الأزمة الاقتصادية القادمة مساحات فارغة للبيع بالتجزئة
العقارات التجارية في مأزق، والاضطراب في السوق البالغ 15 تريليون دولار يهدد بالانتقال إلى النظام المالي الأوسع في الوقت الذي تكافح فيه الولايات المتحدة للخروج من الركود.
كلما طالت مدة إصابة الفنادق وتجار التجزئة ومباني المكاتب بالشلل، زادت صعوبة سداد مالكي العقارات لمدفوعات الرهن العقاري – مما يزيد من شبح التخفيضات على نطاق واسع، وحالات التخلف عن السداد وحبس الرهن العقاري في نهاية المطاف. نظرًا لأن شركات مثل JC Penney و Neiman Marcus و Pier 1 ملفًا للإفلاس، فإن عقارات التجزئة تفقد مستأجرين رئيسيين بدون خطة واضحة لاستبدالهم، في حين أن الفنادق تعمل بأقل من 50 في المائة من الإشغال.
بعد مرور سبعة أشهر على الأزمة، ذهبت نداءات الصناعة للإغاثة إلى الكونجرس والاحتياطي الفيدرالي عبثًا: يختلف المشرعون حول حتى التفاصيل الأساسية لحزمة الإغاثة الاقتصادية للأفراد، ناهيك عن الشركات، وبنك الاحتياطي الفيدرالي، خائفًا من مع تحمل المزيد من المخاطر، يأمل أن تلتئم سوق الأوراق المالية التي تبلغ قيمتها تريليون دولار والتي تدعمها الرهون التجارية نفسها.
قال أحد أعضاء جماعة الضغط المحبط من عدم جاذبية القضية مع صانعي السياسة، إن هناك أيضًا خوفًا من أن يُنظر إلى توجيه الإغاثة الكبيرة إلى الصناعة على أنه “صدقة لأصدقاء الرئيس” منذ أن جنى دونالد ترامب ثروته في العقارات التجارية.
قال مايك فلود، نائب الرئيس الأول للسياسة التجارية ومتعددة العائلات في جمعية المصرفيين للرهن العقاري: “أحيانًا ينسى الناس عمق واتساع ماهية العقارات التجارية”. “ما هو معرض للخطر هنا هو قدرة الناس على البقاء في شققهم وقدرة الناس على الذهاب إلى وظائفهم. لذا ما لم يكن هناك حافز، سيكون هناك الكثير للعودة إليه بمجرد أن نعود إلى الأوقات العادية “.
المشكلة الرئيسية هي أنه لا أحد يعرف إلى متى سيستمر الانخفاض في العقارات التجارية. لا يُتوقع أن يعود سفر العمل مرة أخرى لمدة عام على الأقل، لذلك تتعرض الفنادق لضغوط كبيرة. وعلى الرغم من أن مباني المكاتب لم تشعر بعد بالعبء الأكبر من الانكماش – تميل المكاتب إلى الحصول على عقود إيجار طويلة – إلا أن هذا سيتغير حيث تعيد العديد من الشركات التفكير في الطريقة التي ستعمل بها حيث يصبح العمل من المنزل هو القاعدة.
عدد القروض التجارية التي تم تجميعها في الأوراق المالية التي تذهب إلى “الخدمات الخاصة” – حيث يتم تحويل القروض المتعثرة إلى مدير جديد يعينه حملة السندات للتفاوض بشأن خطة السداد نيابة عنهم – زاد بشكل مطرد منذ مارس.
وقد أصبح من الواضح أن الفيروس سيستمر في تقليص الإيرادات لبعض الوقت، لذلك حتى أصحاب العقارات الذين تمكنوا من تصحيح المدفوعات – ويرجع الفضل في ذلك جزئيًا إلى إجراءات الإغاثة التي أقرها الكونجرس – قد يبدون في الانزلاق.
يمكن أن يؤدي فقدان المستأجرين إلى موجة من عمليات شطب الممتلكات وحبس الرهن في نهاية المطاف في كل شيء من مراكز التسوق إلى المباني السكنية. لكن ليس مجرد جيب من المستثمرين الأثرياء سيتضرر من عمليات التخفيض على نطاق واسع. تمتلك 87٪ من صناديق التقاعد العامة و73٪ من صناديق التقاعد الخاصة استثمارات عقارية.
المقترضون الذين يسعون للحصول على إعفاء من القروض أو يفكرون في إعادة التمويل يواجهون أيضًا مشاكل، حيث أن حالة عدم اليقين التي يسببها الفيروس لم تترك لهم أي توقع واضح لتدفقات الإيرادات المستقبلية لمبانيهم.
قال فلود: “يحاول كل مقرض المساعدة بغض النظر عن شكل التمويل، ولكن عاجلاً أم آجلاً يحتاج المقترض إلى العملاء”.
يظهر الضرر بالفعل في سوق الأوراق المالية، حيث يتم تغليف الرهون العقارية في السندات المباعة للمستثمرين، الذين يتم سدادهم بعد ذلك عن طريق مدفوعات الرهن العقاري.
يوجد واحد من كل خمسة قروض مجمعة في الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري على قوائم مراقبة خاصة بالخدمات، حيث يقوم مقدمو خدمات القروض – الشركات التي تجمع مدفوعات الرهن العقاري وتقدمها للمستثمرين – بتحديد العقبات المحتملة أمام المدفوعات المستقبلية، مثل خروج المستأجر الرئيسي.
نظرًا لأن الأزمة ضربت بعض الأماكن والصناعات بشكل أكثر صعوبة من غيرها، فمن الصعب الحصول على صورة واضحة وكبيرة عن مشاكل السوق – أحد الأسباب التي جعلت جماعات الضغط تكافح من أجل إيصال الضرورة الملحة إلى صانعي السياسة. تم القضاء على بعض الأصول، بينما يزدهر البعض الآخر.
كانت الفنادق وتجارة التجزئة، التي تشكل مجتمعة 40 في المائة من سوق الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري، هي الأشد تضرراً. بعد أشهر من رفع الإغلاق، لا تزال واحدة من كل غرفتين في الفندق شاغرة. الفنادق الحضرية، التي لديها بعض من أكبر تكاليف التشغيل، هي الأسوأ، مع معدلات إشغال تبلغ 38 في المائة فقط.
وشهدت تجارة التجزئة، التي كانت تكافح بالفعل قبل أن تضرب كوفيد بفضل صعود التجارة الإلكترونية، تراجعها سريعًا. لا يقتصر الأمر على مراكز التسوق الصغيرة فقط: فقد أبرم مالك مول أمريكا الذي تبلغ تكلفته 1.9 مليار دولار اتفاقية مع الخدم الخاص به في أغسطس لتجنب حبس الرهن.
ربع جميع قروض الفنادق CMBS تقدم خدمات خاصة اليوم، مقارنة بـ 1.9٪ فقط في نهاية عام 2019. و18.3٪ من قروض التجزئة في خدمات خاصة، ارتفاعًا من 5٪ في نهاية العام الماضي.
من ناحية أخرى، كان أداء المباني السكنية جيدًا – حتى الآن. يراقب محللو الصناعة بقلق علامات تدل على فقدان مستأجرين إضافيين الإيجار الآن بعد أن بدأت الطفرة الأولية للإغاثة الاقتصادية المدرجة في قانون CARES الذي أقره الكونجرس في مارس / آذار بتريليوني دولار في التلاشي.
كما أن مالكي العقارات السكنية محاصرون أيضًا بفرض حظر على مستوى البلاد على عمليات الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار الذي فرضته مراكز السيطرة على الأمراض والوقاية منها الشهر الماضي. لم يتضمن الأمر أي تمويل للمساعدة في الإيجار – مما يتطلب فعليًا من الملاك دعم مساكن المستأجرين المتعثرين حتى تنتهي صلاحيتها في 31 ديسمبر.
قال فلود: “السيناريو الأسوأ هو أن تأخذ الأصول اللامعة في جميع العقارات التجارية، وربما تخلق أزمة سيولة، وبصراحة تامة، وضع يتم فيه إبعاد الناس عن الشوارع”. وقال إن حظر الإخلاء غير الممول “ينقل المخاطر إلى المقترض والمقرض”.
في غضون ذلك، يواجه أصحاب العقارات الذين يحاولون الحصول على إعفاء من قروضهم مشاكل، لا سيما في الحالات التي تم فيها بالفعل تعبئة القرض في ضمان.
قالت ليزا بندر جاست، المديرة التنفيذية لمجلس التمويل العقاري التجاري، وهي جمعية تجارية تمثل المقرضين والمستثمرين والعاملين في المجال التجاري: “تكمن الصعوبة هنا في أن كلا من المقترض والمقرض بحاجة إلى تحديد قيمة الأصل اليوم” الرهون العقارية.
“أين تعتقد أن قيمة الممتلكات الخاصة بك ستكون في ثلاثة أشهر، ستة أشهر، ست سنوات؟” قال Pendergast. “هذا يعتمد.”
جزء من المشكلة هو أنه لم يكن هناك ما يكفي من معاملات العقارات التجارية – انخفضت المبيعات بنسبة 68 في المائة في الربع الثاني من العام السابق – لقياس مدى انخفاض قيم العقارات بالفعل، مما ترك المشترين والبائعين مع وجهات نظر متباينة إلى حد كبير حول ما الممتلكات تستحق.
يعد عدم الوضوح بشأن القيمة الحالية للعقار أمرًا مهمًا بشكل خاص للقروض المجمعة والمجمعة في الأوراق المالية التي يحتفظ بها المستثمرون. يمكن للبنك أن يمنح المقترض راحة قصيرة الأجل ويعيد تقييم المشكلة في غضون بضعة أشهر، بينما يتعين على المقترض الذي تم تجميع قرضه في ورقة مالية أن يمر بعملية أكثر تعقيدًا للحصول على موافقات من مختلف المستثمرين لتعديل المدفوعات.
يجب على الخدم الخاصين أن يصمموا المدفوعات المستقبلية لحملة السندات، وهي مهمة صعبة عندما لا يكون من الواضح ما هو المبنى الذي يستحق الآن أو ما إذا كان سيحقق إيرادات في أي وقت قريبًا.
قال مايكل برايت، الرئيس التنفيذي لجمعية التمويل المهيكلة، وهي مجموعة تجارية تمثل 370 شركة معنية بالتوريق: “هذا هو المكان الذي ينهار فيه الأمر برمته – عدم معرفة قيمة الممتلكات”. “إنها مساهمة مهمة جدًا ولا أحد يعرف.”
وجد استطلاع أجرته جمعية الفنادق والسكن الأمريكية في مايو أن 15 في المائة فقط من المقترضين الذين تم تغليف قروضهم وبيعها للمستثمرين قد حصلوا على إعفاء من قروضهم، مقارنة بـ 80 في المائة من المقترضين الذين لديهم قروض مملوكة للبنوك.
فكر في مالك فندق كانت أعماله تعمل بشكل جيد قبل أن تضرب كوفيد. إذا كان قرض المالك محتفظًا به من قبل أحد البنوك، فيمكنه، على سبيل المثال، وضع خطة تأجيل سداد مدتها ستة أشهر أو قرض طويل الأجل مع البنك لتدارك الأمور حتى يتوفر لقاح.
ولكن إذا تم بيع القرض إلى مستثمرين في سوق الأوراق المالية، فسيكون المالك في مأزق لدفع أقساط شهرية كاملة، ثم يقوم الخدم بإرسالها إلى المستثمرين. يمكنه العمل مع الخادم على تأجيل المدفوعات، لكن المستثمرين، اعتمادًا على مقدار المخاطر التي يتعرضون لها، قد يرفضون.
على المدى الطويل، لا يحدث مصدر التمويل فرقًا كبيرًا – في النهاية، سيتعين على البنك تدوين الممتلكات التي لا تسترد عافيتها. ومحللو الصناعة ليسوا متأكدين من الخصائص التي ستفعل.
قال برايت: “من المحتمل أن يكون السؤال الرئيسي حول التغيرات الاقتصادية الهيكلية أو التحولات في سلوك التسوق والمعيشة”.
قال: “أعتقد أن الجميع يحاول فهم ما يعنيه عالم ما بعد كوفيد للعقارات التجارية”. “نأمل أن يرغب الناس في السفر والتجمع مرة أخرى قريبًا، لكننا لا نعرف تمامًا بعد.”
المصدر: politico
قد يهمك:
شروط فتح محفظة استثمارية في بنك الراجحي
افضل شركات التداول عبر الإنترنت
