يخسر السكان البنسات الصغيرة أكثر مما ينفقونه – إذا اتبعنا مثال السلوفاك، يمكننا توفير المال
في عام 2011 دخلت لوائح الإقراض المسؤول (ASN) حيز التنفيذ في ليتوانيا- مجموعة من التدابير الاحترازية الكلية الموجهة نحو المقترض والتي تهدف إلى ضمان جودة الائتمان الإسكاني من خلال تنظيم مستوى مديونية المقترض وضمانات القروض. بعد أكثر من عقد من بدء نفاذ ASN، يمكن طرح السؤال، هل كانت التدابير المذكورة فعالة؟ يظهر التحليل القائم على نماذج مخاطر الائتمان على المستوى الجزئي أن تدابير ASN في ليتوانيا قد ساهمت في تعزيز الاستقرار المالي. أولاً، زادوا من قدرة محفظة القروض بالكامل على الصمود أمام الصدمات الاقتصادية المحتملة مقارنة بالفترة التي سبقت دخول الإجراءات حيز التنفيذ. ثانيًا، إذا تم تطبيق لائحة ASN قبل عام 2008. الأزمة المالية، كان من الممكن أن تكون خسائر المقرضين بسبب الرهون العقارية المتعثرة أقل بكثير من الخسائر الفعلية المتكبدة خلال الأزمة.
مؤلف التعليق هو ما نتاس درما، كبير الاقتصاديين في قسم نمذجة المخاطر النظامية في بنك ليتوانيا. يعتمد التعليق على المقالة الموضوعية التي كتبها M. Dirma و J. Karmelavičius ،
أحكام الإقراض المسؤول في ليتوانيا
بعد عام 2008 الأزمة المالية، كانت هناك حاجة لتعزيز حماية النظام المالي ضد تشكيل المخاطر النظامية. من أجل ضمان جودة الائتمان الإسكاني، وزيادة مقاومة المقترضين والدائنين للصدمات الاقتصادية المحتملة والحد من تقلبات الدورة المالية من خلال تنظيم الطلب على الائتمان في ليتوانيا، في عام 2011 بدأ تطبيق ما يسمى ASNs. حددت مجموعة قواعد الإقراض هذه الحد الأدنى من المتطلبات التي يجب الوفاء بها عن طريق القروض للأشخاص الطبيعيين المضمونين بالعقارات. ربما تكون أكبر مجموعة من القروض التي تنطبق عليها ASN هي قروض الإسكان للأسر المعيشية. على الرغم من تعديل ASNs واستكمالها على مدار أكثر من عقد، يمكن التمييز بين ثلاثة أنواع من المتطلبات الأساسية المطبقة على قروض الإسكان:
- حدود المديونية: يجب ألا تتجاوز نسبة خدمة الدين إلى الدخل (DSTI) للمدفوعات الشهرية لمتلقي الائتمان ومدفوعات الفائدة لجميع القروض المتاحة 40 في المائة. بالإضافة إلى ذلك، من أجل التحوط ضد الزيادة المحتملة في أسعار الفائدة، من الضروري أن يتم حساب نسبة DSTI بنسبة 5 بالمائة. معدل الفائدة لن يتجاوز 50 في المئة.
- حدود قيمة الضمان: لا تزيد نسبة القرض إلى القيمة عن 85٪؛ للقروض السكنية الثانية واللاحقة اعتبارًا من عام 2022 تم تشديد هذا الحد إلى 70 بالمائة.
- مدة القرض: الحد الأقصى لمدة الائتمان 30 سنة (من 2011 إلى 2015، كان الحد 40 سنة).
تعتبر نسب ASN مثل LTV وDSTI والمدة مؤشرات دقيقة بشكل معقول لمخاطر الائتمان في الرهون العقارية. تكون القروض ذات نسبة DSTI المرتفعة بشكل عام أكثر عرضة لانخفاض الدخل المتاح للمقترض، والتضخم المرتفع، وزيادة أسعار الفائدة. عادةً ما تعني القيمة الدائمة المرتفعة للضمان أن قيمة الضمان أقل مقارنةً بمبلغ القرض، وبناءً عليه، في حالة إفلاس المقترض، قد يتكبد المُقرض خسارة أكبر بسبب عدم قدرته على تغطية الجزء المتعثر من القرض. قرض مع ضمان. فكلما طالت مدة الائتمان، زادت مدة التزامات المقترض تجاه المُقرض – فهي تعني أيضًا أفقًا أطول للمخاطرة. يبدو الحد من المؤشرات المذكورة معقولًا وضروريًا من الناحية النظرية. من أجل التأكد مما إذا كانت تدابير ASN فعالة من الناحية الكمية،
تظهر الدراسة أنه إذا تم تقديم ASN قبل عام 2008، لكانت آثار الأزمة على النظام المالي أقل.بالنظر إلى البيانات التاريخية، يمكن ملاحظة ذلك في 2004-2008 كانت معايير إقراض قروض الإسكان تتراجع بشكل مطرد. على سبيل المثال، في عام 2008 تم منح بعض قروض الإسكان حتى بنسبة 100 في المائة. بواسطة مؤشر LTV (انظر الرسم البياني في الشكل 1 أ). بالإضافة إلى ذلك، اختار مقدمو الائتمان بشكل متزايد تقديم قروض للأسر المثقلة بالديون – مع ارتفاع نسب DSTI و / أو آجال استحقاق طويلة تصل إلى 40 عامًا (انظر الشكل 1). تظهر نتائج التقييم أن هذا يعكس مخاطر الائتمان لقروض الإسكان، والتي زادت أيضًا 1. هذا هو المتوسط حتى عام 2009. ما يسمى باحتمالية الإعسار مدى الحياة لقروض الإسكان الممنوحة (احتمال إفلاس القرض 2خلال الفترة من منح القرض إلى السداد) عام 2008 وصلت إلى 12 في المئة (انظر الرسم البياني في الشكل 2 أ). بعبارة أخرى، في عام 2008 في مواجهة الأزمة المالية، كان من المحتمل أن يتخلف واحد من كل ثمانية قروض عن السداد مرة واحدة على الأقل خلال فترة السداد بأكملها. عام 2008 م مع مراعاة خسائر قروض الإسكان في حال الإعسار. وبلغت الخسائر المتوقعة في قروض الإسكان الممنوحة نحو 0.6 في المائة. القيمة الأولية للقروض، أي لكل 100 يورو من القيمة الاسمية للقرض، كان على المُقرض أن يضع جانباً حوالي 0.6 يورو في المخصصات للإعسار المحتمل (انظر الشكل 2 ب الرسم البياني).
ومع ذلك، كما يتضح من الشكل 1، كان جزء مهم حتى عام 2011 منح قروض الإسكان لم تكن لتفي بمتطلبات ASN اليوم. من أجل تقييم فعالية ASN بأثر رجعي، تم إجراء تمرين تحليل الحساسية لقياس ما كان يمكن أن يكون عليه الحال بحلول عام 2011. (دخول متطلبات ASN حيز التنفيذ) مخاطر الائتمان لقروض الرهن العقاري الممنوحة إذا كانت حدود DSTI وLTV والمدة ASN (على التوالي 40 و85 ٪، 30 عامًا) سارية 3. للقيام بذلك، تم إنشاء مجموعة افتراضية من قروض الإسكان الممنوحة قبل عام 2011 لتلبية قيود ASN، لكل قرض فعلي، أولاً تحديد المدة وإعادة حساب نسبة DSTI، وإذا لم يكن ذلك كافيًا، يتم تقليل مبلغ القرض لتلبية DSTI ومتطلبات LTV. تم تقييم جميع القروض المعدلة بهذه الطريقة وفقًا لمعايير مخاطر الائتمان الخاصة بها – احتمالية الإعسار والخسائر المتوقعة. من الشكل 2 يمكن ملاحظة أن مخاطر الائتمان الافتراضية التي يمثلها المنحنى الأرجواني ستكون أقل بكثير من المنحنى الفعلي (الأخضر). وبعبارة أخرى، إذا كانت متطلبات ASN قد دخلت حيز التنفيذ بالفعل في عام 2000، فإن متوسط مخاطر الائتمان لقروض الإسكان كان سيكون أقل بكثير – كان من الممكن تقليل احتمالية التخلف عن سداد القرض بنسبة 2٪ بسبب إجراءات ASN. نقطة، أو 18 في المائة، والخسائر النسبية المتوقعة – حوالي 0.3 في المائة. نقطة، أو 78 في المئة. أيضًا، نظرًا للتنظيم الافتراضي، ستكون محفظة قروض الإسكان 24 بالمائة على الأقل. أقل، لأن بعض المقترضين كانوا سيضطرون إلى الحصول على قروض أصغر لتلبية متطلبات LTV وDSTI. وبأخذ هذه العوامل بعين الاعتبار، فإن الخسائر المطلقة المقدرة لمحفظة قروض الإسكان التي يعاني منها القطاع المصرفي ستبلغ حوالي 83٪. أقل من تلك التي حدثت خلال الأزمة الفعلية.
بعد إدخال ASN، تحسنت جودة قروض الإسكان – أصبحت القروض أكثر مقاومة للصدمات الاقتصادية. منذ عام 2010 انخفض احتمال تعثر الرهن العقاري والخسائر النسبية المتوقعة بشكل ملحوظ مقارنة بفترة ما قبل الأزمة (انظر الشكل 2). زادت جودة الائتمان للقروض الجديدة. يمكن تفسير ذلك من خلال التنظيم الذاتي للسوق نفسه وتطبيق تدابير ASN، ونتيجة لذلك لم يتم منح القروض للأسر التي كانت مثقلة بالديون (نسبة عالية من DSTI) أو غير قادرة على دفع مساهمة أولية كافية (نسبة LTV عالية) (انظر الشكل 1).
كما أثرت التغييرات في شروط عقود القروض الجديدة على معايير محفظة قروض الإسكان بأكملها. على سبيل المثال، في عام 2019، مقارنة بعام 2009، انخفض مؤشرا LTV وDSTI الحاليان لمحفظة قروض الإسكان (المقدرة مع الأخذ في الاعتبار رصيد القرض والقيمة الحالية للضمانات) انخفاضًا كبيرًا (انظر الشكل 3 الرسم البياني).
ساهمت الجودة المتزايدة لحافظة قروض الإسكان في زيادة مقاومة المقترضين والدائنين للصدمات الاقتصادية المحتملة. أظهر تقييم تأثير السيناريو غير المواتي أن معايير مخاطر الائتمان لمحفظة قروض الإسكان الأسرية ستتفاعل بالفعل بشكل أكثر اعتدالًا مع الصدمات الاقتصادية المحتملة اليوم مما كانت عليه في عام 2009. الزيادة في الخسائر النسبية المتوقعة لمؤسسات الائتمان في حال حدوث سيناريو غير مواتٍ في عام 2019. سيكون أقل بتسع مرات تقريبًا، وسيزيد احتمال التخلف عن سداد القرض بمقدار النصف أقل مما كان عليه الحال في نفس السيناريو في عام 2009. يمكن أن يعزى ذلك، جزئيًا على الأقل، إلى تنظيم ASN. يساعد الإقراض المسؤول المقترضين في الحصول على دخل كافٍ لتغطية ارتفاع أسعار الفائدة وإنفاق المستهلكين. على الجانب الآخر،
الاستنتاجات
تظهر نتائج نماذج مخاطر الائتمان على المستوى الجزئي أن تطبيق ASN قد عزز الاستقرار المالي للبلاد. في عام 2011 أدت المتطلبات التي دخلت حيز التنفيذ إلى زيادة جودة كل من قروض الإسكان الأسرية الجديدة ومحفظة قروض الإسكان بأكملها – ظلت مخاطر الائتمان للقروض الممنوحة عند مستوى منخفض، وأصبحت المحفظة أكثر مقاومة للصدمات الاقتصادية الكلية مقارنة بعام 2009. في الفترة التي سبقت إدخال ASN.
بالإضافة إلى ذلك، يكشف التقييم أن تدابير ASN كانت ستقلل بشكل كبير من الخسارة التي تكبدها الدائنون في عام 2008. خلال الأزمة المالية، إذا كان هذا التنظيم قد تم تطبيقه في ذلك الوقت. وفقًا للتقديرات، فإن خسارة قروض الإسكان بسبب سياسات الإقراض المسؤولة كانت ستصل إلى 83٪ تقريبًا. الأصغر. في الوقت نفسه، كان من الممكن أن يصبح عدد أقل من قروض الإسكان قروضًا متعثرة – واحتمال تعرض المقترض للإفلاس المحتمل أثناء سداد قرض الإسكان سيكون حوالي 18 بالمائة. الأصغر.
هذا التعليق هو رأي شخصي للمؤلف، والذي لا يتطابق بالضرورة مع موقف بنك ليتوانيا.
1 من أجل تقييم مخاطر الائتمان للقروض السكنية للأسر المعيشية، تم إنشاء نموذج احتمالية التخلف عن سداد القرض على المستوى الجزئي، والذي يقيم احتمالية تأخر المقترض في الوفاء بالتزامات ديونه – سيصبح القرض غير عامل. يأخذ النموذج المبني في الاعتبار الخصائص المختلفة للأسر المعيشية والقرض (سعر الفائدة المطبق، ومجموعة دخل المقترض وتاريخ الائتمان، ومدة القرض، ومعدلات LTV وDSTI) ومؤشرات الاقتصاد الكلي الرئيسية (الناتج المحلي الإجمالي، ومعدل البطالة، والتضخم). إلى جانب احتمال الإفلاس، من خلال فحص المبلغ المتبقي للقرض وقيمة الضمان، يتم أيضًا تقييم الخسائر المتوقعة للقرض – بسبب الإفلاس المحتمل، مع الأخذ في الاعتبار احتمال حدوث مثل هذا الحدث، والنسب المتوقع الخسائر – حصة الخسائر المتوقعة مقارنة بمبلغ القرض.
2 يعتبر القرض متعثرًا إذا تأخر المقترض أكثر من 90 يومًا في الوفاء بالتزامات الدين أو إذا تم شطب القرض.
3 للتبسيط، حتى 50 بالمائة. حد DSTI المقدّر بـ 5 بالمائة. معدل الفائدة و70 في المائة لا يتم أخذ حد القيمة الدائمة للقروض العقارية الثانية والقروض اللاحقة في الاعتبار.
المصدر: lb
شاهد ايضا:
