جاء في أحدث تقرير عن الاستقرار المالي لبنك الاحتياطي أن الانخفاض المستمر في أسعار المنازل “لا يزال مرغوبًا” لتحقيق الاستقرار المالي على المدى الطويل
يقول البنك الاحتياطي (RBNZ) إن أسعار منازلنا لا تزال أعلى من “المستويات المستدامة” وأن الانخفاض المستمر في الأسعار “لا يزال مرغوبًا فيه” لتحقيق الاستقرار المالي على المدى الطويل.
يدلي بنك الاحتياطي النيوزيلندي بهذه التعليقات في تقرير الاستقرار المالي الأخير الذي يصدره كل ستة أشهر.
في التقرير قال بنك الاحتياطي النيوزيلندي إن أسعار المنازل في نيوزيلندا تستمر في الانخفاض مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري. على الصعيد الوطني، انخفضت الأسعار بنسبة 11٪ عن ذروتها في نوفمبر 2021، مع انخفاضات أكبر في ويلينجتون وأوكلاند. إن المتأخرات السلبية لخدمة حقوق الملكية والرهن العقاري ليست منتشرة على نطاق واسع في الوقت الحاضر، “لكنها ستنمو إذا استمرت الأسعار في الانخفاض ومع إعادة تسعير الرهون العقارية إلى معدلات فائدة أعلى”.
“إن ارتفاع معدلات البطالة بشكل ملحوظ سيؤدي إلى مزيد من الضغوط بين الأسر، وهو أكبر خطر على الاستقرار المالي في الوقت الحاضر”.
يقول البنك المركزي إن العديد من المقترضين من أواخر عام 2020 إلى أوائل عام 2021 قاموا بتثبيت إقراضهم بمعدلات منخفضة لمدة عام أو عامين، ويقومون الآن فقط بإعادة التسعير تدريجياً على أسعار الفائدة الأعلى بكثير السائدة في السوق.
“تقدر قيمة الرهون العقارية الجديدة من 2020 و2021 بحوالي 40٪ من رصيد الرهن العقاري الحالي، مع 10 نقاط مئوية من مشتري المنزل الأول. ومن المتوقع إعادة تسعير حوالي نصف مخزون الرهون العقارية ذات المعدلات الثابتة في عام 2022، مما يزيد من ضغط قابلية الخدمة على هؤلاء المقترضين “.
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إنه بالنظر إلى الانخفاض الأخير في أسعار المساكن، ضاقت الفجوة بين مستوى السعر الحالي وتقديراته لمستواه المستدام.
“ومع ذلك، فقد انخفض أيضًا تقييمنا للمستوى المستدام لأسعار المنازل، بسبب توقعات السوق بارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل والمستويات المنخفضة تاريخيًا لعائدات الإيجار، وكلاهما يجعل العقارات السكنية أقل جاذبية نسبيًا مقارنة بما كانت عليه قبل ستة أشهر.
“على الرغم من انخفاض الأسعار حتى الآن، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يعني أن عبء خدمة الديون بالنسبة للمشترين الجدد لا يزال عند مستوى عالٍ تاريخيًا.
“علاوة على ذلك، فإن إلغاء الخصم الضريبي على مصاريف الفائدة يؤدي إلى تفاقم التدفقات النقدية الناتجة عن العقارات الاستثمارية عند مستويات عالية من المديونية”.
يقول البنك المركزي إنه يتوقع على المدى القريب استمرار انخفاض الأسعار نحو مستويات أكثر استدامة حيث تتغذى آثار ارتفاع معدلات الرهن العقاري على انخفاض الطلب على الإسكان.
“لا يزال الانخفاض الحاد من مستوى السعر الحالي معقولاً، حيث تنعكس معدلات الرهن العقاري المنخفضة التي أدت إلى الارتفاع الأخير في الأسعار”.
قد تؤدي المبيعات المتعثرة، والتي لم تكن عاملًا كبيرًا في التباطؤ الحالي، إلى تعزيز المزيد من الانخفاضات في الأسعار جنبًا إلى جنب مع المعنويات السلبية العامة.
يقدر البنك أنه عند متوسط معدلات الرهن العقاري البالغة 5٪، ستظل نسب خدمة الديون لغالبية المقترضين في عام 2021 أقل من 40٪ من دخلهم بعد خصم الضرائب. معدلات الرهن العقاري المعروضة حاليًا والتي تبلغ حوالي 6 ٪ أعلى بكثير مما كانت عليه قبل عام، ولكن لا يُتوقع أن تؤدي إلى ضغوط واسعة النطاق لهؤلاء المقترضين.
