كيف يعمل استثمار الامتياز الضريبي؟
أحد أشكال الاستثمار الأقل شهرة هو استثمار الامتياز الضريبي، إنها طريقة يمكنك من خلالها تحصيل مدفوعات الديون وحتى الحصول على الممتلكات.
سنقدم هنا نظرة عامة على كيفية عمل استثمار الامتياز الضريبي، وشرح ما يستلزمه، ونوضح إيجابيات وسلبيات تجربته.
نظرة عامة عن استثمار الامتياز الضريبي
تفرض الحكومة امتيازًا ضريبيًا على الممتلكات في الأساس مطالبة قانونية وعندما يفشل مالك العقار في دفع ضرائبه المتأخرة.
عندما تفرض بلدية أو ولاية محلية امتيازًا ضريبيًا على عقار بسبب الضريبة المتأخرة، فإنها تمنع المالك من بيع أو إعادة تمويل العقار، مما يجبر المالك بشكل أساسي على سداد المدفوعات أو الانتقال إلى عملية حبس الرهن.
بمجرد دفع الضرائب ، يتم رفع الامتياز الضريبي من الممتلكات ويسمح للمالك بالمضي قدمًا في إعادة التمويل أو البيع، ويجوز إصدار الامتيازات الضريبية شهريًا أو ربع سنويًا أو سنويًا.
ينطوي الاستثمار في الامتياز الضريبي على شراء امتياز معلق، بالإضافة إلى أي غرامات أو فائدة مستحقة على العقار ، وإضافته إلى محفظتك العقارية بهدف جني الأرباح بالطبع.
كيفية الاستثمار في الامتيازات الضريبية ؟
يبدأ الاستثمار في الامتيازات الضريبية بالحصول عليها في المزاد، وإليك كيفية عمل العملية خطوة بخطوة.
- حضور مزادات الامتياز الضريبي
- دفع الرهن المستحق
- تلقي المدفوعات
- انظر ماذا سيحدث
- البيع أو الإيجار
1. حضور مزادات الامتياز الضريبي
ابق على اطلاع حول مبيعات الامتياز الضريبي المحلي واحضر مزادًا محليًا في منطقتك ، وفي مرحلة معينة ، يتلقى مالك العقار والبنك إشعارًا بشأن الامتياز الضريبي ، وتتدخل الحكومة للتدخل.
بمجرد حدوث ذلك ، يتم إرسال الامتيازات الضريبية إلى مزاد علني حيث يمكن شراؤها من قبل أعلى مزايدين ، إذا فزت بمناقصة امتياز ضريبي ، فسيتم إصدار مستند يسمى شهادة امتياز ضريبي.
2. دفع الرهن المستحق
يتعين على الشخص الذي يربح الامتياز الضريبي في المزاد أن يدفع لصاحب الامتياز المبلغ المستحق على الامتياز، يتطلب هذا أيضًا دفع أي غرامات وفوائد مستحقة على العقار.
3. تلقي المدفوعات
بعد ذلك ، يُسمح لمقدم العطاء الفائز قانونًا بتحصيل الضرائب غير المسددة بالإضافة إلى الفوائد والعقوبات من مالك العقار ، وتأتي هذه المدفوعات من الدولة أو البلدية عندما يقوم الشخص بسداد مدفوعات ضريبة الممتلكات الخاصة به.
هناك قوانين مختلفة تحكم مقدار الفائدة التي يمكن فرضها على الامتيازات الضريبية، ومع ذلك، فإن الفوز بعطاء في مزاد امتياز يتطلب تقديم عرض سعر فائدة أقل، لذا، فإن فرصك في الحصول على الحد الأقصى لمعدل العائد الذي تسمح به سلطة الضرائب ليست عالية، ومع ذلك، يتم بيع بعض الامتيازات الضريبية للمستثمرين الأفراد والمستثمرين المؤسسيين بناءً على أعلى عرض نقدي.
4. انظر ماذا يحدث
تأتي معظم الامتيازات الضريبية مع مواعيد نهائية للاسترداد وتواريخ انتهاء الصلاحية ، ويحدد الموعد النهائي للاسترداد مقدار الوقت الذي يتعين على مالك العقار سداده، الموعد النهائي لانتهاء الصلاحية هو الموعد النهائي لإيداع الرهن في حالة عدم قيام المالك بسداد المدفوعات.
فقط الوقت سيحدد ما سيحدث فيما يتعلق بالممتلكات، إما أن يدفع صاحب المنزل ضريبة الممتلكات المتأخرة ويحتفظ بالسيطرة الكاملة والملكية، أو لا يفعلون مما يعني أنهم سيخسرونها ، مما يجعلك المالك الشرعي كمستثمر.
لا يمكنك فعل الكثير خلال هذه العملية باستثناء الجلوس والانتظار لترى ما سيحدث.
5. البيع أو الإيجار
إذا أصبحت مالك العقار ، فيمكنك حينئذٍ جني الأموال من خلال البيع أو الإيجار.
من خلال البيع يمكنك تحقيق مكاسب صافية كبيرة، إذا كنت تستأجر العقار، يمكنك إنتاج دخل ثابت متبقي، كل هذا يتوقف على مدى مشاركتك في العقار، إلى جانب حالته.
مزايا وعيوب استثمار الامتياز الضريبي
يمكن أن يؤدي الاستثمار في الامتياز الضريبي إلى أرباح، ومع ذلك، هناك بعض المخاطر التي يجب أن تعرفها أيضًا، لمساعدتك في تحديد ما إذا كانت فرصة جيدة لك، دعنا نلقي نظرة على مزايا وعيوب استثمار الامتياز الضريبي.
ونبدأ بالمزايا:
تنويع محفظتك
من الذكاء تنويع محفظتك من خلال تخصيص الأموال في فئات أصول مختلفة، يعد الاستثمار في الامتيازات الضريبية إحدى الطرق لاستكمال أدواتك الاستثمارية الأخرى.
احتمالية قوية لعائد الاستثمار
من خلال شراء شهادة امتياز ضريبي ، فإنك تكتسب القدرة على تحصيل ديون عالية الفائدة من مالك العقار، الحيلة هي القيام بعمل جيد في مزاد والحصول على مكان بسعر فائدة مرتفع، ليس الأمر سهلاً دائمًا، لكن يمكن القيام به.
فرصة التملك
فائدة أخرى لشراء شهادة امتياز ضريبي هي أنك ستتلقى صك الملكية إذا لم يتم سداد الدين الضريبي خلال فترة زمنية معينة، لذلك، اعتمادًا على المبلغ الذي تنفقه في المزاد، من المحتمل أن تحصل على عقار بسعر أقل بكثير من شرائه مباشرة.
مكاسب قصيرة المدى
يمكن أن يؤدي الاستثمار في الامتيازات الضريبية إلى مكاسب قوية على المدى القصير، في كثير من الحالات، ينتهي الأمر بأصحاب المنازل بدفع ضرائبهم، مما يؤدي إلى انتهاء صلاحية الرهن وانتهاء الترتيب.
لذلك ، يمكن للمستثمرين الذين يبحثون عن استثمارات قصيرة الأجل بدلاً من الالتزامات طويلة الأجل أن يحققوا نتائج جيدة مع هذا النوع من الترتيبات.
الآن بعد أن نظرنا في بعض الفوائد ، إليك بعض أهم مخاطر خيار الاستثمار:
الشراء الأعمى
من سلبيات الاستثمار في الامتيازات الضريبية أنك لا تعرف نوع الصفقة التي تحصل عليها، يتم حماية المستثمرين من أي تفاصيل أثناء المزاد.
أنت لا تعرف ما هي حالة العقار ، مما يعني أنه من المحتمل أن تتعثر في مكان يحتاج إلى الكثير من التجديدات أو يصعب بيعه أو يستحيل بيعه.
نتائج غير متوقعة
لا يوجد أيضًا ما يخبرنا بما سيفعله مالك العقار ، مما يجعل من الصعب التخطيط للمستقبل، على سبيل المثال، قد تتعثر مع شخص لا يريد أو لا يستطيع دفع أي مدفوعات، أو قد ينتهي بك الأمر مع شخص يدفع جميع ضرائبهم، مما يمنعك من امتلاك العقار.
يجب على المستثمرين الذين يفضلون المزيد من الوضوح والقدرة على التنبؤ باستثماراتهم الابتعاد عن استثمار الامتياز الضريبي.
رسوم خفية
غالبًا ما تكون هناك تكاليف ومسؤوليات مخفية مرتبطة بشراء شهادات الامتياز الضريبي ، على سبيل المثال ، قد يحتاج المنزل إلى إعادة تصميم واسعة النطاق ، وبدلاً من ذلك ، قد يأتي مع المستأجرين الذين يطلبون الإخلاء ، مما يؤدي إلى ارتفاع التكاليف ومستويات التوتر.
عمل اضافي
يمكن أن يؤدي امتلاك امتياز ضريبي أيضًا إلى إنشاء عمل إضافي في الخلفية ، والذي يمكن أن يعمل ضد المستثمرين الذين يتطلعون إلى فتح تدفقات الدخل السلبية .
على سبيل المثال ، يتطلب امتلاك امتياز ضريبي إخطار مالكي العقارات كتابيًا بشأن المعاملة بعد حصول المستثمرين على شهادة ، وعادة ما تكون هناك فترة زمنية معينة لهذا الغرض.
علاوة على ذلك ، يلزم إرسال إشعار ثانٍ في نهاية فترة انتهاء الصلاحية ، أضف كل ذلك ، وهناك إجراءات محددة يجب اتخاذها من أجل تنفيذ استثمار امتياز ضريبي ، إنه ليس شيئًا يمكنك ضبطه ونسيانه أثناء جمع الأموال.
قد يؤدي عدم إبلاغ المستأجرين عن استثمارك إلى عقوبات، وإذا انتهت الشهادة بملكية العقار ، فقد تضطر إلى إنفاق الكثير من المال على التجديدات أو حتى استئجار شركة لإدارة الممتلكات لرعاية الممتلكات نيابة عنك.
مضاعفات الإفلاس
الدول لديها قوانين مختلفة فيما يتعلق بالإفلاس ، فإذا أعلن مالك العقار إفلاسه ، فقد يؤدي ذلك إلى تعقيد القضية وخفض سعر الفائدة الذي يُسمح لك بتحصيله.
نصائح لاستثمار الامتياز الضريبي
هناك الكثير لا يمكنك التحكم فيه عند الاستثمار في الامتيازات الضريبية ، ومع ذلك ، هناك بعض الأشياء التي يمكنك القيام بها لزيادة فرصك في الحصول على صفقة جيدة.
ضع حدًا للمزاد
من أفضل الأشياء التي يمكنك القيام بها عند الاستثمار في الامتيازات الضريبية تعيين حد المزاد ، ضع في اعتبارك بعض الأرقام التي تحدد مدى تراجع أسعار الفائدة أو المبلغ الذي ستنفقه على شراء عقار في مزاد.
في بعض الأحيان تكون أفضل خطوة هي الابتعاد عن المزاد وتجنب إجراء عملية شراء محفوفة بالمخاطر، إذا لم تكن واثقًا من أن الاستثمار سيحقق عائدًا قويًا ، فقد ترغب في التفكير في تجنبه تمامًا.
تخصيص المال للإصلاحات
من المستحيل معرفة ما الذي تتورط فيه عند شراء امتياز ضريبي، على هذا النحو ، ستحتاج إلى التأكد من أن لديك الكثير من المال في متناول اليد لتمويل التجديدات والإصلاحات المحتملة في حال أصبحت المالك الشرعي.
يمكن أن تكون العقارات باهظة الثمن، سترغب في تخصيص ما يتراوح بين 20000 ريال و 50000 ريال أو أكثر فقط للتأكد من أنه يمكنك تمويل المشاريع الضرورية، آخر شيء تريده هو أن تتعثر في عقار لا يمكنك تحمل تكاليف إصلاحه.
