغبة في إلغاء الديون في أسرع وقت ممكن، “من المهم تحليل الخيارات المختلفة من وجهة نظر مالية، نظرًا لأن تخفيض الديون ليس دائمًا الخيار الأفضل”، كما يقول فيكتور رويو، رئيس إستراتيجية Ibercaja التجارية.
النصيحة التي أطلقوها من Abante واضحة: “إذا كان بإمكانك الحصول على عائد مساوٍ لتكلفة التمويل أو أكبر منها، فليس من الملائم إطفاءها وينصح بالاستثمار”، كما يقول أغيلار. يسلط المستشار الضوء على المركبات قصيرة الأجل ذات الدخل الثابت مع مخاطر منخفضة للغاية وعوائد جذابة للغاية، حوالي 3 ٪، اعتمادًا على الصندوق. ويشدد على أنه “عندما يرى العملاء الأرقام طويلة الأجل، فإنهم عادة ما يقتنعون بأن الاستثمار أكثر إثارة للاهتمام”.
ويضع حالة محددة: رهن عقاري بقيمة 250000 يورو في Euribor بالإضافة إلى 1 ٪ تم التعاقد عليه في عام 2011 مع بقاء ثماني سنوات (المدة 20 عامًا). الشخص المرهون لديه مدخرات تبلغ 40.000 يورو. في هذه الحالة، ينخفض مؤشر Euribor في عام 2025 إلى 2.5٪، وهو المستوى الذي تشير إليه توقعات السوق. “في السنوات الثماني المتبقية على الرهن العقاري، يدخر 6548 يورو في الفوائد إذا قام بالسداد. ولكن إذا قررت الاستثمار في محفظة تقدم متوسط عائد سنوي يبلغ 3٪، في نهاية هذه السنوات الثماني، سيكون العائد الذي ستحصل عليه أكثر من 40.000 يورو هو 10670 يورو. يحسب أغيلار أن الاستثمار يحصل على 4،122 يورو أكثر مما يتم توفيره من خلال الاستهلاك. إذا كان لديك في نفس المثال 16 عامًا من القرض، فإن المدخرات التي سيتم استهلاكها ستكون 13844 يورو وستحصل على عائد 24.
صحيح أنه في عام 2022 تعرضت صناديق الاستثمار لخسائر كبيرة. لكن المشهد يتغير. “إن الاتجاه التصاعدي في أسعار الفائدة قد أتاح إمكانية إطلاق منتجات بأسعار فائدة مثيرة للغاية وتستهدف العملاء المحافظين، على سبيل المثال، بالاستثمارات في الدين العام الأسباني أو الإيطالي. بالإضافة إلى ذلك، من الممكن العثور على منتجات استثمارية ذات مزايا ضريبية مهمة، مثل خطط المعاشات التقاعدية، كما يقول رويو.
ومع ذلك، إذا كان لدى العميل ملف تعريف متحفظ للغاية، ولا يريد المخاطرة، أو لا يهتم بالاستثمار، أو لديه مدخرات تحت المرتبة أو في حساب جار بالكاد يدفع له، فإن أفضل خيار له هو سداد الرهن العقاري. بالطبع، ينصح الخبراء بعدم قطع رأس المال أبدًا. يقول رويو: “من المهم الحفاظ على المدخرات حتى نتمكن من مواجهة أحداث محتملة غير متوقعة”.
هناك المزيد من القضايا ذات الصلة، مثل ما إذا كان هناك إعفاء ضريبي للسداد المبكر، وهو أمر يحدث في المنازل العادية التي تم شراؤها قبل عام 2013. “إذا لم تصل مدفوعات الرهن العقاري السنوية إلى الحد الأقصى 9040 يورو التي يمكن خصمها سنويًا، فقد يكون ذلك من المثير للاهتمام تنفيذ السداد المبكر لمطابقة هذا المبلغ “، تؤكد كريستينا دي ماركوس، رئيسة الرهون العقارية في ING.
كم من الوقت تبقى
كم سنة متبقية لإنهاء سداد القرض؟ هذا السؤال حاسم. يخضع الرهن العقاري في إسبانيا لنظام الإطفاء الفرنسي، والذي بموجبه يتم دفع فائدة أكبر في البداية من رأس المال وتنخفض الفائدة مع مرور الوقت. بهذه الطريقة، من المثير للاهتمام أن يتم استهلاك القرض في السنوات الأولى من عمر الرهن العقاري وليس في النهاية. يحذر ريكارد جاريجا من أنه “إذا كنت قد وقعت للتو على القرض، فأنت مهتم بسداده وكلما أسرعت في ذلك، كان ذلك أفضل”. في Trioteca، منصة الرهن العقاري الرقمية عبر الإنترنت يعطون مثالا. لنفترض قرضًا عقاريًا لمدة 30 عامًا بقيمة 200000 يورو بمعدل 3٪ وشخص مرهون به مدخرات تبلغ 10.000 يورو. “إذا قمت بسداد تلك 10000 يورو في السنة الخامسة من الرهن العقاري، فستحصل على 10.900 يورو في الفوائد. من ناحية أخرى، إذا دفعته في العام 25، وبافتراض أن السعر ظل عند 3٪، فستحصل على مدخرات تبلغ 1600 يورو “، حسب حساب Garriga.
يجب عليك أيضًا الانتباه إلى وجود عمولة للسداد المبكر. “من المهم إجراء الحسابات بعناية، لأنه، حتى لو كانت هناك عمولات، فقد يكون من المفيد استهلاكها”، كما يشيرون في ING. ينصح جاريجا “إذا قمت بتوفير 100 يورو شهريًا وكانت العمولة 1000 يورو، فاستمر في ذلك”.
عند تقديم المدفوعات، من الضروري تحديد ما إذا كان من المناسب تقليل الرسوم أو المدة. يعتمد ذلك على ما إذا كان بإمكان الشخص المرهون تحمل الزيادة في الفاتورة، وإذا كان بحاجة إلى سيولة … “إذا كنت تريد أن تدفع نفس المبلغ وتعيش بشكل مريح، فمن الأفضل خفض الشروط ودفع فائدة أقل قليلاً،” تقول كريستينا ماركوس.
وبالتالي، ليس من الضروري فقط مراعاة سياق السوق. من الضروري تحليل الوضع المالي للعميل، أو العمولات، أو الإعفاءات الضريبية، أو خيارات الاستثمار. وعلى أي حال، يمكنك دائمًا التغيير إلى رهن عقاري ثابت أو مختلط. وفي غضون عامين، ارتبط بمتغير مرة أخرى. يتذكر جاريجا: “هناك الكثير من الأشخاص الذين ما زالوا لا يعرفون أنه يمكنهم تغيير الرهن العقاري متى شاءوا”.
المصدر: elpais
قد يهمك:
شروط الاقامة الدائمة في كرواتيا
شروط الاقامة الدائمة في البرتغال
شركات تمويل مشاريع في الإمارات
سحب الأموال من بنك رأس الخيمة في الإمارات
