أساسيات الرهن العقاري الشامل
إذا كنت تفكر في بناء محفظة عقارية استثمارية، فمن المحتمل أنك تحطم الأرقام لتقليل التكاليف إلى الحد الأدنى ، يمكن أن يوفر لك الرهن العقاري الشامل آلاف الرسوم من خلال السماح لك بتمويل عدة عقارات في نفس الوقت ، بدلاً من قرض عقاري واحد في نفس الوقت.
في هذه المقالة ، سوف نغطي:
- ما هو الرهن العقاري الشامل؟
- متى يجب أن تحصل على قرض عقاري شامل؟
- كم تكلفة القرض الشامل؟
- إيجابيات وسلبيات استخدام الرهن العقاري الشامل
- أين أجد مقرضي الرهن العقاري الشامل؟
ما هو الرهن العقاري الشامل؟
الرهن العقاري الشامل هو قرض بضمان أكثر من قطعة واحدة من العقارات ، ويمكن استخدام التمويل الشامل لعدة قطع من الأرض في مراحل مختلفة من تطوير المنزل ، أو يمكن أن يكون بسيطًا مثل الرهن العقاري عبر عقارين مستأجرين.
يتطلب قرض الرهن العقاري الشامل موافقة ائتمانية كاملة واحدة فقط لشراء عقارات متعددة ، ويمكن استخدام الرهون العقارية الشاملة لشراء أو إعادة تمويل عدة عقارات في وقت واحد.
متى يجب أن تحصل على قرض عقاري شامل؟
تُستخدم الرهون العقارية الشاملة عادةً لشراء قطع من الأراضي لتطوير المنزل ، ولكن هناك سيناريوهات أخرى يمكن أن تكون مفيدة فيها.
سداد القروض التقليدية على العقارات المؤجرة: قد يتساءل المستثمرون العقاريون الذين يبنون محفظة من العقارات الاستثمارية عن كيفية الحصول على قرض لعدة عقارات في وقت واحد ، ويتيح لك القرض الشامل إعادة تمويل العديد من المنازل المؤجرة في وقت واحد ، حتى تتمكن من شراء منازل إضافية بموجب الإرشادات التقليدية في المستقبل.
شراء خصائص متعددة لإصلاحها والوجه: إذا كنت تبحث عن شراء منازل شاغرة بحاجة إلى تجديد ، فيمكن أن يساعدك التمويل الشامل على القيام بذلك ، ويسمح لك بند الإفراج الجزئي ضمن القرض الشامل بالإفراج عن الممتلكات الفردية المحتفظ بها كضمان بواسطة الرهن العقاري الشامل دون الحاجة إلى سداد رصيد القرض بالكامل.
شراء مساحات كبيرة من الأراضي للتطوير العقاري: يمكن تمويل المشاريع السكنية الصغيرة أو الكبيرة برهن عقاري شامل ، ويسمح بند الإفراج الجزئي ببيع المنازل كما تم بناؤها دون الحاجة إلى سداد رصيد القرض بالكامل.
كم تكلفة القرض الشامل؟
لا يقرض مقرضو الرهن العقاري الشامل عادةً أقل من 75000 ريال ، بشروط تتراوح من سنتين إلى 30 عامًا ، ومعدلات تتراوح من 4٪ إلى 11٪ ، وفقًا لتحليلنا للعديد من مقرضي القروض الشاملة ، وقد تكون هناك حاجة لسداد دفعة واحدة في غضون ثلاث إلى 15 عامًا ، ويمكن أن تتراوح رسوم إنشاء القرض من 1٪ إلى 3٪ من مبلغ القرض ، لكن هذه الرسوم قابلة للتفاوض.
عادةً ما يكون الحد الأدنى للدفعات المقدمة 25٪ من مبلغ القرض ، ولكن اعتمادًا على حجم القرض ونوع العقار ، قد يُطلب منك دفع ما يصل إلى 50٪ مقدمًا.
فيما يلي بعض العوامل التي تؤثر على تكاليف القرض الشامل:
نوع الملكية: لا يوجد حد فعليًا لأنواع العقارات التي يمكن تمويلها برهن عقاري شامل ، وسيطلب المُقرض دفعة أولى وفرض سعر فائدة متعلق بالمخاطر المرتبطة بنوع العقار.
حالة الملكية: هذا المصطلح فريد من نوعه للإقراض الشامل ، ويمكن أن يكون العقار قطعة أرض لتطوير جديد ، أو يمكن أن يكون في منتصف التطوير ، ويمكن تمويل الأقسام الفرعية المعرضة لخطر الرهن لسداد المدينين وإكمال مرحلة بناء المنزل.
الشركات: يمكن تقديم قروض شاملة للعديد من الكيانات: الأفراد والشركاء والشركات وحتى المنظمات غير الربحية ، من بين آخرين، ولسداد القروض التقليدية الحالية لشراء المزيد من المنازل في المستقبل ، ستحتاج إلى تمويل القرض الشامل باسم شركة أو شراكة بدلاً من التمويل الفردي ، وهو ما تفعله عادةً للتمويل التقليدي على الإيجار خاصية.
قد تكون رسوم التقييم أعلى: عادة ما يتم تحديد رسوم التقييم من خلال عدد الوحدات التي يتم تمويلها أو مدى تعقيد الممتلكات.
إيجابيات وسلبيات استخدام الرهن العقاري الشامل
تأتي القروض الشاملة مع مزايا وكذلك عيوب ، دعنا نستكشف مزايا وعيوب القرض الشامل.
الايجابيات
- قرض واحد فقط للمعالجة: بدلاً من الحصول على الموافقة على عدة عقارات وتقديم أوراق القرض لكل عقار تم شراؤه ، يتطلب قرض الرهن العقاري الشامل موافقة واحدة على حزمة ائتمان.
- الوصول إلى حقوق الملكية للعديد من العقارات: إذا كان لديك العديد من العقارات ذات رأس مال كبير وترغب في تجديد أو شراء عقارات جديدة ، يمنحك القرض الشامل إمكانية الوصول إلى حقوق الملكية المجمعة.
- سداد التمويل التقليدي للمشتريات التقليدية المستقبلية: إذا كان لديك بالفعل 10 عقارات ممولة ولكنك تريد المزيد ، فيمكن للقرض الشامل سداد القروض الحالية ، يمنحك ذلك مساحة لشراء عقارات إضافية بموجب الإرشادات التقليدية في المستقبل.
- دفع دفعة واحدة فقط : يمكن أن تستغرق إدارة المدفوعات الشهرية على العديد من قروض العقارات الاستثمارية وقتًا طويلاً وتتطلب مزيدًا من الاهتمام بالتفاصيل إذا تم بيع القروض إلى مقدمي خدمات مختلفين للقروض ، كما هو الحال غالبًا مع القروض على العقارات الفردية.
من خلال القرض الشامل ، يمكنك سداد دفعة واحدة لقرض يمكن أن يغطي عددًا غير محدود من العقارات.
سلبيات:
- متطلبات دفع أعلى: اعتمادًا على نوع العقار وحالته ونوع المقترض الذي أنت عليه ، قد تكون متطلبات الدفعة المقدمة أعلى بكثير من تمويل العقارات الإيجارية التقليدية.
- قد تشمل الشروط مدفوعات وجزاءات الدفع المسبق: تتطلب السداد الديون دفع الرصيد بالكامل في غضون فترة زمنية محددة قد تتراوح من ثلاثة إلى 15 عامًا ، وقد تكون عقوبات الدفع المسبق قابلة للتطبيق ، لكن بعض المقرضين يخفضون الرسوم الجزائية مع مرور الوقت.
- مخاطر التخلف عن السداد على جميع الممتلكات: إذا تخلفت عن سداد قرض شامل ، فإن جميع الممتلكات الممولة من القرض معرضة لخطر الرهن.
أين أجد مقرضي الرهن العقاري الشامل؟
عادة ما يقدم مقرضو القروض الشاملة منتجات الرهن العقاري الخاصة بهم من خلال سماسرة الرهن العقاري المحليين أو مصرفيي الرهن العقاري ، وقد تقدم البنوك المؤسسية منتجات قروض شاملة إذا كان لديك صافي ثروة كبيرة أو لديك بالفعل علاقة مصرفية قائمة معها.
تأكد من تقديم معلومات دقيقة لكل شركة رهن عقاري تتسوق معها للحصول على قرض شامل. يمكن أن تتغير أسعار الأسعار والرسوم إذا تغير أي من المعايير المتعلقة بنوع الملكية أو حالتها أو نوع المقترض بمجرد قيام المُقرض بفحص العقار بالفعل.