“ومع ذلك، إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري أعلى بكثير من 6٪، فمن المرجح أن عددًا متزايدًا من المقترضين اعتبارًا من عام 2021 سيحتاج إلى تقليل الأجزاء التقديرية من استهلاكهم من أجل الاستمرار في خدمة الرهون العقارية. مشترو المنزل الأول هم الأكثر ضعفًا مع زيادة أسعار الفائدة، تميل إلى أن يكون لديها دخل أقل ومعدلات LVR أعلى في المتوسط من غيرهم من المالكين المقيمين والمستثمرين “.
يقدر بنك الاحتياطي النيوزيلندي أنه عند معدل فائدة يبلغ 7٪، فإن حوالي 46٪ من مقترضي الرهن العقاري في عام 2021 سيحتاجون إلى إنفاق ما لا يقل عن نصف دخلهم بعد خصم الضرائب على مدفوعات الفائدة.
يقول البنك إنه بالنظر إلى المستقبل، فإن أعباء خدمة الديون المتزايدة والاقتصاد المتباطئ سيخلقان تحديات للأسر.
“في الحالات التي تكافح فيها الأسر لسداد أقساطها ولكنها لا تزال تكسب دخلها المعتاد، من المرجح أن يكون المقرضون قادرين على تقديم الإغاثة في شكل تمديدات لأجل أو فترات فائدة مؤقتة فقط.
“ومع ذلك، سيكون هناك بعض المقترضين الذين يجدون أن ديون الرهن العقاري الخاصة بهم لا يمكن تحملها، وسيضطرون إلى بيع ممتلكاتهم. ولا يزال التدهور الكبير في ظروف سوق العمل أمرًا محتملاً، وسيؤدي إلى مزيد من متأخرات خدمة ديون الأسر المعيشية وزيادة حالات تخلف المقترض عن السداد. يمكن أن يسهم هذا في ديناميكيات البيع بالنار وتسريع الانخفاض في أسعار المساكن. التخفيض العام في الاستهلاك من قبل الأسر التي تعاني من صعوبات مالية سيكون له آثار سلبية على التدفق على إيرادات الشركات. “
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إن إعادة تسعير الرهون العقارية للأسر من المستويات المنخفضة تاريخياً إلى أسعار الفائدة الحالية سيبطئ حجم الإنفاق الاستهلاكي، إلى جانب تراجع ثروة الإسكان مع تراجع أسعار المنازل.
“من بين الأسر التي لديها قروض عقارية، من المتوقع أن يرتفع متوسط النسبة المئوية للدخل المتاح المخصص لخدمة الديون من أدنى مستوى له مؤخرًا بنسبة 9٪ إلى 20٪، بناءً على معدلات الرهن العقاري الحالية. وستكون الزيادات في السداد مهمة بشكل خاص للعديد من الأسر التي اقترضت لأول مرة في العامين الماضيين.
“سيزداد عدد الأسر التي تعاني من صعوبات مالية مع إعادة تسعير المزيد من الرهون العقارية ذات السعر الثابت، ويمكن أن تزيد بشكل كبير إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل جوهري فوق معدلات تقييم الخدمة التي تبلغ حوالي 6٪ التي طبقتها البنوك خلال فترة الوباء.
“يستمر أداء سوق العمل بقوة، ولكن التدهور الكبير في ظروف سوق العمل من شأنه أن يؤدي إلى إجهاد خدمة ديون الأسر المعيشية. وفي هذه الحالات، من المرجح أن يكون المقرضون قادرين على توفير الإغاثة في شكل تمديدات الأجل أو فترات فائدة مؤقتة فقط للأسر غير القادرة على استيعاب الزيادات التي قد تواجهها في السداد بالكامل “.
يلاحظ البنك المركزي أن التوقعات الخاصة بالتنمية السكنية قد تدهورت في الأشهر الأخيرة، بسبب انخفاض أسعار المنازل القائمة، والتضخم المستمر في تكلفة البناء، والهجرة الصافية السلبية، وارتفاع أسعار الفائدة. انخفض عدد المنازل الجديدة التي تم بيعها من الخطط (ما قبل البيع) “بشكل كبير”.
“نظرًا لأن المستوى المرتفع من المبيعات المسبقة هو شرط أساسي للحصول على تمويل من المقرضين، فمن المحتمل أن يواجه المطورون تباطؤًا كبيرًا في النشاط بمجرد الانتهاء من خطوط أنابيب التطوير الملتزم بها حاليًا.، فإن استمرار الانخفاض في أسعار الأراضي يمكن أن يساعد في استعادة الجدوى الاقتصادية لمشاريع التنمية المستقبلية، مما يحد من مدى التراجع في نشاط البناء “.
على الرغم من الانخفاضات الأخيرة في أسعار المنازل وتدهور التوقعات الاقتصادية، لا تزال هناك مؤشرات قليلة على وجود صعوبات مالية واسعة النطاق في قطاع الأسرة، كما يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي.
واصلت حصة القروض المتأخرة والإقراض المتعثر للساكنين المالكين انخفاضها في الأشهر الأخيرة، في حين استقرت أسهم مستثمري الإسكان على نطاق واسع عند مستويات منخفضة منذ منتصف عام 2021.
“من بين مجموعة مقترضي الرهن العقاري في عامي 2020 و 2021، تشير البيانات الواردة من Centrix، وهي وكالة كبيرة لإعداد التقارير الائتمانية، إلى حدوث انتعاش في المتأخرات على منتجات الإقراض الاستهلاكية الأخرى من منتصف عام 2022، ولكن مستوى منخفض نسبيًا من الإجهاد بشكل عام مقارنة بالتاريخ ومجموعات المقترضين الأخرى: تدعم ظروف سوق العمل المشددة حاليًا دخول الأسر وقدرتها على خدمة الديون، إلا أن الزيادة الحادة في معدل البطالة وسط تدهور جوهري في الظروف الاقتصادية يمكن أن تؤدي إلى حالات تخلف واسعة النطاق عن السداد وخسائر كبيرة للنظام المصرفي. “
يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إنه على الرغم من علامات الإجهاد المحدودة حتى الآن، لا تزال بعض الأسر عرضة لانخفاض أسعار المنازل.
“المقترضون الأكثر تعرضًا لرأس المال السلبي هم أولئك الذين حصلوا على قروض خلال النصف الثاني من عام 2021، لا سيما أولئك الذين لديهم معدلات LVR عالية [نسب القرض إلى القيمة]. وأولئك الذين اقترضوا قروضًا بمعدلات LVR عالية خلال هذه الفترة معرضون للخطر بشكل خاص، بنفس القدر. من المحتمل أن يكون قد تآكل من حقوق الملكية في ممتلكاتهم. في الوقت الحالي، لا تزال حصة الإقراض القائم للمقترضين في حقوق الملكية السلبية صغيرة، عند حوالي 2٪، ولكن يمكن أن ترتفع بشكل كبير إذا انخفضت الأسعار أكثر.
قال البنك المركزي إنه راجع مؤخرًا إعدادات LVR الخاصة به وقيّم حدود السرعة الحالية المطبقة على الإقراض المرتفع LVR على أنه “يظل مناسبًا” في الوقت الحالي.
“سيتم النظر في تخفيف حدود السرعة إذا تم الحكم عليها على أنها تخلق شروط إقراض شديدة الصرامة في وقت كنا واثقين من أن أسعار المنازل كانت قريبة أو أقل من المستويات المستدامة.”
وقال البنك إنه يواصل أيضًا النظر في كيفية عمل قيود على إقراض الرهن العقاري المرتفع من الدين إلى الدخل (DTI)، ويتشاور بشأن إطار تنظيمي بهدف اتخاذ قرارات نهائية في أوائل عام 2023.
“لا نرى حاجة فورية لإدخال حدود DTI عالية، نظرًا للظروف الحالية في سوق الإسكان والتشديد الذي أجرته البنوك مؤخرًا لتقييم قابليتها للخدمة. ومع ذلك، ستكون حدود DTI أداة مهمة لإدارة أي تراكم في المستقبل مخاطر الاستقرار المالي “.
بالنظر إلى قطاع البناء السكني، يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إن تراجع سوق الإسكان “يخلق مخاطر هبوط حادة” بالنسبة له.
“تراجعت استفسارات المشترين عن البيع المسبق للوحدات السكنية بشكل كبير مع نمو المخاطر المتصورة في شراء العقارات خارج المخطط، نظرًا لانخفاض أسعار العقارات الحالية والتضخم المستمر في تكلفة البناء. وجد المطورون أنه من الصعب جدًا تلبية طلبات البيع المسبق للبنوك شروط التمويل، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في حجم المشاريع الجديدة القابلة للاستمرار “.
مثل الشركات الأخرى، لا يزال المطورون السكنيون يواجهون نقصًا في العمالة الماهرة بشكل مناسب وتضخم مرتفع في تكلفة المواد، مع ثقة أقل في أن أي زيادة في التكلفة يمكن تعويضها بالسعر النهائي كما هو الحال في سوق صاعد. في الآونة الأخيرة، بدأ التضخم في تكلفة المواد في التراجع من مستويات عالية، حيث تضاءلت اختناقات سلسلة التوريد. انتعش عدد إخفاقات شركات البناء والتطوير العقاري لكنه لا يزال منخفضًا مقارنة بما يقرب من 70.000 شركة مسجلة في هذا القطاع.
على الرغم من التحديات الحادة التي يواجهها القطاع، يقول بنك الاحتياطي النيوزيلندي إنه لم يشهد تدهورًا جوهريًا في جودة أصول البنوك حتى الآن، وتمكن المطورون عمومًا من الحصول على التمويل اللازم لإكمال المشاريع القائمة. لكن…
“يمكن أن يتجسد التدهور في أداء القروض مع إعادة تسعير القروض واستنفاد الشركات قائمة المشاريع القابلة للحياة. وتعد قروض التنمية السكنية بطبيعتها عالية المخاطر، على الرغم من ضآلة تعرض البنوك للقطاع. ومن شأن الفشل الواسع النطاق وخروج الشركات في قطاع البناء تقييد النمو المستقبلي في المعروض من المساكن، مما يعيق إعادة التوازن بين أسعار المساكن ومستوياتها المستدامة.
“وهذا بدوره يمكن أن يؤدي إلى تراكم مخاطر المبالغة في التقييم المستقبلي والاستقرار المالي في سوق الإسكان”.
هذا هو البيان الذي أصدره بنك الاحتياطي النيوزيلندي مع التقرير:
قال الحاكم أدريان أور، في إصدار تقرير الاستقرار المالي لشهر نوفمبر 2022، إن أسعار الفائدة العالمية المتزايدة اللازمة لكبح التضخم ستختبر المرونة المالية لنيوزيلندا.
يقول أور: “في حين أن نظامنا المالي ككل مرن، فإن بعض الأسر والشركات ستواجه تحديات بسبب بيئة أسعار الفائدة المتزايدة”. يقول أور: “من المهم أن تتخذ المؤسسات المالية نظرة طويلة الأجل عند دعم العملاء وتخصيص الائتمان للاقتصاد الأوسع”.
ساهمت اضطرابات سلسلة التوريد العالمية، والصدمات المستمرة في إمدادات الغذاء والطاقة، وندرة موارد العمل، والآثار المتأخرة للسياسة المالية والنقدية في ارتفاع التضخم.
قامت البنوك المركزية بتشديد الإعدادات النقدية بسرعة لضمان بقاء توقعات التضخم ثابتة، لكن مدى تباطؤ النشاط الاقتصادي لا يزال غير مؤكد.
هناك مخاطر هبوط متزايدة على آفاق الاقتصاد العالمي. على الرغم من ارتفاع مستويات التوظيف في نيوزيلندا والموقف المالي الحكومي السليم، فإننا لسنا محصنين ضد هذه المخاطر، كما يقول نائب محافظ نيوزيلندا كريستيان هوكسبي.
يقول هوكسبي: “سيؤدي ارتفاع تكاليف خدمة ديون الأسر وتراجع ثروة الأسرة إلى الضغط على الإنفاق المحلي في المدى القريب، لكننا واثقون من أن النظام المالي في وضع جيد لدعم الاقتصاد“.
“مراكز رأس المال والسيولة للبنوك قوية، وقد أظهرت اختبارات الإجهاد التي أجريناها مؤخرًا مرونة البنوك في مواجهة السيناريوهات الاقتصادية القاسية.”
ستحتاج المؤسسات المالية إلى مواصلة الاستثمار في أنظمتها وحوكمتها وإدارة المخاطر لبناء قدرتها على الصمود على المدى الطويل.
بالتنسيق مع شركائنا التنظيميين، نحن ملتزمون بالعمل مع الصناعة لدعم الاستقرار المالي مع ضمان أن تكون أولوياتنا قائمة على المخاطر، وقائمة على الأدلة ومركزة على النتائج.
المصدر: interest
قد يهمك:
