أصبحت البنوك حذرة بشأن CRE مما يثير تساؤلات للمقترضين وواضعي السياسات
سيزيد حذر البنوك المتزايد بشأن قروض العقارات التجارية من الضغط على المقترضين وقد يضغط على صانعي السياسات للتدخل.
زاد المستثمرون من تدقيقهم في الأسابيع الأخيرة للقروض المرتبطة بممتلكات العقارات التجارية (CRE)، وخاصة مباني المكاتب، حيث يقومون بفحص الميزانيات العمومية للبنوك بحثًا عن الضعف بعد فشل بنك وادي السيليكون وبنك سيجنتشر. البنوك، بدورها، شددت الاكتتاب. يقول المحللون إن من المرجح أن يستمر هذا الاتجاه وقد ينتج عنه آثار متتالية تمتد لسنوات.
بدأت البنوك في تشديد معايير الإقراض في CRE في الربع الأول من عام 2022، حيث أبلغت نسبة 61٪ عن معايير إقراض أكثر صرامة اعتبارًا من الربع الأول من عام 2023، وفقًا لاستطلاعات كبار مسؤولي القروض، وفقًا لما ذكره محللو BofA Securities في 3 أبريل. وأضاف المحللون أن هذا الاتجاه، جنبًا إلى جنب مع احتمال وجود مزيد من التنظيم وتوافر أقل من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري، من المرجح أن يبطئ الإقراض من قبل البنوك الصغيرة والمتوسطة الحجم.
تتزايد المخاوف بشأن ممتلكات المكاتب، حيث لم تتعافى معدلات الإشغال بعد من التحولات واسعة النطاق إلى العمل من المنزل خلال جائحة COVID-19. قالت وكالة فيتش للتصنيفات الائتمانية في مذكرة بتاريخ 27 أبريل إنها تتوقع “درجة من الضعف الدائم في التقييم” للممتلكات المكتبية الأضعف، بحجة أن انخفاض الطلب على المساحات المكتبية الناجم عن تحولات حقبة الوباء “يحمل بعض التشابه مع انخفاض علماني في متطلبات المساحة المادية لـ تنسيقات بيع بالتجزئة منخفضة الجودة “بعد ظهور التجارة الإلكترونية.
قال محللو Jefferies في مذكرة بتاريخ 13 أبريل / نيسان إن معدلات الوظائف الشاغرة في مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو وأتلانتا تبلغ 20٪ أو أعلى، وهي أعلى بكثير من معايير ما قبل الوباء، ويقدم أصحاب العقارات تنازلات إيجارية تصل إلى حد التخفيضات الحادة.
إذا ترك مزيج من أسعار الفائدة المرتفعة ومعايير الاكتتاب الأكثر صرامة والمشاعر السلبية مالكي العقارات غير قادرين على إعادة تمويل ما يقرب من 1.5 تريليون دولار من ديون CRE التي من المقرر أن تستحق بحلول نهاية عام 2025، “فمن العدل دائمًا افتراض أن واشنطن ستتدخل إذا الأزمة إما عميقة بما فيه الكفاية أو واسعة بما فيه الكفاية “، كتب المحلل في شركة BTIG، إسحاق بولتا نسكي، في مذكرة بتاريخ 22 أبريل.
على الرغم من وجود ممانعة عامة داخل الحكومة الفيدرالية للتدخل نيابة عن صناعة CRE، يمكن أن تبدأ الإجراءات المحتملة في مثل هذه الأزمة بتشجيع منظمي البنوك المؤسسات المالية على إصدار قروض CRE من خلال التوجيه التنظيمي ويمكن أن تتصاعد إلى الإقراض الطارئ من قبل الاحتياطي الفيدرالي كتب بولتا نسكي.
الدور الأكبر للبنوك الصغيرة
وكتب محللو بنك أوف أميركا للأوراق المالية أن البنوك تمثل حوالي نصف جميع ديون الشركة المستحقة، ويبلغ إجمالي قروض الاستثمار العقاري في البنوك الأمريكية الآن 2.8 تريليون دولار، أو 23٪ من إجمالي قروض البنوك – وهو أعلى مستوى منذ الأزمة المالية العالمية.
ومن هذا الإجمالي، تستحوذ أكبر 25 بنكًا على ما يقرب من 30٪ من قروض بنك الاستثمار العقاري، بينما تحمل البنوك الأصغر الباقي. على مدار العقد الماضي، ساهمت البنوك خارج المراكز الخمسة والعشرين الأولى في حجم الأصول بنسبة 82٪ من نمو قروض شركة الاستثمار العقاري، وتشكل قروض الشركة الآن 44٪ من إجمالي القروض في البنوك خارج أعلى 25 بنكًا، مقارنة بـ 13٪ فقط من بين أكبر 25 بنكًا، وأضاف المحللون.
تمثل قروض المكاتب حوالي 18٪ من قروض CRE، أو 4٪ من إجمالي القروض، ضمن نطاق تغطية BofA Securities .
وحذر بعض المحللين من الإفراط في التشاؤم. لاحظ محللو Jefferies أنه كانت هناك “قضايا قليلة جدًا” في دفاتر مكاتب البنوك، وقالوا إن عقود إيجار المكاتب تميل إلى أن تكون طويلة الأمد، مما يمنح المقرضين وقتًا للعمل من خلال المخاطر المحتملة.
قال محللو Hovde Group ، في مذكرة بتاريخ 31 مارس، إن معدلات الرسملة على عقارات شركة CRE لا تزال منخفضة، مما يشير إلى التقييمات التي “يجب أن تؤدي إلى تناقص يمكن التحكم فيه في حقوق الملكية”، لكنهم أضافوا أنه داخل قطاع المكاتب، “من الواضح أن هناك” ممتلكات وليس لديها ” من منظور الائتمان الكلي والفرد، “مع معاناة خصائص” الفئة ب “أكثر.
في مكالمات أرباح الربع الأول، قال المسؤولون التنفيذيون في Wells Fargo & Co إنهم يضغطون على اختبار دفتر العقارات الخاص بهم لمعرفة المكان الذي قد تنشأ فيه المشكلات المحتملة، وقال المسؤولون التنفيذيون في Bank OZK، وهو مقرض رئيسي آخر في شركة CRE، إنهم يتوقعون عقارات مكتبية عالية الجودة. تحمل التباطؤ العام في الأساسيات.
هزة السوق
وصف محللو بنك أوف أميركا تمويل البناء بأنه “غير موجود أساسًا” للمشاريع الجديدة في البيئة الحالية، وقال محللو هوفدي ، نقلاً عن مستشار جيه إل إل كابيتال ماركتس ، إن الرغبة في الحصول على قروض البناء بين البنوك “لا شيء، مما يؤدي إلى حصول المؤسسات غير المصرفية على” مبالغ زائدة “. الصفقات ذات الصلة “.
في مؤتمر عبر الهاتف مع المستثمرين في 22 مارس، بعد فترة وجيزة من فشل بنك وادي السيليكون وبنك سيجنتشر ، قال رئيس كوليرز للرهن العقاري ورئيس جمعية مصرفيي الرهن العقاري ماثيو روكو إن البنوك التي تتوخى الحذر مؤخرًا بشأن CRE ستبحث في بيع محافظ القروض إلى المستثمرين الانتهازيين.
تتوقع مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية تسويق محفظة قروض Signature Bank التي تبلغ قيمتها حوالي 60 مليار دولار، والتي تتكون أساسًا من CRE والقروض التجارية، خلال الصيف.
بالنسبة للقروض الجديدة، “يجب أن تتوقع تراجعًا كبيرًا” من البنوك، كما أخبر روكو مستثمري العقارات خلال المكالمة. وأضاف أنه على عكس الأزمة المالية العالمية، هناك لوائح معمول بها الآن، بما في ذلك المنهجية الحالية لخسارة الائتمان المتوقعة، والتي ستدفع البنوك إلى نقل الأصول المتعثرة من دفاترها بسرعة.
وقال روكو: “لا تتطلع إلى المقرضين ليركلوا العلبة، بصراحة، الأمر الذي أفادنا بعد [الأزمة المالية العالمية]”. “لكن هذه المرة لن يكون لديهم هذا الرفاهية.”
وأضاف أن “البنوك ستكون انتقائية للغاية”. “سيتعين عليهم التعامل مع ظروف السوق المتغيرة بسرعة وتقييم الأصول، وزيادة التدقيق التنظيمي وما يعنيه ذلك لمحفظتهم وأين يريدون الاستثمار. ستدرس البنوك بعناية الأشجار العالية في محفظتها … وهذا ما يحدث ليكون غير مريح للناس، لكنه ضروري ويجب أن يحدث “.
المصدر: spglobal
شاهد أيضا:
كيفية فتح حساب في بنك الرياض باستخدام تطبيق الرياض
