أخبار

البنوك العربية تشدد الإقراض للمستثمرين العقاريين في الخليج والمملكة المتحدة

تقوم بنوك الشرق الأوسط بمراجعة معايير الإقراض لعملاء دول مجلس التعاون الخليجي في المملكة المتحدة، استجابةً لأسعار الفائدة المرتفعة والاتجاه نحو تنويع المستثمرين لمحافظهم لجني عائدات أفضل. 

قال العديد من المقرضين العرب لـ AGBI، إنه لعدة سنوات – وخاصة منذ ارتفاع أسعار الفائدة في الأشهر الـ 12 الماضية – انخفضت العائدات في القطاعات التي تحظى بشعبية كبيرة لدى المستثمرين الخليجيين، مثل العقارات السكنية في لندن. 

وهذا يدفعهم إلى البحث خارج رأس المال عن مكاتب ذات دخل مرتفع، وأصول تجزئة وصناعية. كما أنهم يشاركون أيضًا في تطوير العقارات في المملكة المتحدة، حيث تكون المخاطر أعلى وكذلك العوائد.

  • عقارات عجمان تصل إلى نقطة التشبع
  • تحية شيخ تضع السيد سوبر برايم في لندن على الخريطة
  • تأتي الرفاهية بثمن باهظ لوسطاء العقارات في دبي

وقالت البنوك إن هذا الاتجاه استمر بسبب تحديات الاقتصاد الكلي التي تؤثر على الإقراض. تتعرض هوامش ربح المقرضين لضغوط من ارتفاع أسعار الفائدة وتقلص نسب القرض إلى القيمة (LTV) ، مما يتطلب من المستثمرين جمع المزيد من السيولة أو اختيار القطاعات التي تتطلب نفوذًا أقل. 

في الشهر الماضي، رفع بنك إنجلترا سعر الفائدة الأساسي من 4 إلى 4.25 في المائة، وهو أعلى مستوى له في 14 عامًا. إنها تريد كبح معدل التضخم المرتفع في المملكة المتحدة، والذي يبلغ الآن 10.1 في المائة، أعلى بكثير من نسبة 2 في المائة المستهدفة. 

قال آندي طومسون، رئيس قسم العقارات في بنك لندن والشرق الأوسط (BLME): “من الصعب على المستثمرين الخليجيين الشراء في مواقعهم الشهيرة في لندن والجنوب الشرقي حيث تنخفض العائدات، ويحققون عائدًا لائقًا”..

تبلغ الميزانية العمومية للممتلكات حوالي 1 مليار جنيه إسترليني بما في ذلك 725 مليون دولار في تسهيلات القروض و300 مليون جنيه إسترليني في شكل قروض عقارية عالية القيمة (تصل إلى 70 مليون جنيه إسترليني). 

وأضاف طومسون أنه من وجهة نظر المقرض، فإن البنوك الآن على استعداد فقط لوضع رافعة مالية تبلغ حوالي 45 في المائة مقابل أصل يحقق عائدًا بنسبة 5 في المائة، مقارنة بنسبة 70 في المائة مقابل عائد يبلغ 7 في المائة. متوسط ​​الغلة في الجنوب الشرقي أقل من 5 في المائة؛ في المدن الشمالية تتراوح بين 6 و8 في المائة. 

ذكرت AGBI في مارس أن المستثمرين السعوديين يكثفون استراتيجيات العقارات في مدن مثل مانشستر ونيوكاسل.

لا يزال العديد من المستثمرين في دول مجلس التعاون الخليجي نشطين في العقارات الرئيسية في لندن، ولكن هذا يميل إلى أن يكون للاحتياجات السكنية الشخصية أو للحصول على أصول تذكارية. 

قال طومسون: “لقد تعرضنا كثيرًا لقروض الرهن العقاري عالية القيمة في لندن، واتخذنا وجهة نظر مفادها أننا نرغب في بذل المزيد من الجهد خارج العاصمة للحصول على تنوع أفضل في كتابنا”.

قدم BLME مؤخرًا تسهيلات بقيمة 20 مليون جنيه إسترليني للمطور Beech Holdings ، المملوكة بالأغلبية للمستثمر السعودي Lote Global ، لتحويل مكتب في نيوكاسل إلى 241 شقة. 

تشمل الصفقات القادمة صفقة لعميل من الشرق الأوسط قام بتحويل مجمع للبيع بالتجزئة في مانشستر إلى 2000 شقة، وفرد ثري من قطر. 

شركة أخرى شهدت تحولا في استراتيجيات المملكة المتحدة للمقرضين العرب هي Mutual Finance ، وهي شركة سمسرة تعمل مع ما لا يقل عن 10 بنوك خليجية. معظم المقرضين في المنطقة لديهم عمليات في المملكة المتحدة، بما في ذلك مصرف أبو ظبي الإسلامي وبنك أبو ظبي االأول، وكلاهما لم يتمكن من التعليق عندما اتصل به AGBI. 

وقال سكوت ماكينون، مدير شركة Mutual: “نجد صعوبة في القيام بصفقات لأن هناك حاجة إلى المزيد من الأسهم”. “الهوامش تتعرض لضغوط والبنوك تتنافس للقيام بأعمال تجارية”. 

وأضاف أن متوسط ​​نسب LTV انخفض من حوالي 65 في المائة إلى 55 في المائة، أو أقل لقروض وسط لندن.

قبل عقد من الزمان، كان من الممكن أن يشتري لك شيك بقيمة 10 ملايين جنيه إسترليني أصلًا قيمته 90 مليون جنيه إسترليني؛ اليوم “ستكون محظوظًا” لشراء 25 مليون جنيه إسترليني. قال ماكينون: “إن حقوق الملكية لا تقترب من أي مكان بقدر ما كانت عليه من قبل”.

رداً على ذلك، تقوم البنوك برفع الحد الأدنى من مبالغ القروض لأنه “يتطلب القيام بصفقة بقيمة 5 ملايين جنيه إسترليني نفس القدر من العمل كما هو الحال في القيام بصفقة بقيمة 50 مليون جنيه إسترليني، لذا فهم يريدون القيام بصفقات أقل وأكبر”. إنهم يبحثون في مواقع ذات أعلى العائدات، والتدقيق في أوراق اعتماد شاغلي المباني والبيئية. 

قال فؤاد شكشير، رئيس قسم العقارات المهيكلة في بنك قطر الإسلامي في لندن، إن العديد من المقرضين المقيمين في المملكة المتحدة ابتعدوا تاريخياً عن التمويل العقاري الإقليمي، معتبرين أنه ينطوي على مخاطرة كبيرة. تتقدم البنوك العربية بشكل متزايد في هذه الفجوة استجابةً لمطالب عملاء دول مجلس التعاون الخليجي. 

هذا الرأي يردده وسيم شودري، الرئيس التنفيذي لشركة Lote Global Investments.

“كانت لدينا خطط نمو جريئة في المملكة المتحدة وكان علينا أن نتباطأ قليلاً أثناء عملنا [لتحديد] البنوك المريحة في الإقراض لمشاريع خارج لندن. لقد استغرق الأمر وقتًا، لكننا هناك الآن.

بنك ABC ومقره البحرين، والذي يمتلك أكثر من 36 مليار دولار من الأصول على مستوى العالم، هو من بين أكبر المقرضين العرب الذين لديهم عمليات في المملكة المتحدة. حوالي 90 في المائة من محفظة قروضها العقارية البالغة مليار دولار موجودة في لندن والجنوب الشرقي، وفقًا لكيث ليتش، رئيس قسم العقارات. 

وقال: “من منظور المخاطر، نحن واثقون من الفرص ومتفائلون بشكل معقول بشأن النمو”.

“ومع ذلك، فقد شهدنا منذ بضع سنوات المستثمرين من الخليج يزدادون تطورًا ويتطلعون إلى فئات أصول مختلفة في مناطق مختلفة.” 

المصدر: agbi

قد يهمك:

تمويل شخصي بدون تحويل راتب

شركة تمويل بدون كشف حساب

تمويل شخصي سريع في الإمارات

اعلى تمويل شخصي في الإمارات

قروض المستثمرين في الإمارات

أقل فائدة قرض شخصي في الإمارات

قروض بدون فوائد في الإمارات

تمويل شخصي بدون بنوك

القرض الحسن في الإمارات

قروض بدون شهادة راتب في الإمارات

زر الذهاب إلى الأعلى