يدير رئيس ANZ NZ مجموعة من الخيارات للمقترضين العقاريين المتعثرين قبل “الملاذ الأخير” لبيع الرهن العقاري
لدى ANZ New Zealand مجموعة من المقترضين الذين اشتروا منازل عندما ارتفعت أسعار المنازل بشكل خاص في عامي 2020 و2021 “في حالة تأهب قصوى”، مع ارتفاع القروض المتأخرة وحجم المقترضين في الأسهم السلبية، كما يقول المدير التنفيذي أنتونيا واتسون.
في تقرير الاستقرار المالي الصادر يوم الأربعاء الماضي، قال البنك الاحتياطي إن 25٪ من الرهون العقارية المستحقة قد تم سحبها بين أواخر عام 2020 وأواخر عام 2021 عندما كانت أسعار المنازل مرتفعة وأسعار الفائدة منخفضة. اعتبارًا من مارس من هذا العام، تظهر أرقام البنك الاحتياطي ما قيمته 347 مليار دولار من قروض المنازل. وبالتالي فإن ربع ذلك أقل بقليل من 87 مليار دولار.
كما أكد البنك الاحتياطي أن 25٪ من إجهاد القروض الذي تم اختباره من قبل البنوك في 2020-2021 يتجاوز الآن حدود اختبار الضغط. تستخدم البنوك معدلات الاختبار لتقييم قدرة المقترضين المحتملين على تلبية متطلبات السداد إذا ارتفعت أسعار الفائدة. ANZ NZ هو أكبر مقرض عقاري في نيوزيلندا بمحفظة قروض عقارية بقيمة 105 مليار دولار.
وفي حديثه إلى موقع Interest.co.nz بعد إعلان ANZ NZ عن نتائجه المالية المؤقتة يوم الجمعة، قال واتسون إن الرقم 25٪ لإجهاد المقترضين الذي تم اختباره في 2020-2021 “من المحتمل أن يكون مناسبًا” لمحفظة قروض المنازل في ANZ NZ.
يقول واتسون: “لا ننسى أن اختبارات القدرة على تحمل التكاليف لدينا تميل إلى أن تكون في الجانب المحافظ. لذا، نعم، هناك بعض الأشخاص يدفعون الآن أكثر مما تم اختبارهم فيه. ربما يكون لديهم أيضًا زيادة في الأجور، ولا تنسوا ذلك”. “لقد حصل الناس على زيادات في الأجور وما زال الناس يحصلون على وظائف. لذا فإن كل ذلك يكمن في الجانب الإيجابي حقًا”.
“مجموعة الأشخاص الذين اشتروا في ذروة السوق والذين قد يكونون في حقوق ملكية سلبية، نشهد بالتأكيد زيادة في نسبة كتابنا في الأسهم السلبية. لكنها لا تزال صغيرة. إنها 2٪ أو شيء من هذا القبيل، “يقول واتسون.
“من الواضح أنه إذا كنت لا تزال تحصل على وظيفة ويمكنك خدمة القرض، فلن يصبح ذلك ذا صلة. لذا فإن التوظيف مهم حقًا هنا.”
لا تزال نسبة البطالة منخفضة، حيث تشير أحدث أرقام الإحصاءات النيوزيلندية إلى 3.4٪. ومع ذلك، يقول Watson إن ANZ NZ تراقب عن كثب المقترضين الذين اشتروا منازل في 2020-2021 والذين قد يكون معدل رهنهم العقاري الآن أعلى من المعدل الذي تم اختبارهم عليه.
“لقد وضعناهم في حالة تأهب قصوى في تلك المجموعة المعينة، مع التأكد من أننا نبحث عن نقاط المراقبة، والاتصال بالأشخاص بشكل استباقي إذا بدا أنهم في مشكلة. وإذا شعر أي شخص بأنه قد دخل قليلاً من المتاعب، فإن أفضل ما يمكن فعله هو القدوم لرؤيتنا في أقرب وقت ممكن “، كما يقول واتسون.
حقوق الملكية السلبية هي عندما تنخفض قيمة المنزل إلى الحد الذي يدين فيه المالك على قرض المنزل أكثر مما يدين به المنزل. بلغ متوسط سعر المنزل النيوزيلندي ذروته عند 925 ألف دولار في نوفمبر 2021، وفقًا لمعهد العقارات النيوزيلندي، وانخفض 150 ألف دولار، أو 16٪، إلى 775 ألف دولار في أحدث الأرقام، لشهر مارس من هذا العام.
ومنذ أكتوبر 2021، رفع البنك الاحتياطي معدل النقد الرسمي بمقدار 500 نقطة أساس إلى 5.25٪، مع ارتفاع متوسط معدل الرهن العقاري البنكي لمدة عامين إلى 6.491٪ من 2.715٪.
“لقد حصلنا على 45 نقطة أساس [من القروض] عند تجاوز 90 يومًا من تاريخ استحقاقها. هذا يعود فقط إلى ما كان عليه قبل Covid، والذي كان لا يزال منخفضًا تاريخيًا. نتوقع تمامًا أن يرتفع هذا الرقم”، كما يقول واتسون.
