أثيرت قضايا العدالة بشأن قرار البنك الاحتياطي بإغلاق الباب أمام مشتري المنزل الأول
من المتوقع أن يجعل قرار البنك الاحتياطي (بنك الاحتياطي النيوزيلندي) بفرض قيود أكثر صرامة على الإقراض العقاري للبنوك من الصعب للغاية على أي شخص لديه وديعة أقل من 20٪ الحصول على قرض عقاري.
أعلن بنك الاحتياطي النيوزيلندي يوم الخميس أنه يمضي قدمًا في اقتراحه بتخفيض جزء من قروض الرهن العقاري إلى النصف الذي يُسمح له بالذهاب إلى المالكين المحتلين مع ودائع أقل من 20٪.
اعتبارًا من 1 تشرين الثاني (نوفمبر)، يمكن لـ 10٪ فقط من إقراض الرهن العقاري من البنوك للمالكين المقيمين أن يذهب إلى هذه المجموعة الأكثر خطورة من المقترضين.
شخص ما يشتري منزلًا متوسط السعر مقابل 850 ألف دولار سيواجه صعوبة في الحصول على قرض عقاري بإيداع أقل من 170 ألف دولار.
يقر بنك الاحتياطي النيوزيلندي أن التغيير سيؤثر في الغالب على مشتري المنزل الأول، حيث تميل البنوك إلى استخدام الكثير من الإقراض الأكثر خطورة، أو مخصصات نسبة القرض إلى القيمة المرتفعة (LVR)، على هؤلاء المقترضين.
من المحتمل أن يكون الإقراض LVR المرتفع أقل بكثير من حد 10٪
كان جيم ريردون، العضو المنتدب لشركة CDS Consulting وأمين صندوق Westpac السابق، واحدًا من غالبية مقدمي الطلبات إلى بنك الاحتياطي النيوزيلندي الذين عارضوا اقتراحه.
وقال إن أقل قليلاً من 10٪ من قروض الرهن العقاري للبنوك قد ينتهي بها الأمر إلى المقترضين ذوي الودائع الصغيرة، حيث تقوم البنوك عادةً بإنشاء احتياطيات لضمان عدم خرق مخصصاتها من الإقراض LVR المرتفع.
منذ إعادة قيود LVR في وقت سابق من هذا العام، ذهب 13٪ إلى 14٪ من قروض الرهن العقاري الجديدة إلى المقترضين الذين تقل ودائعهم عن 20٪.
إزالة الرهون العقارية المعفاة من القيود (IE للمباني الجديدة) من البيانات، فقط حوالي 11 ٪ من الإقراض الجديد كان يذهب للمقترضين ذوي الودائع الصغيرة – جزء أقل بكثير من بدل 20 ٪.
أكد ريردون أنه حتى لو استخدمت البنوك مخازن مؤقتة أصغر عندما تنخفض المخصصات إلى النصف إلى 10٪ في نوفمبر، فمن غير المرجح أن يكون لها حدود داخلية تزيد عن 5٪.
وحذر من أن “حد التشغيل بنسبة 5٪ من شأنه أن يترك فعليًا معظم مشتري المنازل الأولى خارج سوق الإسكان”.
“مع إدخال حدود أعلى على المستثمرين، يشكل المشترون لأول مرة الآن حوالي 75٪ من الإقراض LVR المرتفع.
“القيود المفروضة على مشتري المنزل الأول سيكون لها آثار اجتماعية طويلة المدى حيث أن جيلًا من مالكي المنازل المحتملين سيصبحون مستأجرين مدى الحياة.”
وقال بنك الاحتياطي النيوزيلندي إن البنوك “قد تختار البقاء دون الحد التنظيمي لتقليل مخاطر الانتهاكات غير المقصودة” والأمر متروك لها “لتقرير مقدار الاحتياطي الذي ترتاح له”.
قد يكون هناك انخفاض جذري أولي في الإقراض LVR المرتفع
كما حذرت بنوك التجزئة التي قدمت اقتراح بنك الاحتياطي النيوزيلندي من أنها قد تحتاج بالفعل إلى تشديد الإقراض لتلبية متطلبات بنك الاحتياطي النيوزيلندي بشكل مفاجئ كما هو مقترح.
اقترح بنك الاحتياطي النيوزيلندي تطبيق القواعد الجديدة اعتبارًا من 1 أكتوبر، ولكن بعد التشاور، دفع ذلك إلى 1 نوفمبر.
طلبت جمعية المصرفيين النيوزيلنديين تحديد فترة التقرير الأولى التي سيتم تطبيق القواعد عليها، على أن يتم تمديدها لمدة ثلاثة أشهر حتى 31 مارس.
وقال الاتحاد “بدون هذه الفترة، ستحتاج البنوك إلى إبطاء الإقراض المرتفع LVR مؤقتًا بطريقة أكثر دراماتيكية لتلبية المتطلبات الجديدة”.
سيؤثر التباطؤ الكبير في إقراض LVR بشكل سلبي على مشتري المنزل الأول ويخلق حالة من عدم اليقين في سوق العقارات، لا سيما عندما تكون هذه الاستراتيجية مؤقتة وستتراجع مرة أخرى في فترة التقرير المقبلة.
“تسمح فترة المتوسط الأولى الأطول للبنوك باختيار إعدادات الاستحواذ المستدامة التي تقلل من توفر إقراض LVR المرتفع دون إحداث تأثير اليويو.”
رد بنك الاحتياطي النيوزيلندي على هذه التعليقات، قائلاً إنه منح البنوك تاريخياً ثلاثة أشهر من الإعلان عن تغيير LVR المقترح إلى تنفيذه.
نظرًا للإعلان عن الاقتراح في 8 أغسطس، فإن تاريخ البدء في 1 نوفمبر يجب أن يمنحهم وقتًا كافيًا للاستعداد.
هل مشترو المنزل الأول يهددون حقًا النظام المالي ككل؟
وجاء أقسى انتقادات لبنك الاحتياطي النيوزيلندي من ريردون ومستشارين آخرين.
وجادلوا بأن الجزء الصغير من البنوك المقرضة يفعلون ذلك للمقترضين الذين لديهم ودائع بنسبة 10٪ أو 15٪ لا يشكل في الواقع خطرًا على النظام المالي.
قال إيان هاريسون من Tailrisk Economics، الذي عمل في بنك الاحتياطي النيوزيلندي وصندوق النقد الدولي وبنك التسوية الدولية، “لقد أوقف البنك إقراض مستثمري الإسكان بعد رغبة الوزير [جرانت روبرتسون] في منح مشتري المنازل لأول مرة فرصة أفضل لتأمين الممتلكات. الآن وقد ظهر هذا الطلب، يريد البنك خنقه.
“هذا يستند إلى هوس غير منطقي تقريبًا بمخاطر إقراض الإسكان.”
قال جيوف مورتلوك، الذي يقدم استشارات لأمثال صندوق النقد الدولي والبنك الدولي، “لا يوجد دليل على الإطلاق على أن انخفاض أسعار المنازل من شأنه أن يتسبب في عدم استقرار النظام المالي” وأن البنوك لديها رأس مال كافٍ لمواجهة المخاطر المعنية من قبل بنك الاحتياطي النيوزيلندي.
وقال: “لقد ترك المرء انطباعًا بأن السبب الحقيقي لشروع بنك الاحتياطي النيوزيلندي في هذا المسار هو نوع من أغراض” الرفاهية “- أي حماية الأسر ذات المديونية العالية من انخفاض أسعار المساكن”.
“هذا ليس جزءًا من التفويض القانوني لبنك الاحتياطي النيوزيلندي. ليس لها دور في تعزيز المرونة المالية للأسر؛ تفويضها الوحيد هو تعزيز مرونة (وكفاءة) النظام المالي “.
استطلع موقع Interest.co.nz هذه الحجة في مقال قبل أسبوعين.
تمثل الأسهم السلبية مخاطرة للمشترين الجدد، وليس النظام
في حين أن الانخفاض بنسبة 20 ٪ في أسعار المنازل سيشهد 22 ٪ من إقراض الرهن العقاري لمشتري المنزل الأول في العام حتى يوليو في صورة حقوق ملكية سلبية، إلا أنه سيشهد 5 ٪ فقط (5 مليارات دولار) من جميع قروض الرهن العقاري في ذلك العام بشكل سلبي. عدالة.
5 مليارات دولار تعادل 1.6٪ فقط من دفاتر الرهن العقاري للبنوك.
وأشار ريردون، “في حين أن الأسهم السلبية تقدم سيناريو أقل من مثالية، فإن هذا في حد ذاته لا يؤدي مباشرة إلى التخلف عن سداد الرهن العقاري.
“الأسهم السلبية لها نتائج ذات مغزى بالنسبة للمقرضين في حالة التخلف عن السداد، ولكن المستوى المحتمل من حالات التخلف عن السداد التي قد تواجهها البنوك النيوزيلندية حتى في سيناريو دراماتيكي مثل انخفاض أسعار المساكن بنسبة 20٪ لن يؤدي إلى خسائر مصرفية تتجاوز بعدها الربحية الحالية وقاعدة رأس المال يمكن أن تصمد أمامهما “.
جادل ريردون أيضًا بأن بيانات سحب قروض الإسكان البنكية التي يستخدمها بنك الاحتياطي النيوزيلندي تبالغ في إبراز إقراض LVR المرتفع، حيث تميل قروض LVR المرتفعة إلى السداد بسرعة إلى حد ما حتى يتمكن المقترضون من الوصول إلى أسعار فائدة منخفضة معروضة للمقترضين ذوي المخاطر المنخفضة.
تأثير ضئيل على أسعار المساكن
قد يجادل المرء بأن كبح الإقراض المصرفي سيقلل الطلب على العقارات، مما سيؤدي إلى إبطاء تضخم أسعار المنازل – لصالح مشتري المنزل الأول.
ومع ذلك، أكد مورتلوك أن التغيير “لن يحدث فرقًا كبيرًا في تضخم أسعار المنازل”.
في أحسن الأحوال، لن يحدث سوى فرق هامشي في ضغوط الشراء في سوق الإسكان. ومع ذلك، فإنه سيؤذي الأشخاص الذين يعانون بالفعل من تضخم أسعار المساكن – مشترو المنزل الأول.
مطلوب سياسة حكومية أفضل
خاطب هاريسون الفيل في الغرفة قائلاً: “الحل الأسهل والأكثر فعالية للمشكلات التي تم تحديدها هو زيادة أسعار الفائدة على السكن”.
وقال مورتلوك إن سياسة الحكومة ضرورية لمعالجة أزمة الإسكان.
واقترح رسمًا إضافيًا لسعر الفائدة على إقراض مستثمري العقارات السكنية، ورسوم الدمغة أو ضريبة المعاملات على مبيعات المنازل، وتحرير الأراضي الحضرية من أجل التنمية، وتخفيف متطلبات الموافقة على البناء، ورفع مستوى العزلة المُدارة للسماح لمزيد من البنائين بالدخول إلى نيوزيلندا.
وأشار ريردون أيضًا إلى أن اختبارات قابلية الخدمة، مثل نسب الدين إلى الدخل، يمكن أن تكون مفيدة. ومن المقرر أن يبدأ بنك الاحتياطي النيوزيلندي (RBNZ) التشاور بشأن تنفيذ هذه في أكتوبر.
قام عدد من مقدمي الطلبات بالذهاب إلى بنك الاحتياطي النيوزيلندي (RBNZ) للحصول على “صورية” للتشاور لمدة أسبوعين حول قيود LVR، والتي انتهت قبل أقل من أسبوع من إعلان بنك الاحتياطي النيوزيلندي عن قراره النهائي.
المصدر: interest
شاهد ايضا:
استخراج رقم الآيبان بنك الراجحي (IBAN)
معارض سيارات بالتقسيط بدون بنوك الإمارات
معرفة رقم الحساب من رقم البطاقة
