يتوقع بنك الاحتياطي النيوزيلندي أن تقلص LVR ما يصل إلى 4 نقاط مئوية من تضخم أسعار المنازل
يقدر البنك الاحتياطي (RBNZ) أن إعادة فرض قيود نسبة القرض إلى القيمة المرتفعة (LVR) ستقلل ما بين نقطة واحدة وأربع نقاط مئوية من تضخم أسعار المنازل خلال العام المقبل.
لذلك، إذا زادت أسعار المنازل بنسبة 20٪ على سبيل المثال دون قيود LVR، فقد تزيد بنسبة تتراوح بين 16٪ و 19٪ مع وجود قيود LVR.
أدرج بنك الاحتياطي النيوزيلندي هذه التقديرات، بناءً على الأبحاث التي أجراها في عام 2018، في تقييم الأثر التنظيمي المنشور للتو بشأن إعادة قيود LVR.
أعلن بنك الاحتياطي النيوزيلندي الأسبوع الماضي أنه اعتبارًا من الأول من مارس، سيحتاج 80٪ على الأقل من الإقراض المصرفي الجديد للمالكين المقيمين إلى الذهاب إلى المقترضين مع ودائع لا تقل عن 20٪.
وفي الوقت نفسه، سيحتاج ما لا يقل عن 95٪ من الإقراض المصرفي الجديد لمستثمري العقارات السكنية إلى الاقتراض مع ودائع لا تقل عن 30٪.
اعتبارًا من 1 مايو، سيتم رفع هذا الحد الأدنى للمستثمرين بنسبة تصل إلى 40 ٪ – وهو تقييد أكثر صرامة مما كان عليه قبل قيام بنك الاحتياطي النيوزيلندي بإزالة قيود LVR من مايو 2020.
قال بنك الاحتياطي النيوزيلندي إنه في حين أن LVR يجب أن يحد من نمو أسعار المنازل على مدار عام تقريبًا، فإن معالجة الضغوط طويلة الأجل على سوق الإسكان هي خارج نطاق أدواته الاحترازية الكلية.
شدد بنك الاحتياطي النيوزيلندي على أنه أعاد فرض قيود LVR لدعم الاستقرار المالي، وليس لتهدئة سوق الإسكان.
كان من الممكن أن يؤدي الحفاظ على LVR إلى تقليل إقراض المستثمرين بنسبة 15٪
توقع بنك الاحتياطي النيوزيلندي أن يكون لقيود LVR التأثير الأكبر على المستثمرين.
لو لم تزل القيود العام الماضي، اعتقدت أن الإقراض المصرفي للمستثمرين كان من الممكن أن يكون أقل بنسبة 15٪. لو كان مطلب الإيداع الأكثر صرامة بنسبة 40٪ مطبق، فقد قدرت أن الإقراض كان يمكن أن يكون أقل بنسبة 40٪.
حذر بنك الاحتياطي النيوزيلندي: “من المحتمل أن يكون هذا تقديرًا مبالغًا فيه للتأثير الحقيقي، نظرًا لأن بعض الإقراض قد ينتقل إلى دلاء LVR”
المتوافقة “(على سبيل المثال، من خلال زيادة المستثمرين للودائع النقدية و / أو شراء العقارات الأقل تكلفة) وبعض عمليات الإقراض تم إعفاؤه من القيود.
“ومع ذلك، فإنه يعطي مؤشرا على التأثير المحتمل لإعادة قيود LVR على تدفقات إقراض المستثمرين في المستقبل.”
بالنظر إلى التغييرات في الإقراض عالي المخاطر، زادت حصة إقراض المستثمر للمقترضين الذين لديهم ودائع أقل من 30٪ إلى 35٪ بعد إزالة قيود LVR العام الماضي، من حوالي 15٪ (انظر زيادة المنطقة الرمادية في الرسم البياني أقل).
شاغلو الملاك غير متأثرين نسبيًا
توقع بنك الاحتياطي النيوزيلندي أن إعادة فرض قيود LVR لن يكون لها أي تأثير على المالكين الشاغلين.
وأشار إلى أن البنوك ظلت بشكل عام ضمن الحدود السابقة دون أن تكون ملزمة بالقيام بذلك من قبل المنظمين.
وقالت إن إعادة فرض القيود من شأنه أن يحافظ على استقرار مستوى LVR المرتفع، أو عالي المخاطر، لإقراض المالكين المقيمين.
مشترو المنزل الأول لا يحتاجون إلى إعفاءات
وأشار بنك الاحتياطي النيوزيلندي إلى أنه خلال مشاوراته، طلب بعض مقدمي الطلبات قيودًا أكثر مرونة على LVR لمشتري المنزل الأول.
وقد أغفلت هذا الاقتراح، مشيرة إلى أن مشتري المنزل الأول يشكلون بالفعل غالبية الـ 20٪ من البنوك التي تُقرض أصحابها وشاغليها المسموح لهم بتقديم ودائع للمقترضين تقل عن 20٪.
كان بنك الاحتياطي النيوزيلندي يشعر بالقلق من أن هذا الجزء قد ينمو، مما يزيد من المخاطر على الاستقرار المالي، إذا كان هناك إعفاء من مشتري المنزل الأول.
علاوة على ذلك، أشارت إلى أن هناك بالفعل إعفاءات للمباني الجديدة وخطة قروض Kāinga Ora’s First Home، والتي تمكن مشتري المنزل الأول المؤهلين من الحصول على قروض بإيداعات صغيرة.
يشكل المستثمرون أعلى المخاطر
لخص بنك الاحتياطي النيوزيلندي موقفه قائلاً: “نحن قلقون من الارتفاع السريع الأخير في تضخم أسعار المنازل جنبًا إلى جنب مع النمو في الإقراض المرتفع LVR، وخاصة للمستثمرين.
“إذا استمرت هذه الاتجاهات، فهناك خطر متزايد من حدوث تصحيح حاد في سوق الإسكان، والذي يمكن أن يتفاقم بسبب ديناميكية” البيع الناري “حيث يتخلف المقترضون ذوو الاستدانة العالية و / أو يبيعون العقارات لزيادة رأس المال، مما يؤدي إلى مزيد من الانخفاض في الأسعار.
تشير الدلائل الدولية إلى أن المستثمرين ذوي الاستدانة العالية – ولا سيما الداخلين “في المرحلة المتأخرة” إلى سوق العقارات – يلعبون دورًا كبيرًا في كل من مرحلتي “الازدهار” و “الانهيار” لدورات سوق الإسكان.
يجب أيضًا النظر في هذه التطورات على خلفية استمرار عدم اليقين الاقتصادي بسبب COVID-19. في حين أن أداء الاقتصاد النيوزيلندي حاليًا أفضل بكثير مما كان متوقعًا، إذا كان هناك تفشي آخر للفيروس يتطلب المزيد من الإغلاق، فقد يتدهور الوضع بسرعة – مما يضع المقترضين ذوي الاستدانة العالية تحت ضغط مالي كبير.
كما نلاحظ أنه في غياب قيود LVR، يمكن للديناميكيات التنافسية أن تدفع البنوك بسياسات إقراض أكثر تحفظًا لتخفيف هذه القيود من أجل الحفاظ على حصتها في السوق، مما يؤدي إلى دورة ذاتية التعزيز من المخاطر المتزايدة.
“قبل إعلاننا في تشرين الثاني (نوفمبر) أننا سوف نتشاور بشأن إعادة قيود LVR، رأينا تباعدًا بين البنوك مع بقاء بعض البنوك ضمن حدود السرعة السابقة بينما زاد البعض الآخر بشكل كبير من أسهم الإقراض ذات LVR المرتفع.”
يمكن للبنوك أن تبرر كبح جماح نفسها إذا تم إجبار منافسيها على فعل الشيء نفسه
قال بنك الاحتياطي النيوزيلندي إن جميع المستجيبين لمشاوراته أيدوا إعادة فرض قيود LVR بشكل ما (باستثناء مقدم واحد لم تكن وجهة نظره واضحة).
قال حوالي نصف المستجيبين إن القيود المفروضة على المستثمرين يجب أن تكون أكثر صرامة من القيود التي كانت سارية العام الماضي.
صرح نائب محافظ بنك الاحتياطي النيوزيلندي جيف باسكاند، في اجتماع للجنة المالية والإنفاق الأسبوع الماضي، لأعضاء البرلمان أنه لم يندم على إزالة قيود LVR العام الماضي.
كرر بنك الاحتياطي النيوزيلندي تفكيره في تقييم الأثر التنظيمي: “تهدف الإزالة إلى ضمان استمرار البنوك في تقديم الدعم للمقترضين على خلفية حالة من عدم اليقين، واستمرار توفير الوصول إلى الائتمان للمقترضين ذوي الجدارة الائتمانية.
علاوة على ذلك، أزال رفع قيود LVR خطرًا قد يثني البنوك عن تقديم تأجيلات الرهن العقاري لعملائها.
المصدر: interest
قد يهمك:
كيف اعرف الحسابات البنكيه المرتبطة برقمي
التحويل من بنك مصر إلى السعودية