لديك مقاولون على أهبة الاستعداد
احصل على فريق من المقاولين الموثوق بهم على أهبة الاستعداد لتقديم عروض أسعار عادلة وتقديرات المشروع، بهذه الطريقة يمكنك تشغيلهم وقلب العقار أو جعله جاهزًا للتأجير في أسرع وقت ممكن.
تنويع مصادر الاستثمار
يجب أن يكون الاستثمار في الامتياز الضريبي جزءًا واحدًا فقط من استراتيجية استثمار أكبر وأكثر قوة ، على سبيل المثال يجب عليك أيضًا الاستثمار في أشياء مثل الأسهم والسندات وصناديق المؤشرات والصناديق المشتركة وبالطبع الاستثمارات العقارية مثل العقارات المباشرة وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) .
الامتيازات الضريبية هي استثمارات عالية المخاطر ، لذلك من المهم التأكد من أن محفظتك في وضع يمكنها من تحمل المزيد من المخاطر ، فإذا كنت أكبر سنًا ، أو لديك الكثير من الديون ، أو كنت تواجه مشكلات في التدفق النقدي ، فربما تريد تجنب الاستثمار في الامتيازات الضريبية.
أسئلة شائعة:
ما هو حبس الرهن؟
يحدث الرهن عندما يتوقف مالك العقار عن سداد المدفوعات للمقرض، إذا مرت فترة معينة من الوقت دون سداد ، يمكن للمقرض بشكل قانوني الاستيلاء على الممتلكات وإرسالها إلى المزاد.
يمكن لبعض المستثمرين جني الأموال من حبس الرهن من خلال الاستحواذ الاستراتيجي على العقارات المتعثرة.
هل من المربح الاستثمار في الامتيازات الضريبية؟
يمكن أن يؤدي الاستثمار في الامتيازات الضريبية إلى مكاسب عالية ، ويعتمد ذلك إلى حد كبير على طول مدة الشهادة وسعر الفائدة الذي تقيده.
من المهم أيضًا مراعاة التكاليف ، والتي يمكن أن تنتقص من الأرباح ، على سبيل المثال يتعين على مالك الشهادة دفع الرصيد المتبقي بالإضافة إلى الغرامات ، وقد تكون هناك أيضًا تكاليف إضافية مرتبطة إذا أخذ المالك ملكية الممتلكات أسفل الخط (على سبيل المثال ، التجديدات والصيانة).
هل يجب أن أشتري عدة شهادات امتياز ضريبي؟
يمكن أن يؤدي شراء امتيازات ضريبية متعددة في وقت واحد إلى زيادة المخاطر ، والقاعدة العامة هي شراء واحدة تلو الأخرى حتى انتهاء صلاحية الامتياز ، ومع ذلك ، إذا كانت لديك الوسائل لشراء أكثر من واحدة ، فلا يوجد قانون ضدها.
الاستنتاج:
هناك الكثير من استراتيجيات الاستثمار التي يجب استكشافها في سوق العقارات ، ومن أكثرها إثارة للاهتمام استثمار الامتياز الضريبي ، وتتضمن هذه الإستراتيجية شراء الامتيازات الضريبية الموضوعة على العقارات ذات الضرائب العقارية غير المدفوعة ، من خلال شراء ضرائب الممتلكات المتأخرة ، من الممكن تحقيق الربح من عائدات الضرائب ومعدلات الفائدة.
فقط تأكد من بذل العناية الواجبة مع هذه الإستراتيجية ، كما يجب أن تفعل مع جميع فرصك الاستثمارية ، ويمكن أن يكون الاستثمار في الامتياز الضريبي مربحًا ، ولكنه أيضًا محفوف بالمخاطر.
إذا كنت قد بدأت للتو كمستثمر عقاري ، فربما ترغب في تجربة يدك في صناديق الاستثمار العقاري قبل التخرج إلى هذا المستوى من التطور ، ولكن بمرور الوقت ، قد تصبح مستثمرًا ماهرًا في امتياز الضرائب ويتوق إلى امتصاص الصفقات التي يتجاهلها معظم المستثمرين.
