هل يمكن أن تكون الكتل المكتبية هي الضحية الكبيرة التالية للأزمة المصرفية؟
يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة والتخفيضات في الإقراض إلى زيادة الضغط على قطاع العقارات التجارية بعد تضرر من العمل الهجين
يمكن بسهولة أن يخطئ المقر الرئيسي الجديد لشركة العقارات CBRE في وسط لندن في كونه فندقًا، نظرًا لصالاته المفتوحة مع مقاعد مريحة ونباتات في أصص ومقاهي ومكتبة.
في عالم الملكية بعد الوباء، أصبحت عبارات مثل “إضفاء الطابع الفندقي” و “كسب المواصلات” شائعة بين المديرين التنفيذيين الذين يحاولون جذب العمال الذين اعتادوا العمل من المنزل.
يقبل العديد من الرؤساء أن العمل الهجين موجود ليبقى. تخلت بعض الشركات الصغيرة عن المكاتب الدائمة تمامًا.
ولكن مع ارتفاع تكاليف الاقتراض، وضعف مستويات النمو الاقتصادي، وانخفاض عدد العاملين في المكاتب في مراكز المدن والمدن بعد الوباء، يخشى المستثمرون من عاصفة كاملة تختمر في قطاع العقارات.
بعد انهيار بنك Silicon Valley Bank ، وهو أكبر فشل مصرفي منذ عام 2008، وإنقاذ بنك UBS لبنك Credit Suisse ، يشعر بعض مستثمري المدينة بالقلق من أن المرحلة التالية من الأزمة قد تؤدي إلى زيادة الضغط على سوق العقارات التجارية – بقيمة 20 تريليون دولار (16 تريليون جنيه إسترليني) على الصعيد العالمي – إذا كبحت البنوك إقراضها للصناعة.
في الأسبوع الماضي، رفع بنك إنجلترا سعر الفائدة الأساسي للمرة الحادية عشرة على التوالي إلى 4.25٪ حيث يحاول ترويض التضخم المرتفع ببعناد، في حين رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ربع نقطة مئوية إلى نطاق 4.75٪ إلى 5٪. وهو الأعلى منذ عام 2007. وقبل أسبوع، البنك المركزي الأوروبي سعر الفائدة على الودائع بمقدار نصف نقطة مئوية إلى 3٪.
حذر الرئيس التنفيذي لشركة JP Morgan Asset Management من أن المكاتب والمتاجر قد تكون الضحية التالية. قال جورج غاتش يوم الثلاثاء: “عندما يضغط الاحتياطي الفيدرالي على الفرامل، يمر شيء ما عبر الزجاج الأمامي”. العقارات التجارية هي مجال الاهتمام. لدينا معدلات فائدة أعلى لمطوري العقارات، كيف يؤثر ذلك على سوق العقارات والمقرضين في هذا المجال؟ “
معدل إشغال المكاتب في جميع أنحاء المملكة المتحدة من الاثنين إلى الجمعة هو 29٪ لعام 2023 حتى الآن، وأقل قليلاً في لندن، مقارنة بمستويات ما قبل الوباء النموذجية من 60٪ إلى 80٪ وفقًا لبيانات من شركة Remit Consulting.
يعمل حوالي 40٪ من البالغين العاملين في المملكة المتحدة من المنزل يومًا واحدًا على الأقل في الأسبوع، وفقًا لأحدث أرقام مكتب الإحصاء الوطني، مقارنةً بنسبة 12٪ قبل انتشار الوباء.
يُرجح العمل من المنزل بشكل كبير ليوم الاثنين والجمعة، مع ارتفاع معدل إشغال المكاتب بشكل عام خلال منتصف الأسبوع.
ومع ذلك، فإن هذا لا يغير حقًا متطلبات المساحة للشركات – “عليك فقط قبول أن [المكتب] سيكون فارغًا يوم الجمعة”، كما يقول سايمون براون، رئيس أبحاث المكاتب البريطانية في CBRE المملوكة للولايات المتحدة..
يقول إن سوق لندن المركزي مرتبط ارتباطًا وثيقًا بالاتجاهات الدولية والأداء الاقتصادي العالمي، وهو أكثر تقلباً بكثير من مدن المملكة المتحدة الأخرى.
في ظل هذه الخلفية، ربما لا يكون مفاجئًا أن تنحدر قيمة العقارات التجارية في المملكة المتحدة. يظهر مؤشر CBRE الشهري في المملكة المتحدة أن القيم التجارية ارتفعت في النصف الأول من عام 2022 لكنها انخفضت بعد ذلك بين يوليو وديسمبر، مما أدى إلى القضاء على المكاسب السابقة. نتيجة لذلك، انخفضت قيمة العقارات بنسبة 13٪ لهذا العام.
اضطر العديد من صناديق العقارات، بما في ذلك صندوق Blackstone Real Estate Income Trust ، إلى الحد من عمليات السحب في الأشهر الأخيرة مع توجه المستثمرين نحو الخروج.
قال Goldman Sachs في مذكرة للمحللين في وقت سابق من هذا الشهر: “الضغط الأخير في القطاع المصرفي قد زاد من القلق بشأن الآثار غير المباشرة على صناعة العقارات التجارية”.
يقول ماثيو بوينتون ، كبير الاقتصاديين العقاريين في كابيتال إيكونوميكس: “يبدو أن سوق ديون العقارات التجارية في المملكة المتحدة في وضع أفضل من الولايات المتحدة، حيث كانت البنوك الإقليمية المضطربة هي المزود الرئيسي للتمويل”. “نحن بعيدون جدًا عن [الأزمة المالية الكبرى] الجزء الثاني.”
يختلف النظام المصرفي في بريطانيا اختلافًا كبيرًا عن الولايات المتحدة، حيث يتم تقديم حصة كبيرة من القروض العقارية من قبل البنوك الإقليمية الصغيرة. حتى الآن لم تحدث أي إخفاقات للبنوك في المملكة المتحدة، كما أن تعرض المقرضين للديون العقارية منخفض نسبيًا بنسبة 6٪ من إجمالي الديون، مقارنة بأكثر من 12٪ في الفترة التي سبقت الأزمة المالية لعام 2008، كما يلاحظ.
يقول بوينتون: “ومع ذلك، من المقرر أيضًا تشديد شروط الائتمان في المملكة المتحدة، مما سيجعل إعادة التمويل تحديًا أكبر، لا سيما بالنسبة للمكاتب التي انخفضت فيها قيم رأس المال بنسبة 15٪ منذ عام 2018، مقابل 11٪ انخفاض لجميع العقارات”.
بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، قد لا يتمكن بعض مالكي المكاتب والمتاجر والمخازن من إعادة التمويل عند استحقاق القروض الحالية، وقد يضطرون إلى بيع الأصول.
قد يؤدي هذا إلى تعميق التراجع في العقارات، ويعني أن تعافي الاستثمار التجاري في المملكة المتحدة – الذي انخفض بمقدار مليار جنيه إسترليني إلى 61 مليار جنيه إسترليني في عام 2022 – سيكون أبطأ مما كان متوقعًا. وتتوقع مجموعة سافيلز العقارية، التي سجلت انخفاضًا في الأرباح السنوية هذا الشهر، أن ينتعش القطاع العام المقبل وسط نقص المعروض من تطوير المكاتب والتحرك نحو المباني المستدامة.
يمكن لأسعار العقارات التجارية في المملكة المتحدة أن تنخفض بنسبة 10٪ أخرى هذا العام وسط “دوامة الطلب الهبوطي” ، كما يقول Nuwan Goonetilleke ، رئيس أصول المساهمين في مجموعة المدخرات والمعاشات التقاعدية Phoenix Group.
يقول Goonetilleke إن التوقعات لسوق العقارات التجارية في المملكة المتحدة، مثل قطاعات الأعمال الأخرى، مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بارتفاع أسعار الفائدة الذي يحفزه التضخم الجامح. “إذا استمر التضخم في الارتفاع، فسننتهي بمعدلات أساسية أعلى وتزداد فرص حدوث انهيار ماديًا.”
ارتفع التضخم في المملكة المتحدة بشكل غير متوقع إلى 10.4٪ في فبراير ولكن من المتوقع أن يتراجع مرة أخرى في وقت لاحق من هذا العام. نتيجة لذلك، تتوقع الأسواق المالية أن دورة بنك إنجلترا لارتفاع سعر الفائدة الأساسي اقتربت من ذروتها – مما سيساعد على تهدئة المخاوف بشأن سوق العقارات التجارية في المملكة المتحدة.
المصدر: theguardian
إقراء ايضا:
