ماذا تعرف عن إعادة التمويل النقدي؟

إعادة التمويل النقدي هو رهن عقاري جديد تحصل عليه على منزلك يتضمن استلام أموال تزيد عن سداد مديونية الرهن العقاري الحالية. يعتمد ما إذا كان يجب عليك إعادة التمويل النقدي أم لا على الفائدة التي ستحصل عليها مقابل المخاطر التي ستتحملها لتحقيق ذلك.

هل هناك صاحب منزل لم يفكر في إعادة تمويل السحب النقدي؟

إذا كنت تملك منزلًا لفترة كافية ، وقمت بتكوين أسهم كبيرة ، فمن المحتمل أنك فكرت في الأمر عدة مرات على الأقل، ولكن ما هي إعادة التمويل النقدي ، وما المخاطر والآثار الضريبية ، وهل إعادة التمويل النقدي فكرة جيدة؟

ما هو إعادة التمويل النقدي؟

إعادة التمويل النقدي عبارة عن رهن عقاري جديد تحصل عليه على منزلك يتضمن استلام أموال تزيد عن سداد مديونية الرهن العقاري الحالية ، ومع ذلك ، هناك ثلاثة أنواع عامة من إعادة تمويل السيولة النقدية:

1. إعادة تمويل حيث تحصل على أموال إضافية لإجراء تحسينات على المنزل نفسه.
2. يحدث “السحب النقدي المحدود” عندما لا يسدد القرض الجديد المديونية الحالية فحسب ، بل يغطي أيضًا تكاليف الإغلاق. بالنسبة للرهون العقارية التقليدية ، يمكنك أيضًا الحصول على أكبر من 1٪ من مبلغ القرض الجديد ، أو 2000 دولار دون اعتبار القرض إعادة تمويل نقدي بالكامل.
3. تتضمن إعادة التمويل النقدي الحقيقي أخذ أموال كبيرة من الرهن العقاري الجديد لاستخدامها في أغراض لا علاقة لها بالعقار المعني ، المثال الثالث هو أكثر ما يُفهم على أنه إعادة تمويل نقدية. 
   يمكنك إعادة تمويل منزلك للحصول على أموال لسداد ديون بطاقات الائتمان عالية الفائدة ، أو تمويل تعليم طفلك الجامعي ، أو حتى لشراء عقار آخر.

كيف يعمل إعادة تمويل النقدي؟

تمامًا مثل أي نوع آخر من إعادة التمويل ، فإن إعادة التمويل النقدي هو المعادل المالي لشراء منزلك مرة أخرى من نفسك ، على الرغم من أن هذا ليس صحيحًا بالمعنى القانوني ، نظرًا لأن الملكية لا تتغير أبدًا من الناحية القانونية ، فهي مكافئة فيما يتعلق بالرهن العقاري ، ذلك لأن أي نوع من إعادة التمويل يتطلب منك أن تمر بنفس عملية التمويل التي قمت بها عند شراء المنزل لأول مرة.

على سبيل المثال ، ستحتاج إلى إكمال طلب الرهن العقاري، وتقديم جميع الوثائق المطلوبة ، والتأهل للحصول على القرض ، والمضي في عملية جمع المعلومات ، والخضوع لموافقة القرض ، والحصول على إغلاق جديد ، وتسجيل جميع مستندات القرض الجديدة في المكاتب الحكومية في البلدية أو المقاطعة.

ومع ذلك ، فإن الأمر الأكثر تحديدًا لإعادة التمويل النقدي هو أنك ستأخذ نقودًا إضافية من ملكية منزلك ، بالإضافة إلى المستوى الحالي لمديونية الرهن العقاري ، نتيجة لذلك ، سيكون مبلغ الرهن العقاري الجديد أعلى من المبلغ القديم ، وقد يكون أعلى من مبلغ الرهن العقاري الأصلي (عند شراء المنزل) إذا كنت تكتسب الكثير من الأموال النقدية.

على سبيل المثال ، لنفترض أنك اشتريت منزلك قبل 10 سنوات مقابل 200000 دولار برهن عقاري بقيمة 190 ألف دولار لكن في العقد الماضي ، ارتفعت قيمة المنزل إلى 300 ألف دولار ، ودفعت رصيد الرهن العقاري الأصلي إلى 170 ألف دولار.

قررت القيام بإعادة تمويل نقدي يساوي 80٪ من القيمة المقدرة الحالية للممتلكات ، أو 240،000 دولار ، ويعتبر إعادة تمويل نقدية لأن الرهن العقاري الجديد يتجاوز رصيد الرهن العقاري القديم بمقدار 70 ألف دولار ، وهو مبلغ السحب النقدي.

يمكنك استخدام الأموال الإضافية لدفع تكاليف الإغلاق ، أو لإجراء تحسينات على منزلك ، أو لغرض ما لا علاقة له بالممتلكات على الإطلاق.

اعلم أنه كما كان الحال عندما أخذت قرضك العقاري الأصلي ، ستكون هناك تكاليف إغلاق على إعادة تمويلك ، وسوف تكون عادة ما بين 2٪ و 3٪ من مبلغ الرهن العقاري الجديد ، وسيؤدي ذلك إلى تقليل صافي المبلغ النقدي الذي ستسترده من إعادة التمويل.

الآثار المترتبة على ضريبة الدخل لإعادة التمويل النقدي

ستكون الآثار المترتبة على ضريبة الدخل لإعادة التمويل النقدي مهمة بالنسبة لك ، على الأقل إذا كنت قادرًا على تفصيل خصوماتك في إقرارك الضريبي، وتضمين فوائد الرهن العقاري .

بموجب قانون الضرائب الحالي ، يمكنك خصم الفائدة المدفوعة على رهن المنزل الذي تم الحصول عليه بمبلغ 750 ألف دولار للمتزوجين الذين يتقدمون بشكل مشترك أو 375 ألف دولار إذا كنت تقدم طلبًا منفصلاً ، ولكن حتى على هذه المبالغ ، لن يتم خصم الفائدة على إعادة التمويل النقدي إلا إذا تم اقتطاع المديونية الإضافية لشراء أو إنشاء أو إجراء تحسينات جوهرية على مسكن أساسي أو ثانوي.

كان هناك بند في قانون الضرائب – قبل 2018 – يسمح لك بخصم فائدة على الرهن العقاري تصل إلى 100000 دولار من المديونية المأخوذة لأغراض أخرى غير الممتلكات نفسها ، ولكن تم إلغاء هذا الحكم بموجب قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017 .

إذا كنت تفكر في إعادة تمويل السحب النقدي ، فيجب أن تدرك أنك لن تتمكن من خصم الفائدة على أي جزء من القرض الجديد الذي لم يتم استخدامه على وجه التحديد للممتلكات نفسها ، أو لسداد المديونية الحالية عليه.

إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل النقدي

بقدر ما قد يكون من المغري أن تغرق في رأس المال وسحب رأس المال من منزلك برهن عقاري جديد ، يجب عليك أولاً إجراء تقييم شامل لإيجابيات وسلبيات إعادة التمويل النقدي:

الايجابيات:

• إذا كان لديك رأس مال كبير في المنزل ، فستتمكن من الحصول على مبلغ كبير من النقد من خلال إعادة التمويل النقدي.
• نظرًا لأن معدلات الفائدة على تمويل الرهن العقاري أقل من الأنواع الأخرى من القروض ، فستتمكن من التخلص من الفائدة المرتفعة على الديون الأخرى ، وخاصة بطاقات الائتمان.
• يمكن أن يكون إعادة التمويل النقدي هو الشكل النهائي لتوحيد الديون.
• ربما تكون إعادة التمويل النقدي هي الطريقة الوحيدة الأفضل لجمع الأموال من أجل تجديد المنزل والتحسينات الأخرى.
• إذا كان الرهن العقاري الجديد لا يزيد عن 750 ألف دولار (أو 375 ألف دولار إذا كنت متزوجًا في ملف منفصل) ، فستكون الفائدة على إعادة التمويل معفاة من الضرائب بالكامل طالما تم استخدام العائدات لتحسين العقار نفسه.
• يمكن أن تكون إعادة التمويل النقدي مصدرًا ممتازًا للأموال لمشروع تحسين الحياة ، مثل بدء عمل تجاري جديد أو دفع تكاليف تعليم طفلك الجامعي.