“لكن العملاء وضعوا أنفسهم في مواقع جيدة جدًا بشكل عام … انتقل حوالي ثلثي العملاء إلى معدلات أعلى مع ترك حوالي الثلث، ولا ينتقل 40٪ منهم إلى معدل أعلى حتى العام المقبل أو بعد ذلك. كان الناس يسددون ديونهم لأنه عندما تنخفض أسعار الفائدة لم يعدلوا تسديد قروضهم العقارية. وهذا يضعهم في وضع أفضل. متوسط سعرنا عبر محفظتنا في الوقت الحالي هو 4.46٪. “
بعد خصم 121 مليون دولار أمريكي في نتائجها الأولية، ارتفع إجمالي مخصصات انخفاض قيمة الائتمان في ANZ NZ إلى 860 مليون دولار.
يقول شاين إليوت، الرئيس التنفيذي لمجموعة ANZ المصرفية، الشركة الأم لـ ANZ NZ، إن المخصصات المخصصة للخسائر المحتملة في نيوزيلندا الآن “أعلى مما كانت عليه في أي وقت في تاريخنا”. ومع ذلك، يلاحظ إليوت أن القروض التي فات موعد استحقاقها من عملاء التجزئة النيوزيلندية لا تزال عند مستويات أقل بكثير من أستراليا.
“إنهم الملاذ الأخير لدرجة أنني لا أريد حتى التحدث عنها في الوقت الحالي“
في بداية الأسبوع الماضي، تم الإعلان عن 38 عقارًا كمبيعات للرهون السكنية على مستوى البلاد. خلال عام 2009، خلال الأزمة المالية العالمية، كان هناك 3،024 من مبيعات الرهن العقاري. سأل Interest.co.nz واطسون عما إذا كانت مبيعات الرهن العقاري يمكن أن تعود.
“مبيعات الرهن العقاري، انظروا أنهم الملاذ الأخير لدرجة أنني لا أريد حتى التحدث عنها في الوقت الحالي.”
يقول واتسون: “ما نريد أن نشجع العملاء على فعله الآن هو القدوم لرؤيتنا دون أي خوف من أن يفقدوا منازلهم لأن هناك العديد من الخيارات التي كانت لدينا قبل حدوث ذلك”.
لقد طلبنا من Watson توضيح هذه الخيارات.
“قم بإنهاء القرض. لذا، إذا كنت تجلس لمدة 15 عامًا على الانتهاء، فحدها إلى 20 عامًا حتى تقلل السداد. انتقل إلى الفائدة فقط. نجري بعض اختبارات الضغط على كتاب [القرض] الذي يقول [لـ على سبيل المثال]، “إذا ارتفعت أسعار الفائدة إلى 7.5٪، فما النسبة التي يجب أن تذهب إلى الفائدة فقط من كتابنا وستظل على ما يرام.” لذا فهذا عازلة كبيرة للناس “.
“تكون إجازات سداد القروض مناسبة في بعض الأحيان، لقد فعلناها بشكل جماعي في بداية Covid. كان ذلك مناسبًا لبيئة أسعار فائدة منخفضة. لا نرغب أبدًا في القيام بها بشكل جماعي الآن، لكنه خيار مطلق، خاصة يقول واتسون: “إن الأشخاص الذين تجاوزوا فترة قصيرة من الوقت عادوا للوقوف على أقدامهم مرة أخرى، أو إذا كانت لديهم نفقات غير متوقعة والتي نراها أحيانًا”.
هناك خيار آخر وهو العمل مع العميل على وضعه المالي العام والخيارات التي قد تكون لديهم. أو قد يقرر العملاء بشكل استباقي أن قرضهم الحالي، من حيث قيمة المنزل الذي حصلوا عليه، غير ممكن ويقرروا تقليص حجمه إلى منزل آخر. ويمكن للأشخاص الذين لديهم محافظ استثمارية تخفيض ديونهم عن طريق بيع عقار.
يقول واتسون: “هناك كل أنواع الخيارات المختلفة المتاحة على الطاولة وهذا هو السبب في أن مناقشتها مع شخص ما أمر مفيد حقًا”.
ركود “قصير وضحل” شوهد
في غضون ذلك، يقول إليوت إن الركود “القصير والسطحي” “يبدو محتملاً” في نيوزيلندا.
يقول إليوت: “نحن في وضع جيد لمساعدة العملاء وإدارة الإجهاد نظرًا لقوة امتيازنا وميزانيتنا العمومية والمخصصات التي خصصناها للخسائر المحتملة في نيوزيلندا والتي تكون أعلى من أي وقت مضى في تاريخنا.
المصدر: interest
اقرأ ايضا:
طريقة تحويل الاموال البنك الاهلي
كيفية تحويل الاموال من الامارات الى مصر
رقم خدمة عملاء بنك الجزيرة | الخط الساخن 24 ساعة
