قروض

هل يمكنني الحصول على قرض عقاري بدون دفعة مقدمة؟

شراء الشقة عملية شراء باهظة الثمن، والادخار بسببها صعب ويستغرق وقتًا طويلاً، لكن يكفي أن يكون لديك مبلغ معين فقط من المال، وأخذ الباقي على قرض مضمون بالعقار

القسط الأول هو المبلغ الذي يدفعه المشتري من أمواله الخاصة، وعادة ما تكون نسبة 10 إلى 20٪ من تكلفة السكن مطلوبة كمساهمة، لكن كل هذا يتوقف على البنك المعين ومنتج القرض، على سبيل المثال، إذا اشتريت مسكنًا بموجب رهن عقاري تفضيلي بنسبة 7٪، فيجب أن تكون الدفعة الأولى 15٪ على الأقل، بعد إصدار القرض، ويتم تحويل أموالك الشخصية وأموالك المقترضة من البنك إلى البائع.

بالنسبة للبنك، القسط الأول هو تأكيد لمصداقية المقترض وانضباطه المالي، ومن المرجح أن يوافق هؤلاء العملاء على قرض، وبالنسبة للمقترض نفسه، يعد هذا مفيدًا أيضًا، لا يتعين عليك تأجيل شراء شقة واختيار الأكثر ربحية من بين عدة عروض من البنوك التي تثق في قدرتها على سداد الديون، وإذا كانت الدفعة الأولى كبيرة على سبيل المثال، 50 أو 70٪، فإن معدلات القرض ستكون أقل.

ضع في اعتبارك خيارين للرهن العقاري لشراء شقة منتهية في الرياض مقابل 7 ملايين ريال لمدة 10 سنوات، ويشمل العقد التأمين على الحياة والتأمين الصحي والتأمين ضد العجز.

1. بمقدم 15٪.

سيكون متوسط ​​السعر في هذه الحالة 8.85 ٪، والدفعة الأولى 1050000 ريال، والدفع الشهري 74889 ريال، وإجمالي المدفوعات الزائدة لمدة 10 سنوات: 3036680 ريال.

2. بمقدم 50٪.

متوسط ​​السعر 8.1٪، الدفعة الأولى 3.5 مليون ريال، الدفعة الشهرية 42649 ريال، وإجمالي المدفوعات الزائدة لمدة 10 سنوات: 1617880 ريال.

الإجمالي: في الحالة الأولى، ستدفع مبالغ زائدة في شكل فائدة تقريبًا ضعف المبلغ في الحالة الثانية، لكن لا يمكنك انتظار شقة لسنوات، لكن شرائها بجزء صغير فقط من المبلغ المتاح.

كانت الرهون العقارية بدون دفعة أولى منتشرة حتى نهاية العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، حتى عام 2008-2010 وبسبب حقيقة أن العديد من المقترضين في ذلك الوقت كان لديهم قروض بالعملة الأجنبية، بدأت أزمة عدم السداد، ولذلك، بدأت البنوك في إصدار قروض جديدة بمزيد من الحذر، مع احتساب جميع المخاطر بعناية.

كيفية الحصول على رهن عقاري على شقة بدون دفعة أولى؟

اعتبارًا من 1 أغسطس 2021، زاد البنك المركزي الأقساط على نسب المخاطر لقروض الرهن العقاري، حيث تقل الدفعة الأولى عن 15٪، ويتم ذلك بحيث يكون لدى البنوك حافز أقل لإصدار مثل هذه القروض ولا يزال من الممكن الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى، فيما يلي الخيارات:

1. البرامج الخاصة في البنوك أو من المطورين.  

يقدم المطورون في مثل هذه الحالات مجموعة محدودة من العقارات، غالبًا ما تكون قيد الإنشاء أو حتى في مرحلة التنقيب، وخاصةً إذا كان الطلب الإجمالي على الإسكان مرتفعًا، على العكس من ذلك، عندما ينخفض ​​الطلب على الشقق (كما، على سبيل المثال، في خريف عام 2021)، كان هناك المزيد من هذه العروض. 

ادرس بعناية جميع الوثائق المتعلقة بالكائن، بالإضافة إلى المعلومات المتعلقة بالمطور نفسه، على سبيل المثال، مراجعات أولئك الذين اشتروا بالفعل مساكن منه.

لتوفير ما يصل إلى الدفعة الأولى، يبدأ 48٪ في الادخار على المشتريات المندفعة، و46٪ على السفر، و37٪ على الترفيه، و27٪ على الأجهزة المنزلية، 25٪ فقط هم من يستطيعون ادخار المبلغ المطلوب وعدم تقييد أنفسهم بأي شيء.

2. صندوق التقاعد

بموجب القانون، يُسمح باستخدام رأس مال لسداد الرهن العقاري نفسه وكذلك للقسط الأول، وللحصول على قرض عقاري برأس المال، تحتاج إلى إرسال طلب مماثل إلى صندوق التقاعد.

 تعرض بعض البنوك على الفور زيادة مبلغ القرض بمقدار المساهمة، والتي ستحولها هيئة مراقبة التمويل السياسي بعد ذلك إلى البنك بناءً على طلبك.

3. الائتمان الاستهلاكي

يمكنك الحصول على قرض لأي غرض واستخدام الأموال كدفعة مقدمة، تقدم بعض البنوك قروضًا خاصة بالدفعة المقدمة بالتوازي مع قرض الرهن العقاري من نفس البنك، ويزيد الائتمان الاستهلاكي من عبء الدين ويقلل من فرص الحصول على قرض عقاري، وقبل إصدار القرض، تتحقق البنوك من السجل الائتماني للمقترض من خلال مكتب مراجع الائتمان.

 يخزن جميع المعلومات حول القروض الصادرة والمسددة، وكذلك التأخير والانتهاكات الأخرى ، وإذا رأى البنك أن المقترض قد أخذ قرضًا بالفعل ، فقد يرفض قرضًا جديدًا ، المخاطرة كبيرة جدًا بحيث لا يمكن تحمل قرضين ، ويحاول الكثير الالتفاف على هذا من خلال الحصول على قرض في نفس يوم الرهن العقاري بحيث لا يتوفر الوقت للبيانات للوصول إلى BKI، ولكن إذا اكتشفوا مثل هذه الخطوة ورفض البنك منح قرض ، فسيؤثر ذلك سلبًا على تاريخ الائتمان ، وعلى الرغم من أن بعض البنوك تغض الطرف عن مثل هذه الحالات ، إذا كان التاريخ الائتماني إيجابيًا ، وكان للمقترض دخل ثابت ، وهو ما يكفي لكلا الدفعتين.

4. القرض المضمون بالعقار

مناسب لمن لديهم ممتلكات أخرى في العقار، في هذه الحالة، يمكنك الحصول على قرض يصل إلى 70٪ من القيمة المقدرة للسكن، وعادةً ما تكون شروط هذه القروض أفضل من شروط القروض الاستهلاكية، ولكن هناك خطر، إذا لم تقم بإعادة الأموال، فسوف يأخذ البنك الشقة كدفعة.

5. الرهن العقاري التفضيلي

توفر الدولة شروطًا تفضيلية للرهون العقارية لبعض فئات المواطنين، ومن بينهم موظفو الدولة والعلماء والمتخصصون الشباب ومعلمو التربية البدنية في مؤسسات الدولة.

يمكن للمتقاعدين الحصول على جزء من الأموال من الدولة لشراء شقة، وأحيانًا المبلغ بالكامل، ويمكن فقط للموظفين المتعاقدين المشاركة في البرنامج.

كيف تحصل على مثل هذا الرهن العقاري؟ كن مشاركا في نظام الادخار والرهن العقاري (NIS)، بحيث تقوم الدولة سنويا بتحويل مساهمة ثابتة من الميزانية إلى الحسابات الخاصة. 

تُستثمر المساهمات وتضاف المداخيل إلى الجزء المتراكم بالفعل وبالقياس مع الجزء الممول من المعاش التقاعدي، يمكن استخدام هذه الأموال لشراء منزل بعد ثلاث سنوات من إبرام العقد، إذا لم يكن هناك ما يكفي من المال لشراء شقة في المنطقة المرغوبة، فيمكن استخدامها كدفعة مقدمة، بعد شراء منزل، ستقيد المدفوعات من الدولة لسداد القرض.

أقرأ أيضا: أفضل بنك يعطى قروض للمتقاعدين

كجزء من الرهن العقاري، هناك عدد من المتطلبات:

  • لا ينطبق على الملكية المشتركة.
  • إذا كان هذا مسكنًا قيد الإنشاء، فيجب على المطور المشاركة في برنامج تمويل المشروع بحسابات ضمان.  
  • إذا كان هذا منزلًا خاصًا، فيجب أن يكون من الممكن التسجيل فيه، كما يجب أن يكون الموقع مملوكًا للبائع (ثم المشتري).

من الممكن الحصول على إعانة من 30 إلى 35٪ من تكلفة السكن، هذا المال مناسب أيضًا للدفعة الأولى، وللمشاركة في البرنامج، يجب أن تستوفي الشروط التالية:

  • يجب أن يكون كلا الزوجين أقل من 35 عامًا.
  • إنهم بحاجة إلى تحسين ظروفهم المعيشية، وهذا يعني أنه بالنسبة لكل فرد من أفراد الأسرة، يتم الحصول على أمتار مربعة أقل مما هو موصوف في المعايير الإقليمية.  
  • يجب أن تكون الأسرة قادرة على الوفاء بالالتزامات: أي تأكيد أن دخلها الرسمي سيسمح لك بدفع الرهن العقاري.  

لا يتم إصدار الرهون العقارية التفضيلية من قبل جميع البنوك، لذلك تحتاج إلى توضيح هذه المعلومات على موقع البنك.

ما هو الافضل شراء منزل جديد ام القرض العقاري؟

من الأسهل الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى على مسكن جديد مقارنة برهن ثانوي، خاصة إذا كان لدى البنك برنامج مناسب، بالإضافة إلى ذلك، تكون معدلات الثانوي أعلى دائمًا تقريبًا.

هل يستحق المبالغة في تقدير تكلفة السكن في العقد إذا لم يكن هناك مال للدفعة الأولى؟

هذا مخطط شائع غالبًا ما يقدمه سماسرة الرهن العقاري، يتحول المشتري إلى بائع يبيع شقة مقابل 5 ملايين ريال ويطلب تحديد مبلغ 6 ملايين ريال في اتفاقية البيع والشراء بحيث يصدر البنك قرضًا للرهن العقاري. 

سيتم تحويل مليون ريال (أي 20٪) إلى البائع كدفعة أولى، في الواقع، لا أحد ينقل أي شيء، والمال موجود على الورق فقط، وللتأمين يقوم البائع والمشتري بسحب إيصالين للمبلغ المفقود أي مليون ريال، في إحداها، يشير البائع إلى أنه تلقى المال ويتم تحويله إلى البنك كتأكيد للدفعة المقدمة، والثاني على العكس أن البائع لم يستلم أي أموال، ويحتفظ بها معه في حالة فشل الصفقة.

لكن في الواقع، هذا لا يحمي من المخاطر، فإذا تم إنهاء اتفاقية البيع والشراء بناءً على طلب المشتري، فسيتعين على البائع ألا يدفع 5 ملايين ريال، بل مليون ريال أخرى، وسيكون من الصعب إثبات العكس إذا ذهب البائع إلى المحكمة، فإنه بذلك يعترف بخرق القانون، لأن السعر شرط أساسي في العقد.

 اتضح أنه ارتكب جريمة عمدا خداعا لكل من البنك ومكتب الضرائب، وفي هذه الحالة، قد يتم اتهام كلا المشاركين في الصفقة بالاحتيال، وسيتم حرمان المشتري من الرهن العقاري، وقد يتم الإعلان عن عدم صلاحية الصفقة نفسها، ومن ثم إعادة الشقة إلى البائع.

نظرًا للمخاطر العالية، فإن قلة من البائعين فقط هم من سيرغبون في زيادة الأسعار، لذلك سيكون اختيار الشقق محدودًا للغاية.

أقرأ أيضا: كيفية سداد قرض الرهن العقاري الخاص بك بشكل أسرع؟

ما هي عيوب الرهن العقاري بدون دفعة أولى؟

  • تصنيف عالي وعادة ما تكون أعلى بنقطتين مئويتين أو أكثر من قروض الدفعة المقدمة.
  • على المدى الطويل، تصدر العديد من البنوك مثل هذه القروض لمدة تصل إلى 30 عامًا، وهذا يعني أنك ستدفع أكثر للبنك في شكل فائدة.
  • المزيد من المستندات إذا كان من الممكن إصدار رهن عقاري عادي حتى وفقًا لوثيقتين، فبدون دفعة أولى، ستطلب البنوك حزمة كاملة (ما لم تأخذ رهنًا عقاريًا تفضيليًا أو قرضًا برأس المال) وحتى هذا قد لا يقنع البنك بأنك مقترض موثوق.
  • عبء ائتماني كبير، فالمدفوعات الشهرية في هذه الحالة ستكون أكثر، ولا ينطبق هذا على الحالات التي تم فيها استخدام رأس مال للدفعة المقدمة أو إصدار قرض بموجب برامج تفضيلية.
  • خيارات أقل، فلا يقدم سوى عدد قليل من البنوك والمطورين (جنبًا إلى جنب مع البنوك) قروضًا عقارية بدون دفعة أولية، وسيتعين عليك الاختيار من بين عدد صغير من المنتجات التي لا تتمتع بالشروط الأكثر جاذبية، وفي حالة المطورين فقط من ممتلكاتهم الخاصة.
  • مخاطر أعلى، وينطبق هذا على الحالات التي يشير فيها العقد إلى مبلغ مبالغ فيه أو يأخذ قروضًا دون حساب قوتها.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.

زر الذهاب إلى الأعلى