سلبيات:

• كما ذكرنا سابقًا ، ستحتاج إلى دفع تكاليف إغلاق تعادل ما بين 2٪ و 3٪ من القرض الجديد ، سيؤدي ذلك إلى تقليل المبلغ النقدي الذي ستحصل عليه من إعادة التمويل.
• في معظم الحالات ، سيُترجم مبلغ القرض الأعلى إلى دفعة شهرية أعلى على منزلك.
• على الرغم من أن استخدام إعادة التمويل النقدي يمكن أن يكون طريقة جيدة لدمج ديون بطاقة الائتمان عالية الفائدة ، إلا أنك ستحول الدين قصير الأجل إلى دين طويل الأجل للغاية.
• إذا كانت لديك أي فكرة عن سداد قرضك العقاري مبكرًا ، فسوف يراك إعادة التمويل النقدي في الاتجاه المعاكس.
• يعرض منزلك لخطر أكبر – إعادة التمويل النقدي فكرة شائعة عندما ترتفع قيمة العقارات ، ولكن إذا تحولت القيم فجأة إلى الجنوب ، فإن مبلغ القرض الأعلى سيؤدي إلى تبخر رأس المال الخاص بك بشكل أسرع ، ومن المحتمل أن يعرضك ذلك لخطر أكبر لحبس الرهن.
• يعتبر هذا العيب عاملاً تحت سيطرتك تمامًا ، ولكن من الشائع جدًا أن يتحول أحد إعادة التمويل النقدي إلى آخر ، وفي النهاية ، يمكنك الانخراط في إعادة تمويل متسلسلة ، مما سيضعك في معضلة حيث ستدين بمبالغ متزايدة من الديون على منزلك.

هل إعادة التمويل النقدي فكرة جيدة؟

حتى مع جميع السلبيات المرتبطة بإعادة التمويل النقدي ، لا تزال هناك أوقات يكون فيها إعادة التمويل النقدي منطقيًا وفيرًا.

في الإيجابيات المذكورة أعلاه ، وصفت مشاريع تحسين الحياة ، إذا كان رأس المال في منزلك هو أصلك الأساسي ، فقد يكون أفضل مصدر للأموال لتمويل نشاط من شأنه تحسين الحياة لك ولعائلتك.

تضمنت الأمثلة التي ذكرتها دفع تكاليف التعليم الجامعي لطفلك. ولكن يمكنك أن تفعل الشيء نفسه بنفس السهولة إذا قررت أن الوقت قد حان لتغيير مهني يتطلب مزيدًا من التعليم ، وعلى الرغم من أنك ستحصل على أموال من منزلك ، إلا أن الغرض الأساسي منها هو زيادة قدرتك على كسب لقمة العيش ، يكاد يكون من المؤكد أن هذا سيعوض المخاطر المالية المرتبطة بإعادة تمويل النقد.

بدء عمل تجاري هو أيضا سبب مقنع، ولكن هناك بعض المحاذير القوية هنا أيضًا ، تفشل العديد من المشاريع التجارية الجديدة ، غالبًا لأن صاحب العمل يفتقر إلى المهارات أو الخبرة أو حتى فهم النشاط. 

إذا كنت ستقترض أموالًا لبدء عمل تجاري ، خاصة من الأسهم في منزلك ، فتأكد من أنه عمل من المحتمل أن تنجح فيه ، وهذا يعني أنها تندرج ضمن مجموعة المهارات ومستوى الخبرة لديك ، ولكن يجب أن يكون أيضًا نشاطًا تجاريًا أثبتت فيه قدرتك ، مثل تطوير تدفق نقدي إيجابي صغير على الأقل.

على سبيل المثال ، لنفترض أنك بدأت نشاطًا تجاريًا كعمل جانبي . قررت أن الوقت قد حان للانتقال إلى المستوى التالي ، وسيتطلب ذلك استثمارًا نقديًا كبيرًا ، وسيكون استخدام إعادة التمويل النقدي منطقيًا لأن هذه طريقة أخرى للاستثمار في دخل مستقبلي أعلى.

عندما تصبح عمليات إعادة التمويل النقدي محفوفة بالمخاطر بشكل خاص ، يتم توحيد الديون  ، وقد يكون من المنطقي أن تنظر فقط إلى الأموال التي تدخرها بفائدة ، على سبيل المثال ، فإن سداد بطاقات الائتمان بمتوسط ​​فائدة 20٪ مع إعادة تمويل بنسبة 4٪ على منزلك سيوفر لك ثروة صغيرة من الفائدة ، ولكن هذه الخطوة لن تكون منطقية إلا إذا كنت مستعدًا تمامًا لوضع حد لإدمان بطاقتك الائتمانية مرة واحدة وإلى الأبد.

في هذه الحالة ، لن يوفر لك إعادة التمويل النقدي المال على الفائدة فحسب وربما يخفض إجمالي مدفوعاتك الشهرية ولكنه سيعمل أيضًا على خلق مستقبل مالي أفضل لك.

بدائل إعادة التمويل النقدي

لن تكتمل مناقشة إعادة التمويل النقدي بدون النظر في البدائل ، يجب دائمًا تقييمها قبل السير في طريق إعادة تمويل السحب النقدي.

هناك نوعان يمكن أن يكون لهما معنى في كثير من الحالات.

• القروض الشخصية:  هي قروض غير مضمونة يمكن استخدامها لأي غرض تقريبًا ، ولا تتطلب أي ضمانات ، ويمكنك الحصول على قروض بأسعار فائدة منخفضة تصل إلى 5.99٪ ، وهناك قائمة طويلة ومتنامية من المقرضين في مساحة القروض الشخصية .
   يمكنك اقتراض ما يصل إلى 40 ألف دولار ، مع فترات سداد تتراوح عادة بين ثلاث وخمس سنوات. قد تكون هذه طريقة مفضلة للحصول على أموال لتوحيد الديون أو الاستثمار التجاري.
• تمويل المنزل الثانوي:  يمكن أن يشمل قروض شراء المساكن وخطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs) ، يخدم قرض الأسهم العقارية نفس الغرض مثل إعادة التمويل النقدي. 
  إنه رهن عقاري ثان تحصل فيه على جزء من رأس المال في منزلك ، وعادةً ما يكون لهذه القروض دفعة شهرية ثابتة ، ومدة قرض محددة ، تتراوح عمومًا بين 10 و 15 عامًا. 
  يمكنك الحصول على حد ائتماني يصل إلى مبلغ يحدده المُقرض ، ثم الوصول إلى الأموال وسدادها وفقًا لجدولك الزمني الخاص ، وعادةً ما تكون أسعار الفائدة منخفضة جدًا ، نظرًا لأنها مرتبطة بمؤشرات قصيرة الأجل ، وغالبًا ما تأتي مع فترة فائدة تمهيدية فقط.

كلا الخيارين لهما نفس إيجابيات وسلبيات إعادة تمويل السحب النقدي ، ولكنهم يعزلون بشكل أساسي الجزء النقدي من التمويل إلى قرض مخصص، كما أنها تتجنب الإخلال بمدة السداد والسداد على الرهن العقاري الأول الخاص بك.

يجب أن تفكر في الحصول على قروض شخصية أو تمويل عقاري ثانوي قبل القيام بإعادة التمويل النقدي.

الإستنتاج :

يعتمد ما إذا كان يجب عليك إعادة تمويل السحب النقدي أم لا على الفائدة التي ستحصل عليها مقابل المخاطر التي ستتحملها لتحقيق ذلك، ولكن بشكل عام، إذا كان بإمكانها تحسين حياتك المالية بطريقة مادية ، فإن إعادة التمويل النقدي يستحق القيام به.

ولكن إذا كنت تتطلع إلى القيام بذلك بشكل أساسي كوسيلة راحة ربما لأنك لا تملك الرغبة في سداد الكثير من ديون بطاقات الائتمان ذات الفائدة المرتفعة فقد ترغب في التفكير في استخدام بديل.

إذا كان منزلك أحد أكبر أصولك ، فلا يجب أن تعرضه لخطر أكبر لأي شيء لا يمثل ضرورة مطلقة وخطوة مالية كبيرة إلى الأمام.