أثيرت أسئلة حول ما إذا كانت هناك قضية لبنك الاحتياطي النيوزيلندي لحماية مشتري المنزل الأول
تثار الأسئلة حول ما إذا كانت هناك حاجة حقيقية لبنك الاحتياطي (RBNZ) لتشديد قيود الإقراض المصرفي، بهدف منع مشتري المنزل الأول من القيام بالكثير من الاقتراض عالي المخاطر.
يتشاور بنك الاحتياطي النيوزيلندي بشأن اقتراحه بتخفيض جزء الإقراض المصرفي إلى النصف، إلى 10٪، الذي يُسمح له بالذهاب إلى المالكين المحتلين مع ودائع أقل من 20٪.
في الوقت الحالي، يشكل مشترو المنزل الأول الكثير من مخصصات الإقراض المرتفعة للبنوك من نسبة القرض إلى القيمة (LVR)، لذلك سيتأثرون بشدة بالتغيير المقترح أن يدخل حيز التنفيذ في الأول من أكتوبر.
في حين أن بنك الاحتياطي النيوزيلندي يؤكد أن مشتري المنزل الأول أكثر عرضة للخطر في حالة حدوث تراجع في سوق العقارات، فإن بياناته تشير إلى أنهم لا يعرضون استقرار النظام المالي ككل للخطر.
كتب مايكل ريديل، الذي شغل سابقًا عددًا من المناصب العليا في بنك الاحتياطي النيوزيلندي، في مدونته Croaking Cassandra : “إذا كانت هناك حالة مقنعة بشأن الاستقرار المالي، فهي ليست موجودة في وثيقة [الاستشارة] هذه”.
واتهم بنك الاحتياطي النيوزيلندي بالإفراط في الأبوة في محاولته لإنقاذ مشتري المنزل الأول من أنفسهم.
وقال: “كل شيء يشعر فقط بالمزيد من العمل من أجل العمل”.
تساءل نيك جودال، رئيس الأبحاث في CoreLogic، أيضًا عما إذا كان تشديد قيود LVR ضروريًا للغاية.
البيانات
يقر بنك الاحتياطي النيوزيلندي بأن LVRs مناسبة للتخفيف من مخاطر دخول المقترضين في رأس مال سلبي – أي أن المقترض يترك بنكه مكشوفًا من خلال مدينته بأكثر من قيمة منزله.
تُظهر البيانات التي قدمها بنك الاحتياطي النيوزيلندي إلى Interest.co.nz أنه من بين الرهون العقارية الصادرة في العام المنتهي في يوليو 2021، سيكون 600 مليون دولار منها في صورة حقوق ملكية سلبية إذا انخفضت أسعار المنازل بنسبة 10٪.
وهذا يعادل 1٪ من قروض الرهن العقاري التي تمت في ذلك العام و0.19٪ من إجمالي قروض الرهن العقاري، بقيمة 315.9 مليار دولار في يوليو.
إذا هبطت أسعار المنازل بنسبة 20٪، فإن قروض الرهن العقاري بقيمة 5.1 مليار دولار التي تمت في العام المنتهي في يوليو / تموز ستكون في صورة حقوق ملكية سلبية. وهذا يعادل 5٪ من قروض الرهن العقاري في ذلك العام، و1.6٪ من إجمالي قروض الرهن العقاري.
وأخيراً، إذا انخفضت أسعار المنازل بنسبة 30٪، فإن 27.1 مليار دولار من قروض الرهن العقاري التي تمت في العام المنتهي في يوليو / تموز ستكون في صورة حقوق ملكية سلبية. وهذا يعادل 28٪ من قروض الرهن العقاري في ذلك العام، و8.9٪ من إجمالي قروض الرهن العقاري.
في حين أشار Reddell إلى أن هذه الأرقام لم تكن عالية، فقد جعل بنك الاحتياطي النيوزيلندي حالة أن مشتري المنزل الأول سيتضررون أكثر إذا انخفضت أسعار المنازل.
على سبيل المثال، قد يؤدي الانخفاض بنسبة 10٪ إلى نسبة 3٪ من إقراض الرهن العقاري لمشتري المنزل الأول في العام المنتهي في تموز (يوليو) في صورة حقوق ملكية سلبية.
سيشهد انخفاض بنسبة 20 ٪ 22 ٪ في الأسهم السلبية، وسيشهد انخفاض بنسبة 30 ٪ 64 ٪ من قروض الرهن العقاري لمشتري المنازل الأولى في العام حتى يوليو في حقوق ملكية سلبية.
هل البنوك مكشوفة حقا؟
ومع ذلك، قال جودال إن هناك احتمالية منخفضة لانخفاض أسعار المنازل بأكثر من 10٪ على سبيل المثال، ب. مشترو المنزل الأول في حقوق ملكية سلبية، وج. البنوك لمساعدتهم على الاحتفاظ بمنازلهم إلى الحد الذي يعرض النظام المصرفي للخطر.
قال ريدل إن إشارة بنك الاحتياطي النيوزيلندي إلى مشتري المنازل الأولى أكثر انكشافًا “بالكاد تكون أخبارًا”.
