بدأت أسعار المساكن المرتفعة في إثارة قلق واضعي السياسات
ساعد ازدهار سوق الإسكان في درء الانهيار الاقتصادي في عام 2020. لكن الأسعار المرتفعة بدأت تثير قلق صانعي السياسة، الذين يخشون أن يحرم السوق جيلاً من المشترين المحتملين من ملكية المنازل.
ارتفعت أسعار المنازل في شهر يناير – وهو شهر بطيء في العادة بالنسبة للسوق – بنسبة 14 بالمائة مقارنة بالشهر نفسه من العام السابق، بينما قفزت المبيعات بنسبة 24 بالمائة، على الرغم من معدل البطالة الذي كان أعلى بمرتين تقريبًا. الطلب على المنازل القائمة قوي للغاية لدرجة أن متوسط الإقامة في السوق لمدة ثلاثة أسابيع فقط، والمخزون عند مستوى قياسي منخفض بعد أن شهد أكبر انخفاض في العام الماضي منذ تتبع البيانات لأول مرة في عام 1999.
كل هذا يهدد بتجميد شرائح واسعة من السكان خارج السوق، مما يترك الملايين من الأمريكيين في وضع مالي أقل أمانًا، مما يوسع فجوة الثروة العرقية ويجبر جيل الألفية، المتخلفين بالفعل عن الأجيال السابقة في بناء الثروة وتكوين الأسر، إلى مزيد من الانخفاض. خلف.
قال رئيس قسم الخدمات المصرفية في مجلس الشيوخ شيرود براون (ديمقراطي عن ولاية أوهايو): “حلم امتلاك المنازل بعيد المنال بالنسبة للعديد من العاملين”. “ارتفاع أسعار المنازل والأجور الثابتة يعني أن العديد من العائلات، وخاصة العائلات الملونة، قد لا تتمكن أبدًا من شراء منزلها الأول”.
تعهد براون، الذي أصر على تسمية لجنته باسم “لجنة البنوك والإسكان التابعة لمجلس الشيوخ”، بأن تكون هذه القضايا على رأس الأولويات في الأشهر المقبلة حيث تكافح البلاد للتعافي من الركود الناجم عن الوباء. من بين أمور أخرى، قال إنه يخطط للعمل مع إدارة بايدن لمعالجة ارتفاع تكلفة الإسكان وتوسيع الوصول إلى ملكية المنازل “حتى تتمكن المزيد من العائلات من استئجار وامتلاك منازل في مجتمعات شاملة”.
في المرة الأخيرة التي شهدت فيها الولايات المتحدة مثل هذا الارتفاع الصاروخي في أسعار المساكن، أدى الانهيار الذي أعقب ذلك إلى انهيار الاقتصاد العالمي. يقول معظم محللي الصناعة إن الطفرة الحالية ليست “فقاعة” شبيهة بذلك الجنون الذي حدث منذ أكثر من عقد مضى، والذي أدى إلى الأزمة المالية.
بالتأكيد، أدى الوباء إلى إغلاق كل شيء بشكل أساسي. لكن سوق الإسكان؟ استمر في الصراخ. في الواقع، الأسعار آخذة في الارتفاع.
ومع ذلك، فإن الوتيرة الحالية لارتفاع أسعار المساكن غير مستدامة، كما يقولون. قال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “إنني قلق من أن ارتفاع الأسعار سيؤدي إلى خنق المشترين لأول مرة”. “هذا ببساطة لا يمكن أن يستمر.”
كان متوسط سعر المنزل في سان خوسيه بولاية كاليفورنيا 1.4 مليون دولار في الربع الرابع، بزيادة قدرها 12.4 في المائة عن نفس الفترة من العام السابق. لكن بعض أكبر الزيادات حدثت خارج المدن الأغلى، حيث فر السكان من المراكز الحضرية المزدحمة أثناء الوباء. ارتفعت الأسعار في فينيكس بنسبة 14.4 في المائة في ديسمبر مقارنة بنفس الشهر من العام السابق، بينما شهدت سياتل مكاسب بنسبة 13.6 في المائة، وفقًا لمؤشر كيس شيلر.
كيف ازدهر سوق الإسكان خلال واحدة من أعمق فترات الركود الاقتصادي في تاريخ الولايات المتحدة؟
لسبب واحد، الأزمة غير متوازنة بشكل غير عادي: الموظفون ذوو الياقات البيضاء الذين يمكنهم العمل عن بعد خرجوا في الغالب سالمين، حيث أضاف الكثيرون في الواقع إلى مدخراتهم مع جني فوائد ارتفاع أسعار الأسهم. معدلات الرهن العقاري المنخفضة تاريخياً – نتيجة استجابة سياسة المال الميسرة لمجلس الاحتياطي الفيدرالي للأزمة – دفعت بعض هؤلاء المشترين بعيدًا عن السياج لشراء منزل أول أو منزل ثان، وفقًا للمحللين.
وفي الوقت نفسه، وصلت وفرة من جيل الألفية – أكبر مجموعة من الأجيال في البلاد تتكون من أولئك الذين ولدوا من أوائل الثمانينيات إلى منتصف التسعينيات – إلى سن الذروة لشراء المنازل الأولى، وتشير البيانات الإقليمية إلى أن الوباء حفز الكثير منهم على الاختيار. فوق حصص والتوجه إلى الضواحي.
ولكن ببساطة لا توجد منازل كافية لتلبية الطلب الديموغرافي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار تلك المنازل المعروضة للبيع ومن المحتمل أن يؤخر قدرة العديد من جيل الألفية الآخرين على أن يصبحوا أصحاب منازل، وهي الطريقة الأساسية لبناء الثروات للأمريكيين.
مصدر قلق آخر هو أن الارتفاع المحتمل في معدلات الرهن العقاري مع تعافي الاقتصاد يمكن أن يترك المقترضين الذين يندفعون للشراء عندما كانت الأسعار منخفضة – وفي بعض الحالات يدفعون أعلى من السعر المطلوب، نظرًا للمنافسة الشرسة على العرض المحدود للمنازل – في مأزق. وسيؤثر الانخفاض المفاجئ في أسعار المساكن على البائعين الذين توقفوا عن عرض منازلهم أثناء الوباء.
قال مايك فراتان توني، كبير الاقتصاديين في اتحاد المصرفيين للرهن العقاري: “في الوقت الحالي، لا يمكنني وصفها بأنها فقاعة، لكن هذا لا يجعلها أقل إثارة للقلق”. مع ارتفاع أسعار المساكن بمعدل “3 أضعاف معدل نمو الدخل، هذا يعني أننا سنتفوق على المشترين هناك”.
وأضاف فراتان توني: “أعتقد أننا يمكن أن نستمر بهذا المعدل لمدة ربعين قبل أن نصطدم نوعًا ما بهذا الجدار”.
للوهلة الأولى، يبدو أن نشاط السوق يذكرنا بالازدهار الذي حدث قبل أزمة الائتمان في عام 2008. نمت أرصدة الرهن العقاري بمقدار 182 مليار دولار في الربع الأخير من عام 2020، وهي أكبر زيادة ربع سنوية منذ عام 2007، وفقًا لأحدث تقرير لمجلس الاحتياطي الفيدرالي عن ديون الأسر. تم إنشاء المزيد من الرهون العقارية في الربع الأخير من العام الماضي أكثر من أي ربع منفرد منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في تتبعه في عام 2000، متجاوزًا أعلى مستوى سابق في عام 2003.
لكن القروض التي يتم تقديمها اليوم أقوى بكثير مما كانت عليه في ذلك الوقت: ذهب 71 في المائة من الأصول في الربع الأخير من عام 2020 إلى المقترضين الحاصلين على درجات ائتمانية أعلى من 760، وهو رقم يعتبر رقمًا قويًا للغاية، مقارنة بـ 31 في المائة من الرهون العقارية تذهب إلى هؤلاء المقترضين ذوي الجدارة الائتمانية في الربع الثالث من عام 2003.
اللوائح الصارمة التي تم سنها بعد الأزمة مسؤولة جزئياً عن التغيير. ولا يزال اللاعبون الرئيسيون في الصناعة يتحملون ندوب الانهيار: لا يشعر يون بالقلق من أن السوق الساخنة ستشجع المقرضين على تخفيف معاييرهم، لأنه بالنسبة لـ “وول ستريت وفاني وفريدي، فإن الأمر جديد في أذهانهم – لا تطاردوا الأمور السيئة الرهون العقارية أو زيادة ميزانية الناس “. فاني ماي وفريدي ماك هما شركتان تديرهما الحكومة وتقفان وراء نحو نصف سوق الرهن العقاري السكني في البلاد البالغ 11 تريليون دولار.
وخلافًا لما كان عليه الحال في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، عندما كان هناك عدد كبير جدًا من المنازل، كان إنتاج المساكن منخفضًا لسنوات، حيث ابتلي بنقص العمالة الماهرة وارتفاع تكاليف المواد الخام. يتوقع بناة المنازل أن ينتعش بناء منازل الأسرة الواحدة هذا العام بعد التجميد في بداية أزمة كوفيد، لكن أسعار الأخشاب لا تزال تشكل عقبة رئيسية.
ارتفع سعر الخشب بنحو 180 في المائة منذ أبريل – وهي زيادة تصل إلى حوالي 24 ألف دولار تضاف إلى سعر المنزل العادي، وفقًا للجمعية الوطنية لبناة المنازل.
في الوقت الذي وصل فيه العرض إلى مستويات منخفضة جديدة، في غضون ذلك، ارتفع الطلب، حيث أعادت العائلات التفكير فيما تريده من منازلها حيث دفع الوباء الجميع إلى الداخل.
قال داريل فير ويذر، كبير الاقتصاديين في Redfin: “أعتقد أننا رأينا فقط قمة جبل الجليد عندما يتعلق الأمر بالهجرة”. “سيكون هناك المزيد من الأشخاص الذين يرغبون في الانتقال بمجرد أن يصبحوا أكثر وضوحًا بشأن الشكل الذي ستبدو عليه الحياة بعد الجائحة.”
تحدث هذه التحولات – ما أسماه الخبير الاقتصادي في شركة Zillow ماثيو سيبكمان “التغيير الكبير” – على خلفية أكثر من 70 مليون جيل من جيل الألفية وصلوا إلى ذروة سنوات شراء المساكن.
قال سبيكمان: “هناك وفرة كبيرة من الشباب في البلاد الآن لم تكن موجودة قبل عقد من الزمان”. “القوة الدافعة للطلب إلى الأمام موجودة لتبقى ويجب أن تقدم المزيد من الدعم في العام المقبل حتى مع تهدئة الجنون الوبائي.”
إذا لم يكن هناك ما يكفي من المنازل لتلبية هذا الطلب، فلن يتمكن الجيل الأكبر في الدولة من البدء في بناء رأس المال، مما سيؤدي بدوره إلى تأخير القرارات المالية الأخرى. على الرغم من أنهم يشكلون أكثر من ثلث القوة العاملة، إلا أن جيل الألفية يمتلك أقل من 6 في المائة من إجمالي الثروة الأمريكية، وفقًا لبيانات الاحتياطي الفيدرالي.
سيكون للتأخيرات آثار مجتمعية طويلة المدى. حتى قبل اندلاع الوباء، كان أكثر من 1 من كل 5 جيل من جيل الألفية – 21.9٪ في عام 2019 – يعيشون مع والديهم، ارتفاعًا من 11.7٪ في عام 2001، وفقًا لتحليل Zillow لبيانات التعداد. ونتيجة لذلك، يتأخر جيل الألفية بشكل كبير عن الأجيال السابقة في تكوين العائلات.
ويمكن للأمريكيين السود واللاتينيين – الذين تزيد احتمالية تأجيرهم للبيض مرتين وأكثر من الضعف للإبلاغ عن التخلف عن سداد مدفوعات الإسكان أثناء الوباء – أن يشهدوا زيادة الحواجز أمام ملكية المنازل في أعقاب الأزمة. سيواجه المستأجرون الذين تأخروا عن سداد مدفوعاتهم أضرارًا في درجات الائتمان الخاصة بهم وإخلاءًا محتملاً بمجرد انتهاء الأزمة – مما يزيد من صعوبة استئجار منزلهم التالي ويزيد تكلفة شرائه في نهاية المطاف.
يتوقع معظم المحللين أن تستمر أسعار المساكن في الارتفاع هذا العام، على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري المتزايدة تدريجياً تخفف الطلب قليلاً. ولكن قد تمر سنوات قبل أن يتمكن المعروض من المساكن من تلبية الطلب. في غضون ذلك، سيجد الملايين من الناس أنفسهم مسعرين.
“يتساءل المرء ما هي اللعبة النهائية، كيف يتم تنفيذ ذلك في ظل ظروف السوق الساخنة للعديد من المشترين، وعروض متعددة؟” قال يون. “نظرًا لأن الأسعار تفوق ببساطة دخل الناس بهامش كبير، فلن يكون الناس مؤهلين للحصول على رهن عقاري.”
المصدر: politico
شاهد ايضا:
متى يسقط القرض الشخصي في الإمارات