“المشتري النموذجي للمنزل الأول كان دائمًا – على الأقل في الأنظمة المالية الليبرالية – يقترض ما لا يقل عن 80٪ من قيمة المنزل الذي يشترونه. عادة ما يكون من المعقول والمنطقي بالنسبة لهم أن يفعلوا ذلك (في الواقع 90٪ سيكونون في الغالب عقلانيًا وحكيمًا) “.
“إذا اقترضت 82٪ من قيمة المنزل، وانخفضت قيمة المنزل بنسبة 20٪، وفقدت وظيفتي واضطررت إلى البيع، فقد لا تزيد خسارة البنك عن 2٪ من القرض”.
عادة لا يتراجع بنك الاحتياطي النيوزيلندي
قال جودال إنه يمكن أن يرى كيف يمكن لبنك الاحتياطي النيوزيلندي تبرير اقتراحه بناءً على حقيقة أن حصة الإقراض المرتفع LVR لمشتري المنزل الأول آخذة في الازدياد.
ومع ذلك، شك جودال في أن الاقتراح “لن يقابل بقدر كبير من الإيجابية” من قبل المقدمين.
قال جودال إن بنك الاحتياطي النيوزيلندي لم يتراجع في العادة.
قال: “لكنك لا تعرف أبدًا، اعتمادًا على مدى جاذبية ردود الفعل”.
“ليس هناك شك في أن بنك الاحتياطي النيوزيلندي يهتم بمكان أسعار [المنازل] أكثر من اهتمام الحكومة.”
أكد Reddell أن بنك الاحتياطي النيوزيلندي لم يكن مهتمًا حقًا بأخذ التعليقات على متن الطائرة، مع التغيير المقترح أن يدخل حيز التنفيذ قبل أقل من أسبوعين من انتهاء المشاورات التي استمرت أسبوعين يوم الجمعة.
وقال: “مع هذا النوع من الإلحاح وتجاهل أي انحناء جاد في اتجاه التشاور والتفكير، عليك أن تفترض أن البنك لديه قضية ملحة لاتخاذ إجراءات عاجلة”.
“لكن لا يوجد شيء من هذا القبيل. وبدلاً من ذلك، فإنهم في الواقع يجدون صعوبة في التأكيد على أن النظام المالي سليم في الوقت الحالي، لذا فإن القلق يتعلق بما قد يحدث إذا استمرت الأمور على ما هي عليه “.
روبرتسون مريح
سأل موقع Interest.co.nz وزير المالية جرانت روبرتسون عما إذا كان مرتاحًا لمحاولة بنك الاحتياطي النيوزيلندي بشكل فعال حماية مشتري المنزل الأول من أنفسهم، عندما تشير البيانات إلى أنهم لا يهددون استقرار النظام ككل – في الوقت الحالي.
قال روبرتسون إن وظيفة بنك الاحتياطي النيوزيلندي فيما يتعلق بإدارة الاستقرار المالي هي “وظيفة أنظمة شاملة”.
قال روبرتسون: “لكنهم سينظرون حتماً إلى مجموعات معينة، لأنها مهمة”.
“أعتقد أن دور بنك الاحتياطي هو دور كبير، ولكن أيضًا للنظر إلى الأفراد.”
تأثير تعليمات الحكومة لبنك الاحتياطي النيوزيلندي مشكوك فيه
كان روبرتسون سريعًا أيضًا في الإشارة إلى أنه لم يضع نفس المعايير حول بنك الاحتياطي النيوزيلندي باستخدام قيود LVR كما فعل حوله باستخدام قيود الدين إلى الدخل.
وافق روبرتسون الشهر الماضي على منح بنك الاحتياطي النيوزيلندي القدرة على تطبيق قيود خدمة الديون على البنوك بشرط أن يأخذ بنك الاحتياطي النيوزيلندي في الاعتبار “تجنب التأثيرات السلبية، قدر الإمكان، على مشتري المنزل الأول”.
ومع ذلك، أصدر روبرتسون في فبراير توجيهًا للبنك الاحتياطي النيوزيلندي، يطالبه بمراعاة “سياسة الإسكان الحكومية” عند القيام بعملها في الحفاظ على الاستقرار المالي، بما في ذلك وضع قيود LVR.
تهدف “سياسة الإسكان الحكومية” إلى “دعم أسعار منازل أكثر استدامة، بما في ذلك عن طريق تثبيط طلب المستثمرين على مخزون الإسكان الحالي، مما يحسن القدرة على تحمل تكاليف مشتري المنزل الأول”.
واختتم ريديل قائلاً: “ربما لم تكن الحكومة حريصة جدًا على إبعاد مشتري المنزل الأول. ولكن على الأقل عندما يتم انتقادهم لعدم إصلاح سوق الإسكان / الأراضي المختل وظيفيًا بشكل مفرط، فيمكنهم التلويح بأيديهم والتحدث عن كل الأشياء التي يقومون بها هم ووكالاتهم، مهما كانت غير فعالة.
“كما يلاحظ البنك، لا تحدث قيود LVR فرقًا كبيرًا في الأسعار لفترة طويلة.”
المصدر: interest
شاهد ايضا:
استخراج رقم الآيبان بنك الراجحي (IBAN)
معارض سيارات بالتقسيط بدون بنوك الإمارات
معرفة رقم الحساب من رقم البطاقة
